انخفاض الأراضي التجارية في السعودية بنسبة 8.3% خلال العام الجاري

ذكر تقرير أعده الدكتور جون اسفيكياناكيس مدير عام وكبير الاقتصاديين في البنك السعودي الفرنسي وتركي بن عبد العزيز الحقيل المدير الأعلى للقسم الاقتصادي في البنك السعودي الفرنسي استنادا إلى مسح أجري أخيرا على السوق العقارية ركز فيها على مدن المملكة الرئيسة, أن أسعار الأراضي واصلت انخفاضها في معظم مناطق المملكة خلال النصف الأول من العام الجاري, حيث انخفض متوسط أسعار الأراضي التجارية بمعدل 8.3 في المائة، كما انخفضت الأراضي السكنية بمعدل 2.3 في المائة، مقارنة بالنصف الثاني من عام 2009.
واستند التقرير إلى بيانات الأسعار التي يطلبها ملاك تلك العقارات، التي جُمعت من 30 وكالة محلية ومكتبا عقاريا, مع التركيز على الرياض وجدة، إضافة إلى الدمام والخبر والظهران التي تقع في المنطقة الشرقية. كما جُمعت أسعار الأراضي التجارية والسكنية في مكة المكرمة، ونظراً إلى شح البيانات الموثوقة حول سوق العقارات السعودية، ينبغي اعتبار هذه البيانات مسحا عاما على اتجاه ومستوى الأسعار، مع التأكيد على وجود فوارق سعرية كبيرة حتى داخل كل حي من أحياء المدن السعودية.
ويرى التقرير أنه بعدما تراجعت أسعار المساكن في معظم أرجاء البلاد في 2009، عادت إلى الارتفاع مجدداً في العام الجاري، كما سجلت الرياض، أعلى معدلات الارتفاع المحلية في أسعار الشقق والفلل، التي انخفضت بشكل حاد في أحياء جدة التي تعرضت لكارثة السيول في تشرين الثاني (نوفمبر) الماضي.
وتراجعت أسعار العقارات السكنية والتجارية في المملكة بشكل طفيف من جراء انحسار الطلب عليها أثناء الأزمة المالية العالمية في 2009، التي انعكست سلباً على القطاعات العقارية في المنطقة. تمثلت الأسباب الرئيسة لهذا الانخفاض الطفيف في أسعار الأراضي والعقارات في الادخار، بدلاً من الاستثمار، وشح القروض المصرفية وانخفاض أسعار مواد البناء وسياسة تلافي المخاطر. .

#2#

غير أن معدلات الانخفاض في أسعار العقارات السعودية كانت الأدنى في منطقة الخليج، وخلافاً للقطاعات العقارية الخليجية الأخرى، يمتاز القطاع العقاري السعودي باعتماده على الطلب المحلي، بالدرجة الأولى، وبالتماسك الذي منع حدوث انخفاضات كبيرة.
ومع أن أسعار المساكن عادت إلى الارتفاع أخيرا، إلا أن أسعار الأراضي السكنية والتجارية واصلت انخفاضها، وفي المقابل، استقرت الإيجارات في معظم المدن المملكة؛ وهذا تطور مهم لأن الإيجارات المتصاعدة كانت السبب الرئيس لمعدلات التضخم التاريخية المرتفعة، التي سجلتها المملكة خلال السنتين الماضيتين.
وتوقع التقرير أن ينمو الطلب على المساكن في الاقتصاد الأكبر في منطقة الشرق الأوسط مدفوعاً بحجم سكانها الذي ينمو سنوياً بمعدل 2.0 في المائة، ويضم نحو 65 في المائة من سكان منطقة الخليج، وخلافاً لبعض الدول المجاورة، مثل الإمارات وقطر، التي تراجعت أسواقها العقارية بشكل ملحوظ أخيرا، فإن عدد سكان المملكة الكبير نسبياً البالغ 25 مليون نسمة، بينهم 18.5 مليون مواطن، يمثل الدعامة الأساسية لاستقرار ونمو الطلب المحلي على العقارات.
وطلب البنك الفرنسي من الوكالات والمكاتب العقارية تزويده بمتوسط الأسعار التي يطلبها الملاك لبيع الشقق الصغيرة التي تراوح مساحاتها بين 120 و135 متراً مربعاً، وتلك الكبيرة التي تراوح مساحاتها بين 135 و190 متراً مربعاً، إضافة إلى متوسط أسعار الفلل الصغيرة (300 إلى 400 متر مربع) والفلل الكبيرة (400 إلى 700 متر مربع). كما طُلب من وكالات والمكاتب العقارية تزويده بمتوسط أسعار الأراضي السكنية والتجارية، مع تصنيفها بحسب مواقعها.
وجمع البنك السعودي الفرنسي أيضاً بيانات متوسط إيجارات السنوية للمتر المربع للمكاتب، إضافة إلى معدلات إيجارات الشقق والفلل ذات المساحات الواردة أعلاه نفسها، وقام البنك بجمع هذه البيانات بين 28 شباط (فبراير) و20 آذار (مارس). كما أطلق البنك عملية أخرى لجمع بيانات السوق العقارية السعودية منذ الشهور الـ 18 الماضية، وذلك لإنشاء قاعدة بيانات تسمح لنا بتطوير متوالية زمنية مقارنة.

أسعار المنازل السعودية على مسارات متباينة
بين التقرير أن القطاع العقاري السعودي صمد بقوة في وجه موجة التصحيحات السعرية الحادة التي اجتاحت دول الخليج العربية الأخرى، تحديداً الإمارات، فخلال الشهور الـ 18 الماضية، انخفضت أسعار المساكن في إمارة دبي إلى النصف أو أقل، في المقابل تعرضت أسعار العقارات السعودية لضغوط طفيفة في العام الماضي، إذ بلغ معدل انخفاض أسعار الفلل والشقق نحو 5 في المائة خلال النصف الثاني من عام 2009، مقارنة بالسنة السابقة. في حين، سجلت شرق مدينة الرياض أعلى معدلات الانخفاض في أسعار العقارات السعودية عام 2009، حيث فاقت 10 في المائة، لكن في النصف الأول من عام 2010، تظهر بيانات مسحنا العقاري أن الرياض التي كانت سوقها العقارية الأكثر تضرراً على صعيد مدن المملكة عام 2009، سجلت أعلى معدلات الارتفاع في أسعار تمليك المساكن خلال العام الجاري، وذلك بفضل العوامل الرئيسة التالية: التعافي النسبي لمجمل الاقتصاد السعودي ونمو الطلب والإنفاق الرأسمالي الرسمي المكثف.
أما مدينة جدة التي سجلت انخفاضات كبيرة نسبياً في أسعار العقارات خلال العام الماضي، فقد انخفض فيها المتوسط العام لأسعار العقارات السكنية خلال النصف الأول من العام الجاري مقارنة بالنصف الثاني من عام 2009, وذلك بسبب انخفاض متوسط أسعار العقارات السكنية بمعدل 9 في المائة في جنوب المدينة الذي شهد حادثة السيول الجارفة في تشرين الثاني (نوفمبر) الماضي ـ أدت إلى إتلاف آلاف المساكن- وفيما انخفضت أسعار العقارات في أكثر أحياء جدة تضرراً بكارثة السيول، ارتفعت في مناطقها الأخرى، ولا سيما في شمال المدينة. وبوجه عام، تباينت أخيرا أسعار المساكن في المنطقة الشرقية.
ومقارنة بمستويات النصف الثاني من عام 2009، أظهر المسح أن متوسط سعر التمليك للشقق الكبيرة (135- 190 متراً مربعاً) ارتفع بمعدل 11.9 في المائة جنوب الرياض ليصل إلى 369167 ريالاً، بينما انخفض بمعدل 9 في المائة في جنوب جدة ليبلغ 455 ألف ريال. أما متوسط سعر التمليك للشقق الكبيرة في الأحياء السعودية التي استهدفها مسحنا، فقد ارتفع بمعدل 3.2 في المائة ليصل إلى 464.167 ريالاً. بالنسبة إلى سماسرة المنازل، فإن السعوديين يفضلون الشقق السكنية الكبيرة (135ـ 190 متراً مربعاً) والفيلات الصغيرة (300 ـ 400 متر مربع) على الرغم من أن معظمهم يفضلون العيش في الفلل إذا كانوا قادرين على تحمل دفع إيجاراتها.
ارتفاع أسعار المساكن
في الرياض
بالمسح الذي أجري لمدينة الرياض، خاصةً الأحياء التي تقع في شرق وغرب وشمال وجنوب العاصمة، ارتفع متوسط سعر التملك للشقق الكبيرة (135- 190 متراً مربعاً) إلى 536667 ريالاً في النصف الأول من العام الجاري؛ أيْ بمعدل 6 في المائة مقارنة بالنصف الثاني من عام 2009. كذلك ارتفع متوسط سعر التملك للشقق الصغيرة (120 ـ 135 متراً مربعاً) بمعدل 6 في المائة خلال النصف الأول من العام الجاري ليبلغ 442100 ريال سعودي وبالتالي، عادت أسعار تملك الشقق في الرياض إلى مستويات ما قبل العام الماضي.
وتمثل الرياض التي يبلغ عدد سكانها نحو 6.1 مليون نسمة، أو ما يعادل رُبع إجمالي سكان المملكة، العاصمة المالية والاقتصادية للبلاد ومقياساً رئيساً للقطاع العقاري السعودي، وسجل أعلى ارتفاع في متوسط أسعار العقارات في جنوب الرياض التي يقطنها ذوو الدخل المحدود، حيث ارتفع متوسط سعر تملك الشقق الكبيرة في النصف الأول من العام الجاري بمعدل 11.9 في المائة ليصل إلى 369167 ريالا سعوديا، مقارنة بـ 330 ألف ريال سعودي خلال النصف الثاني من عام 2009. وارتفع متوسط أسعار تملك الشقق في جميع أحياء مدينة الرياض الأربعة خلال النصف الأول من العام الجاري؛ لكن أدنى هذه الأسعار سُجل في جنوب المدينة، بينما سُجل أعلاها في الأحياء الراقية التي تقع في شمال الرياض, حيث بلغ معدلها الوسطي 671.667 ريالا.
كما ارتفعت أسعار تملك الفلل الصغيرة (300 ـ 400 متر مربع) في شمال الرياض بمعدل 12.3 في المائة قياساً إلى مستويات النصف الثاني من عام 2009. بل إن متوسط سعر تملك الفلل الصغيرة ارتفع في الرياض خلال النصف الأول من العام الجاري بمعدل 3.9 في المائة، مقارنة بأواخر العام الماضي، علماً بأن الأسعار ارتفعت في شرق العاصمة وشمالها وانخفضت في جنوبها وغربها. وتراوح متوسط سعر تملك الفلل الصغيرة بين 635 ألف ريال في جنوب العاصمة و1.4 مليون ريال في شمالها.
في المقابل، تراجعت أسعار تملك الفلل الكبيرة (400 ـ 700 متر مربع) في معظم أحياء الرياض خلال النصف الأول من العام الجاري. إذ انخفض متوسط سعر تملك الفلل الكبيرة بمعدل 11.8 في المائة في الأحياء الراقية التي تقع في شمال الرياض، حيث يزيد متوسط سعر تملك الفلل الكبيرة على ضعف مستوياته في أحياء غرب الرياض وجنوبها. وراوحت أسعار تملك الفلل الكبيرة في الرياض بين 791.667 ريالاً في الجنوب و2.57 مليون ريال في الأحياء الراقية التي تقع شمالي الرياض.
جدة ما بعد كارثة السيول
أما جدة التي كانت في العام الماضي أفضل من الرياض على صعيد مقاومة الضغوط التي تعرضت لها أسعار العقارات، فقد تأثرت أسعار شققها وفللها سلباً بسيول تشرين الثاني (نوفمبر) التي خلفت أضراراً جسيمة في أحياء المناطق الجنوبية والشرقية للمدينة. وتُعد العقارات في مدينة جدة من أغلى العقارات في البلاد، كما تعد ثاني أكبر المدن السعودية بعد الرياض وفيها الميناء السعودي الرئيس الذي يجعل منها مرفقاً تجارياً مهماً. ونظراً إلى قربها من المدينة المنورة ومكة المكرمة، تُمثل جدة بوابة رئيسية للسياحة الدينية السعودية.
وأضاف التقرير أن متوسط انخفض متوسط سعر تملك الشقق الكبيرة (135- 190 متراً مربعاً) في مدينة جدة بمعدل 4 في المائة خلال النصف الأول من العام الجاري، مقارنة بمستويات النصف الثاني من عام 2009، التي رُصدت قبل حادثة السيول. وحدثت الانخفاضات الكبيرة في أسعار هذه الشقق خلال الشهور التي تلت حادثة السيول ـ التي تفاقمت آثارها السلبية بسبب عدم كفاءة نظام الصرف الصحي في بعض الأحياء الفقيرة. وانخفض متوسط سعر تملك الشقق الكبيرة في الأحياء الجنوبية الفقيرة لمدينة جدة بمعدل 9 في المائة خلال النصف الأول من العام الجاري، مقارنة بمستويات ما قبل حادثة السيول، ليصل إلى 455 ألف ريال بعدما بلغ 500 ألف ريال سعودي في العام الماضي, حيث ظل مستقراً طوال فترة ما قبل حادثة السيول، على الرغم من الركود الاقتصادي الذي أصاب المنطقة.
وفي وسط جدة، الذي تضرر أيضاً، تراجع متوسط سعر تملك الشقق الكبيرة إلى 585.833 ريالاً خلال النصف الأول من العام الجاري، أي بمعدل 4 في المائة مقارنة بمستوى ما قبل حادثة السيول. أما شمال جدة، حيث خلفت حادثة السيول أضراراً طفيفة فقط، فقد ارتفع متوسط سعر تملك الشقق الكبيرة بمعدل 3 في المائة تقريباً ليصل إلى 738.333 ريالاً. لكن الاتجاه كان معاكساً بالنسبة لأسعار الشقق الصغيرة (120- 135 متراً مربعاً)؛ إذ ارتفعت في جنوب ووسط المدينة وانخفضت في شمالها.
لكن أسعار تملك الفلل في شمال جدة ارتفعت بوتيرة متسارعة بعد حادثة السيول، علماً أنها ظلت ثابتةً عملياً قبل فيضانات تشرين الثاني (نوفمبر) 2009. فقد ارتفع متوسط سعر تملك الفلل الصغيرة (300 ـ 400 متر مربع) بمعدل 18.3 في المائة إلى 2.37 مليون ريال، بينما ارتفع متوسط سعر تملك الفلل الكبيرة (400 ـ 700 متر مربع) بمعدل 11.8 في المائة إلى 3.47 مليون ريال، مقارنة بمستويات النصف الثاني من عام 2009.
ويظهر المسح أن العقارات في شمال جدة لا تزال من بين الأغلى في المملكة.
لكن أسعار تملك الفلل في وسط وجنوب جدة تراجعت بعد حادثة السيول, إذ انخفض متوسط سعر تملك الفلل الصغيرة في وسط جدة بمعدل 9.2 في المائة إلى 1.32 مليون ريال, كما انخفض في جنوب جدة بمعدل 2 في المائة إلى 881.667 ريالاً.
وعلى صعيد المنطقة الشرقية تفاوتت أسعار العقارات بعد استقرارها عام 2009، فيما يتعلق بأسعار الشقق والفلل في مدن المنطقة الشرقية خلال النصف الأول من العام الجاري، بعدما ظلت مستقرة عملياً خلال عام 2009. وتشتمل المنطقة الشرقية على ثلاث مدن رئيسية: الظهران، الخبر، والدمام.
في الدمام، ارتفع متوسط سعر تملك الشقق الكبيرة (135 ـ 190 متراً مربعاً) بمعدل 2.3 في المائة في النصف الأول من العام الجاري مقارنة بالعام الماضي، ليصل إلى 296.667 ريالاً, لكن متوسط سعر تملك الشقق الصغيرة (120 ـ 135 متراً مربعاً) انخفض بأكثر من 4 في المائة. أما أسعار العقارات في الخبر ـ وهي الأعلى في المنطقة الشرقية ـ فقد ارتفعت خلال النصف الأول من العام الجاري. إذ ارتفع متوسط سعر تملك الشقق الكبيرة بمعدل 3.4 في المائة إلى 351.667 ريالاً، كما ارتفع متوسط سعر تملك الشقق الصغيرة بمعدل 3.7 في المائة إلى 259.167 ريالاً. وفي المقابل، ظلت أسعار الشقق في الظهران ثابتةً بعدما انخفضت بعض الشيء في العام الماضي.
هذا، وتتفاوت الأسعار الحالية للفلل في المدن الثلاث، مع أن أسعار الفلل الكبيرة (400 ـ 700 متر مربع) انخفضت فيها جميعاً. فقد انخفض متوسط سعرها في الخبر بمعدل 9.2 في المائة مقارنة بالعام الماضي ليصل إلى 1.82 مليون ريال. لكن الفلل في الدمام والظهران ظلت أرخص منها في الخبر خلال النصف الأول من العام الجاري؛ وبلغ متوسط سعر الفلل الكبيرة فيهما 858.300 ريال سعودي و951.667 ريالاً، على التوالي. في الوقت ذاته، انخفض متوسط سعر تملك الفلل الصغيرة (300 ـ 400 متر مربع) في الدمام بمعدل 4.4 في المائة بعدما انخفض بمعدل 5.7 في المائة خلال النصف الأول من عام 2009. أما أسعار الفلل الصغيرة في الخبر والظهران، فقد ارتفعت خلال النصف الأول من العام الجاري مقارنة بمستويات العام الماضي.
الأراضي التجارية
تراجعت أسعار الأراضي التجارية في جميع أنحاء المملكة، الأمر الذي يُعَد انعكاساً للنمو المتباطئ الذي سجله القطاع الخاص خلال العام الماضي. وانخفض متوسط سعر الأراضي التجارية في المدن الست التي رصدها مسح البنك الفرنسي بمعدل 8.3 في المائة، خلال النصف الأول من العام الجاري مقارنة بالنصف الثاني من عام 2009، و11 في المائة مقارنة بالسنة السابقة، ولئن تراجع متوسط سعر هذه الأراضي في الرياض بمعدل 0.6 في المائة فقط خلال النصف الأول من العام الجاري مقارنة بالنصف الثاني من عام 2009، إلا أنه سجل خلال الفترة نفسها تراجعات حادة في بعض المدن الأخرى وصلت إلى نحو 14 في المائة في الخبر والظهران، مثلاً.
وفي بعض أحياء الرياض، عادت أسعار الأراضي التجارية إلى الارتفاع أخيرا بعدما تراجع متوسط سعر المتر المربع للقِطَع التي تقع على شوارع ما بين 40 و60 متراً، بمعدل 12.2 في المائة خلال السنة التي انتهت في النصف الثاني من عام 2009، علماً أن هذا السعر انخفض بمعدل 30 في المائة في بعض الأحياء الشرقية لمدينة الرياض، لكن هذا الاتجاه تحول بشكل كبير خلال العام الجاري، إذ ارتفعت أسعار الأراضي التجارية في عشرة من أحياء الرياض الخمسين التي رصدها المسح، مقارنة بالنصف الثاني من عام 2009. كما سُجلت معدلات الارتفاع القصوى لهذه الأسعار في شرق الرياض حيث ارتفع متوسط سعر الأراضي التجارية بمعدل 5.6 في المائة، مقارنة بالنصف الثاني من عام 2009.
لكن أسعار هذه الأراضي واصلت انخفاضها في باقي أجزاء الرياض، بما فيها الأجزاء الجنوبية والغربية الرخيصة نسبياً، حيث انخفض متوسط السعر فيهما بمعدلي 11.5 في المائة و9.2 في المائة ، على التوالي. ويراوح سعر المتر المربع من الأراضي التجارية في الرياض بين 1125 ريالاً في جنوب الرياض وأكثر من خمسة آلاف ريال في بعض أجزائها الشمالية والشرقية. وبصفة عامة، تراجعت أسعار هذه الأراضي في الأحياء الراقية التي تقع في شمال الرياض بمعدل 9.2 في المائة خلال النصف الأول من العام الجاري، مقارنة بمستويات أواخر العام الماضي.وانخفض متوسط سعر المتر المربع من أراضي جدة التجارية من 7221 ريالاً في النصف الثاني من عام 2009، إلى 6682 ريالاً في النصف الأول من العام الجاري، أيْ بمعدل 7.5 في المائة. وانخفض هذا السعر في جدة نفسها بمعدل 12 في المائة مقارنة بمستويات النصف الثاني من عام 2008، وبمعدل 9 في المائة مقارنة بمستويات عام 2007. كما انخفض هذا السعر بأكثر من 15 في المائة في الواجهة البحرية (الكُرنيش) جنوبي أبحر, وبمعدل 24 في المائة في حي الروضة. وانخفضت أسعار الأراضي التجارية في بعض الأجزاء الشمالية لمدينة جدة بنحو الثلث، قياساً بمستويات النصف الثاني من عام 2008.
بالنتيجة، انخفض متوسط سعر الأراضي التجارية في عدد من المواقع المهمة، مثل طريق الملك عبد العزيز والكُرنيش، بمعدلي 3.6 في المائة و11 في المائة، على التوالي، في النصف الأول من العام الجاري مقارنة بالنصف الثاني من عام 2009. ويبلغ متوسط سعر المتر المربع على طريق الملك عبد العزيز 14467 ريالاً وعلى الكُرنيش 19583 ريالاً؛ وهذا هو الآن أعلى سعر للأراضي التجارية في المملكة. وفي باقي مناطق جدة، بلغ سعر المتر المربع نحو ثلاثة آلاف ريال.
وفي مكة المكرمة، انخفض أيضاً متوسط سعر المتر المربع من الأراضي المفرزة للمشاريع التجارية من 2.367 ريال في النصف الأول من عام 2009، إلى 2.280 ريال في النصف الثاني منه، ثم إلى 2156 ريالا سعودياً في النصف الأول من العام الجاري، أي بمعدل سنوي قدره 9 في المائة، وهناك تفاوت كبير في أسعار الأراضي المفرزة للمشاريع التجارية في مكة المكرمة لأن أسعار الأراضي المجاورة للحرم المكي الشريف سجلت أخيرا قفزات كبيرة. ويراوح متوسط سعر المتر المربع من الأراضي التجارية بين 700 ريال تقريباً في جنوب مكة المكرمة و6367 ريالاً في منطقة بطحا قريش الواقعة في شرق مكة المكرمة، التي انخفضت فيها أسعار أراضيها التجارية بمعدل 15 في المائة مقارنة بمستويات النصف الثاني من العام الماضي، وبأكثر من 20 في المائة مقارنة بمستويات ما قبل سنة من الآن.
في الدمام، انخفضت أيضاً أسعار الأراضي المفرزة للمشاريع التجارية بمعدل 8 في المائة مقارنة بمستويات النصف الثاني من عام 2009، فوصلت إلى 3302 ريال للمتر المربع بعدما انخفضت بعض الشيء العام الماضي، بينما انخفضت الأسعار في الخبر والظهران بمعدل 14 في المائة مقارنة بمستويات النصف الثاني من العام الماضي.
ويتزامن الانخفاض العام في أسعار الأراضي التجارية مع التباطؤ العام في نمو القطاع الخاص السعودي، إذ تراجع معدل نمو القطاع الخاص غير النفطي إلى 2.5 في المائة عام 2009، مقارنة بـ 4.7 في المائة عام 2008، ومع أكثر من 5 في المائة في كل سنة ما بين عامي 2004 و2007. وتزامن هذا التباطؤ أيضاً مع انخفاض حاد في أسعار النفط بسبب تراجع الطلب العالمي على موارد الطاقة، نتيجةً لتفاقم الأزمة المالية العالمية. وانعكس انحسار النشاط الاستثماري للقطاع الخاص وضعف الطلب المحلي سلباً على أسعار العقارات السعودية، مع أن معدلات انخفاضها ظلت محدودة مقارنة بدول الخليج العربية الأخرى.
وتوقع البنك الفرنسي أن يبدأ القطاع الخاص باستعادة إقباله على الاستثمار خلال العام الجاري، وإن كان بشكل تدريجي.