لا فقاعة في سوق العقار قبل 20 سنة
قال ماجد الحقيل، العضو المنتدب لشركة رافال للتطوير العقاري إن سوق العقار تمر حاليا بحالة من الحذر والترقب على خلفية القرارات الأخيرة وإعلان وزارة الإسكان لمنتجات سكنية متعددة، لافتا إلى أن الأسعار التي وصلت إلى سقف أعلى من قدرة المواطن الراغب في بناء أو شراء سكن، لا يمكنها أن تتراجع خلال تلك الفترة التي ما زال الطلب خلالها أكبر من العرض.
واستبعد الحقيل حدوث فقاعة في سوق العقار السعودية قبل 20 سنة قادمة، وتوقع أن تحدث عمليات تصحيح ولكن خلال فترات قادمة.
وأشار إلى أن بناء الوحدات السكنية يحتاج إلى مزيد من الوقت، خاصة في ظل محدودية منظومة شركات التطوير في السعودية التي لا تستطيع بناء أكثر من 5 آلاف وحدة سكنية، مقابل الطلب لبناء 120 ألف وحدة سنويا.
وقال الحقيل إن وزارة الإسكان عليها أن تتخذ قرارات وإجراءات عاجلة بدلا من الخطط التي تخضع للدراسات، كما عليها أن تجد حلولا لسد الفجوة بين الطلب والعرض لأصحاب الدخل المحدود وذلك بإيجاد منتجات تناسب هذه الشريحة.
كما تطرق لموضوعات عدة تتعلق بقطاع العقار والتطوير العقاري في هذا الحوار.
ألا ترى أن قطاع العقار يمر حاليا بمرحلة كساد في ظل انخفاض القوة الشرائية؟
أعتقد أن العقار يمر بمرحلة من الحذر والترقب أكثر منه كساد، ويعود ذلك لإعلان وزارة الإسكان طرح عدد من المنتجات والحوافز والنقاط وهو ما جعل المشتري والمطور في حالة ترقب لما ستسفر عنه تلك القرارات والإجراءات. ونتمنى أن تكون نتائجها إيجابية لمصلحة الاقتصاد الوطني.
كيف ترى تأثير قرارات وزارة الإسكان في مستقبل قطاع العقارات خاصة فيما يتعلق بالأسعار؟
أسعار العقار وصلت إلى سقف أعلى من قدرة المواطن الشرائية، كذلك تكلفة بناء أو شراء المنزل، وهذه عوامل مهمة في قياس الهرم السعري للمنتج. ومع الأسف، نعتقد أن تنفيذ تلك القرارات لن يكون خلال فترة قصيرة، بل يحتاج إلى فترات طويلة، لكن في ظل فجوة العرض مقابل الطلب لن يكون هناك هبوط سعري، بينما خلال فترات طويلة ستحدث فترة تصحيح لبعض الأسعار. وإن كانت أسعار البناء لن تتأثر، وهي تمثل من 50 إلى 70 في المائة من تكلفة الوحدات السكنية.
ألا ترى أن وصول الأسعار إلى سقفها الأعلى نذير بحدوث فقاعة في سوق العقار السعودية؟
لا أعتقد ذلك في المنظور القريب على الأقل، لأن الفقاعة تحدث عندما يكون الطلب كبيرا والعرض قليلا، وخلال الـ 20 سنة القادمة نتوقع ألا يتجاوز العرض الطلب وليس تحت تأثير برامج الإسكان ولا قدرات المطورين العقاريين. ولو كان هناك طلب غير حقيقي أو أن سعر الفائدة أعلى من سعر التأجير هو المؤشر لحدوث الفقاعة، وتلك العوامل غير موجودة حاليا، حيث ما زال سعر الفائدة في البنوك السعودية أقل بكثير من سعر التأجير. (سعر الفائدة من 4 إلى 5 في المائة بينما سعر التأجير من 8 إلى 9 في المائة)، وهذان المؤشران اللذان نقيس عليهما إذا ما كنا قرب فقاعة أم لا.
أفهم أن البوادر غير مشجعة لهبوط الأسعار رغم المنتجات التي أعلنتها وزارة الإسكان؟
إذا أخذنا الأمور بشكلها الخارجي فإن "أرض وقرض" أو وجود القدرة التمويلية للمواطن تعني زيادة في الطلب مقابل قلة العرض وتعني زيادة سعرية من نظرية اقتصادية. لكن الأهم من هذا أن القرض التمويلي سيكون جزءا من تقييم الوحدة السكنية، والمفترض أن المؤسسات المالية عندها القدرة على تحديد القيمة العادلة للوحدة السكنية التي ستحدث توازنا في عملية العرض والطلب، وما زلنا ننتظر عما سيكون عليه المشهد خلال الفترة القليلة المقبلة.
ما الأسعار العادلة؟
في القطاع العقاري السكني القيمة العادلة هي القدرة الشرائية للمواطن في حدود مكرر 12 إلى 13 في المائة من قيمة دخلها السنوي، وتلك المرحلة تجاوزناها في أسعار الوحدات السكنية إلى حد ما، بينما القطاع التجاري يحدد السعر العائد المالي، وكثير من المشاريع تحقق عائدا ومردودا جيدا. وفي القطاع التجاري السكني طرح الصندوق العقاري أكثر من 120 ألف قرض لمواطنين مستحقين ومضى عليها أكثر من عام وحتى الآن لم يستطع المستفيدون استخدام تلك القروض بسبب عدم وجود وحدات سكنية تتناسب مع قدراتهم.
والحل؟
على وزارة الإسكان أن تلعب دور القائد للتحكم في العرض والطلب، وهي تمثل منظومة حكومية بجانب وزارتي "البلديات" و"العدل" مثلثا مشتركا تقع عليه مسؤولية ما حصل من مشاكل في سوق العقار.
لكن الوزارة أيضا تعاني شحا في الأراضي سواء بسبب احتكارها من بعض العقاريين أو لأسباب أخرى .. كيف ترى تأثير ذلك في خططها؟
الخطأ الذي ارتكبته الدولة قديما في توزيع مساحات شاسعة من الأراضي، يجعلها المسؤولة عن إعادة وجود عرض في السوق للشرائح المختلفة في المجتمع، وفي كثير من دول العالم تجد الأراضي تمتلكها الدولة وتتحكم في العرض والطلب، وبالتالي التحكم في السوق، لكن عندنا توزعت الأراضي بشكل عشوائي. وتصحيح هذا الخطأ إما أن تشتري الدولة الأراضي مرة ثانية كأحد الحلول، أو أنها تقدم محفزات للمطور العقاري أو صاحب الأرض كي يبنيها.
لماذا لا يقوم مالكو الأراضي والمخططات بتطويرها كمبادرة منهم؟
صاحب الأرض أجدى له أن ينتظر نمو الأرض دون أن يطورها، كون عملية التطوير تواجه تعقيدات في مشاكل البناء والتأشيرات وتأخر التصاريح والصكوك، وتلك عوامل مرهقة للمستثمر. لذلك تجد صاحب الأرض أوفر له كسب 1 في المائة من الدخول في مشاكل كثيرة.
كيف يمكن الاستفادة من المساحات الشاسعة في السعودية لإيجاد أراض سكنية؟
الدولة تعرف الحلول وآلية الاستفادة، وليس أمرا جديدا نبتكره، وعلى سبيل المثال فإن الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض لديها برنامج إعادة تطوير وسط مدينة الرياض ولديها 18 كيلو مترا مربعا، وهذا مخزون لمدينة الرياض لمائة سنة قادمة، لكن الوقت الذي تتخذه الدولة في الاستفادة من ذلك بطيء جدا.
كيف ترى التمدد العمراني في الرياض؟
هذا التمدد غير منطقي ويعد كارثة على الأجيال القادمة، لأننا في بلد صحراوي والبنية الأساسية مكلفة جدا، وكل ما يساعد على التمدد فإن ذلك مرهق للمدينة والأجيال القادمة وميزانية الدولة، وأعتقد أن الحلول التي تتخذها الدولة بطيئة، وتسهم في نمو ليس في مصلحة الوطن ولا المواطن.
لكن التمدد لا بد منه؟
نحن مع التمدد المنطقي، في حالة عدم وجود مجال في وسط المدينة، لكن توجد 18 كيلو مترا مربعا فقط في الرياض وربما المساحة نفسها في جدة والمنطقة الشرقية، وهناك مساحات كبيرة في مناطق أخرى يجب أن نستثمرها، مثل دول العالم، فمثلا نجد سنغافورة مدينة صغيرة المساحة ومع ذلك عندها مخزون أراضي يكفيها لنحو 300 سنة، لأنهم يساعدون على فعالية استخدام الأرض. وذلك بزيادة حركة البناء عندما يبدأون في تنفيذ النقل العام، دون المساس بمخزونهم. لذلك الحل المنطقي العودة لوسط المدينة لزيادة فاعلية الأرض بدلا من ترك مساحات كبيرة وسط المدن مهجورة كما هو الحال في مدننا. لأن المدينة استثمرت في البنية التحتية، واستغلال الأراضي في الوسط لا يتطلب بني تحتية كبيرة كما لو كان التطوير خارج المدينة.
من يتحمل المسؤولية؟
وزارة الشؤون البلدية هي المسؤولة عن التخطيط العمراني.
لو عدنا إلى استراتيجية وزارة الإسكان كيف تنظر إليها؟
استراتيجية جيدة، والأهم وجود أشخاص قادرين على تنفيذها وسيكون ذلك المحك عندما تبدأ في التنفيذ.
كثر الحديث عن البطء في تنفيذ الـ 500 الف وحدة سكنية التي وجه بتنفيذها خادم الحرمين الشريفين.. كيف ترى سير تنفيذها وما انعكاس ذلك على سوق العقار؟
بناء الوحدات السكنية يستغرق كثيرا من الوقت، وهذا أمر طبيعي، لكن الوزارة كان بإمكانها أن تضع خططا موازية لتلبية الاحتياج الفعلي للسكن، على أن يكون لديها خطط سريعة المفعول وخطط طويلة المدى وأن تسير في الوقت نفسه، وكان عليها أن تتخذ قرارات إيجابية وفاعلة وعاجلة، بدلا من مخطط ما زال قيد الدراسات والاستراتيجية.
كيف؟
أعتقد أنه في أيلول (سبتمبر) المقبل عليها أن تخطو خطوات كبيرة، خاصة في توثيق علاقتها الاستراتيجية مع المطورين وتنفيذ برامجها بفاعلية وإيجاد محفزات لأصحاب الأراضي بدلا من أسلوب العقاب، ونشر الوعي الفكري بتطوير أطراف ووسط المدن وبناء منظومة المطورين العقاريين لأنه لا توجد مرجعية تقود القطاع نحو التطوير.
ما التحديات التي تواجه شركات التطوير العقاري؟
شركات التطوير العقاري محدودة، لا تتجاوز 15 شركة وهذا عدد لا يمكن له أن يبني 1.2 مليون وحدة سكنية. وعدم وجود شركات أكثر يعود لضعف المحفزات، كما أن الأنظمة الحكومية تحفز على الاحتفاظ بالأرض أو تقسيمها وليس تطويرها.
ما القدرة الحالية لشركات التطوير على بناء وحدات سكنية في السنة؟
قدرتها لا تتجاوز خمسة آلاف وحدة سكنية في المملكة سنويا في ظل الوضع الحالي، بينما المطلوب بناء 120 ألف وحدة سكنية سنويا. والمشكلة أن التطوير العقاري يحتاج إلى تكاليف باهظة ومصروفات مستمرة، وهي تكلفة غير مجدية في ظل تأخر المشاريع والتصاريح، لذلك كثير من شركات التطوير العقاري تفضل بيع وشراء الأراضي عن بناء منظومة تطوير عقاري.
ما ذراع وزارة الإسكان في بناء الوحدات السكنية للمستفيدين من الدعم السكني؟
الوزارة اتخذت قرارا بعدم بناء أي وحدة سكنية، وإسناد ذلك للمطور العقاري أو تسليم المواطن أرضا يقوم ببنائها. ونحن الآن ننتظر إعلان آلية التعاون بين المطورين ووزارة الإسكان، ومتوقع خلال ثلاثة أشهر ستتضح عملية الطرح والألية والتصنيف وباقي الإجراءات.
ما نتائج اجتماعات المطورين مع الوزارة في الفترة الماضية؟
اجتمعت الوزارة بالمطورين وأقامت ورش عمل وكانت شفافة خلال المداولات في تلك الورش ودعت الكثير من المطورين وبعض الممولين الماليين، لكن نتائج هذه الاجتماعات لم تظهر حتى الآن، ونحن نتريث لمعرفة آلية هذه الشراكة.
ألا ترى أن يطلب من العقاريين وشركات التطوير مبادرات لإيجاد حلول لأزمة الإسكان؟
شركات التطوير طبيعة عملها الاستمرارية في الإنتاجية، لكن الكثير من المطورين يتذمرون من تصريحات وزارة الإسكان اليوم التي تعتبر أن ما يقوم به المطورون غير فاعل وأحيانا يعتبرون عملهم تجاوزات، وكثير من التهديد يوجه لشركات تطوير العقار.
ما طبيعة تلك التهديدات على سبيل المثال؟
تهديد الوزارة للمطورين بخفض الأسعار، وفي ظل تلك التهديدات لن تجد مطورا عقاريا سيقوم بإنشاء مشروع للحد من خسارته، وتلك التصريحات هبطت من معنويات المطورين، خصوصا الصغار منهم الذين يقومون ببناء وحدات سكنية ومشاركين في عرض الوحدات السكنية في السوق، ونتمنى ألا تكون عواقب تلك التهديدات وخيمة.
ما أسباب تلك الفجوة بينكم كمطورين ووزارة الإسكان؟
ليست هناك فجوة، لكننا نرى أن الوزارة جزء مهم في استراتيجية الإسكان، وكل خططنا يجب أن تكون مكملة لهذه الاستراتيجية، ونتطلع إلى أن تكون خططهم واضحة كي نقوم بعملنا كما يجب أن ينبغي.
لكن المطورين يطمعون في الاستحواذ على كامل "كيكة الإسكان" .. أليس كذلك؟
ليس شرطا، لأن الحصة السوقية كبيرة ووزارة الإسكان، ستكون جزءا من تلك الحصة، وهي لديها برنامجان ستطلقهما قريبا، هما مشروع وزارة الإسكان ومشروع تطوير أراضي المطورين العقاريين، وكلاهما جيد. لكن ما نطلبه هو أن تكون الآلية واضحة حتى نستطيع العمل معها بشكل فاعل.
أنتم كمطورين هل تعانون شح الأراضي أو مشاريع التطوير؟
لا بالعكس، توجد لدينا الكثير من المشاريع، ونحن كشركة رافال سننفذ هذا العام ثلاثة مشاريع لبناء ألف وحدة سكنية خلال سنتين، عدا المشاريع التي سنسلمها الآن وتضم أكثر من 700 وحدة، أضف إلى ذلك لدينا مشروع لا يزال قيد إجراءات التصاريح وسيقدم نحو 3900 وحدة سكنية. ومستمرون في هذا الطريق وخلال الأعوام القادمة سنقدم أكثر من عشرة آلاف وحدة سكنية في جدة والرياض.
إلامَ تعزون عدم الإقبال على الوحدات السكنية وتراجع أسعارها؟
لم تتراجع أسعارها، لكن مشكلة القطاع العقاري غير شفاف، وليست هناك آلية لمعرفة الأسعار بشكل واضح، وكل ما نسمعه "قيل وقال" ولكن على أرض الواقع لم نلمس هذا التراجع.
يقال إن هناك شركات تطوير عقاري ستخرج من السوق؟
هناك شركات أجلت بعض مشاريعها لترقب ما سيحدث في المستقبل القريب، وأصحاب أراض لم يبيعوا أراضيهم اعتقادا منهم أن الأسعار سترتفع، على خلفية التصريحات والقرارات الأخيرة، والأكيد أن هناك فرصا قادمة في مناطق مثل مكة المكرمة وجدة والمدينة المنورة في مشاريع إعادة عمليات التطوير، وكذلك فرص في مناطق أخرى.
ألا ترى أن البناء الرأسي هو أحد الحلول لإيجاد وحدات سكنية مناسبة.. لكن المشاريع ضعيفة في هذا الجانب؟
البناء الرأسي يعتمد على الخطط الاستراتيجية لتطوير المدن، ومدينة الرياض - على سبيل المثال - لا تشجع على هذا الجانب، بينما في المنطقة الغربية تجدهم مع التنظيم الأفقي، وهي تخضع لفكر أكثر منه ثقافة، ونعتقد أنه من الخطأ عدم التوسع العمودي، خصوصا في ظل استثمارات الدولة الكبيرة في النقل العام. ومع الأسف، ما اقترحته هيئة التطوير في الرياض في توسعها الأفقي ضعيف جدا ولا يتلاءم مع الاستثمار الكبير الذي أنفقته الدولة في النقل العام.
ماذا عن التمويل العقاري؟
الطبيعي أن الواحد يمتلك سكنه عن طريق التمويل العقاري، وفي أغلبية الدول يتملك المواطن الأصول عن طريق التمويل، وقليل ما تجد امتلاك الأصول بالنقد، وفي ثقافة البلد هنا وبحكم أنظمة التمويل وصعوبتها سابقا، كان الواحد يعتمد كثيرا على مساعدة الأصدقاء والأقارب لامتلاك المنزل وكانت تلك ثقافة قديمة، لكنها الآن تتغير، حيث أصبح الكل يتحمل مسؤولية قراراته في هذا الجانب، ومتى ما كان التمويل ميسرا ومنافسا سيكون هناك إقبال عليه، خصوصا أن التمويل العقاري لدينا يعتبر منخفضا جدا مقارنة بالمتوسطات العالمية.
كيف ترى جدوى الرهن العقاري بالنسبة للمواطن؟
الرهن سيوفر أدوات تمويلية للمواطن وخيارات متعددة ومنها القرض الإضافي، وهي عادلة في عملية تفادي المخاطر وتأمين الأصول. وفي السابق كان التمويل يعتمد على الراتب الشخصي، وكانت القدرة الائتمانية محدودة جدا بسبب ضعف الرواتب، لكن البرامج الجديدة مثل الرهن العقاري وغيره ستزيد من القدرة الائتمانية للمواطن وستعطي فرصة أكبر لاقتناء المنازل.
قلت إن شركات التطوير العقاري محدودة في السعودية.. ألا ترى الحاجة إلى الاستعانة بشركات أجنبية رائدة في هذا المجال؟
مع الأسف، ضبابية بعض الأنظمة لا تشجع المستثمر الأجنبي على دخول المملكة، لكن نحن أبناء البلد نتحمل مثل هذه الأنظمة، والأجنبي لديه خيارات متعددة، لذلك يعتبر أن الاستثمارات في ظل أنظمة غير واضحة غير مجد، ونتمنى أن يكون هناك تحفيز للاستثمارات الأجنبية مع المستثمرين الوطنيين كي يكون لها دور فاعل.
هل تعتقد أن القطاع يحتاج إلى تشريعات وأنظمة جديدة؟
الأنظمة موجودة، لكن الإشكالية في تطبيقها والمماطلة في تطبيقها أو التفسيرات لها أحيانا تكون غير واضحة، ويمكن أن يكون النظام واضحا، لكن بتفسير شخص قد يعطل مشروعا لمدة سنة نتيجة لاجتهادات شخصية.
قلت إن القطاع يحتاج إلى مرجعية تساعد على تطوير المنظومة العقارية.. كيف؟
نحن في الغرف التجارية طالبنا بإنشاء هيئة عقارية، ونعتقد أن وزير التجارة وجد أن ذلك محفز، والفكرة مقبولة بالنسبة لهم وتحتاج إلى دراسة، وإذا وجدت مرجعية وجهة تدافع عن حقوق المطورين العقاريين والمشاركة في اتخاذ القرار عند وضع الأنظمة سيكون له دور فاعل.
نشطت أخيرا الاستثمارات في الأبراج. كيف ترى جدوى ذلك؟
البرج استثمار سكني أو تجاري، وأعتقد أن مدينتي الرياض وجدة ومختلف المدن تستحق أن تكون فيها منتجات مختلفة لمواطنيها والمقيمين، ولكن – مع الأسف - التطوير الذي حدث في المرحلة الماضية كان أقل مما تستحقه هذه المدن. والتطوير العمودي لا أعني أنه أفضل من التطوير الأفقي، لكنه منتج له من يطلبه والحياة فيه مختلفة، لذلك نرى دعم إنشاء الأبراج، ونحن أنشأنا برجا ولدينا الآن برجان تحت الإنشاء في الرياض، وأتوقع في الفترة المقبلة أن يكون لدينا عدد من الأبراج لأننا مؤمنون بأن هذا المنتج مميز تحتاج إليه الرياض والمدن الأخرى. والاستثمار في الابراج ما زال في البدايات، قد تكون الرياض قد تقدمت في هذا الجانب، لوجود عدة مشاريع في مقدمتها مشروع مركز الملك عبد الله المالي، ونتوقع أن تكون تلك المشاريع جاذبة.
هناك مطالب بفرض رسوم على الأراضي البيضاء.. كيف ترى جدواها؟
على حسب استراتيجية الرسوم، فإذا كان الهدف منها زيادة دخل الدولة فهو أمر مختلف، اما إذا كان الهدف إعادة تنمية القطاع وتحفيزه وإعادة الضخ فيه وإيجاد منتجات جيدة فسيكون ذلك فاعلا، وإذا كانت الدولة تتكبد بنية أساسية في تمدد المدينة، فإن الأراضي البيضاء داخل المدن التي لم يستفد منها، يجب أن يضع لها آلية معينة لحثهم على البناء أو المشاركة في تكلفة البناء لتوسع المدينة.
لماذا شركات التطوير لا تستهدف أو توفر منتجات سكنية لذوي الدخل المحدود؟
تكلفة بناء المسكن في السعودية عالية، ومهما عملت من معادلات خصوصا أن الشريحة المتوسطة والأكبر جيدة وتمثل 20 في المائة ووزارات الإسكان هي التي يجب أن تدعم هذه الشريحة بإيجاد منتجات تشجع المطورين على إغلاق الفجوة، التي تجعل المطور يوفر منتجات لهذه الشريحة، وهذا معمول به في كل العالم التي تقدم منتجات لإيجاد مسكن وليس لتأمين مسكن، ونعتقد أن أنظمة الدولة ليست مسؤولة عن إيجاد ثراء للمواطن ولكن سكنا للمواطن.
ما مشاريعكم المستقبلية؟
نحن نركز في مشاريعنا على حل القدرة الشرائية، وإيجاد منتجات حجمها صغير، لكن تعيش في بنية سكنية مناسبة وملائمة للوحدات السكنية، والفكرة القديمة حيث كانت بيوتنا صغيرة لكن الشارع والبقالة والمجمع السكني جزء من حياتنا بطريقة مختلفة.
