صناديق عقارية متداولة تتقدم للإدراج في السوق السعودية

أكد لـ "الاقتصادية" محمد الرميح مدير إدارة المبيعات والتسويق في شركة السوق المالية السعودية "تداول"، أن عددا كبيرا من صناديق الاستثمار العقاري المتداولة قد تقدم للإدراج في السوق المالية المحلية.
وأضاف في تصريحه، أنه "ليس لديه العدد تحديدا الذي تقدم بطلب الإدراج في السوق"، إلا أنه أكد أن العدد كبير.
من جهته، قال خالد الحصان الرئيس التنفيذي لـ "تداول"، "إن للمستثمرين الأجانب الحق في تملك أي حصص في صناديق الاستثمار العقاري المتداولة في السوق المالية السعودية بدون حد أقصى للملكية".
وأضاف الحصان في رده على سؤال "الاقتصادية" خلال إطلاق أول صندوق استثمار عقاري متداول في السوق أمس، أن "التملك في هذه الصناديق، مثله مثل صناديق الاستثمار بشكل عام، يكون لوحدات في الصندوق وليس تملكا مباشرا".
وأوضح، أن زيادة المعروض من الأدوات الاستثمارية وتنويعها يؤدي بدوره إلى تعميق السوق المالية، وبالتالي المساهمة في تحقيق أحد أهداف برنامج التحول الوطني و"رؤية المملكة 2030".
وأعرب عن أمله في أن يُكتب النجاح لهذا القطاع وأن يكون له أثر إيجابي وفائدة مستقبلية للمستثمرين والسوق المالية والسوق العقارية على حد سواء.
فيما أوضح علي القويز؛ الرئيس التنفيذي لشركة الرياض المالية، أن الهدف من توزيع 90 في المائة من أرباح صناديق الاستثمار العقاري المتداولة، هو للحد من المخاطر على الملاك للصناديق، ومنعا لإعادة استثمار هذه الأموال مرة أخرى بمخاطر أعلى.
وتابع في رد على سؤال طرحته "الاقتصادية"، أن "صندوقهم الاستثماري المتداول، ليس به استثمارات في الخارج"، لافتاً إلى أن الصندوق حقق عوائد 5 في المائة العام الماضي.
بدوره، ذكر إبراهيم العتيق نائب رئيس أول في إدارة الأصول في "الرياض المالية"، أن استثمارات الصندوق تتوزع في أربع مدن في المملكة وتتمثل طبيعة نشاط الصندوق في إيجار العقارات التي يملكها مثل "المعارض" ومكاتب وفنادق.
وعن طريقة تقييم أصول الصندوق، بين العتيق لـ "الاقتصادية" أن القوائم المالية للصندوق تلتزم بمعايير ومتطلبات فرضتها هيئة سوق المال وهي "طريقة التكلفة التاريخية"، لكن الصناديق لديها ملزمة بإصدار تقييم إضافي بالقوائم المالية وهو "السعر العادل". وأشار العتيق إلى أن حجم مستثمري الصندوق يبلغ 84 مستثمرا، ونسبة التشغيل لوحدات الصندوق المؤجرة هي 95 في المائة، لافتاً إلى أنه لا توجد قروض على الصندوق الممول بالكامل من رأس المال، ومن المتوقع أن يزيد حجم الصندوق بناءً على الفرص المتاحة في السوق من خلال استحواذات قائمة مشغلة وذات عوائد، مضيفاً أن "معدل إيجارات العقارات التي يمكلها الصندوق سبع سنوات ونصف".
وفيما يخص توزيع استثماراتهم العقارية، ذكر "العتيق" أن نحو 420 مليون ريال من أصول الصندوق مستثمرة في عقارات قائمة ومدرة للدخل، فيما تستثمر نحو 60 مليون ريال في عقار تحت التطوير.
وأضاف، أن "مدير الصندوق ملتزم بإعادة تقييم سعر الوحدة كل ستة أشهر والتقييم يتم عن طريق مثمنين مستقلين وليس عن طريق مدير الصندوق، والتقييم يعلن عن طريق "تداول" والصندوق وهذا التقييم يسمى سعرا استرشاديا للوحدة".
وأعلنت السوق المالية السعودية "تداول" إدراج وبدء تداول وحدات صندوق الرياض العقاري المتداول "صندوق الرياض ريت"، اعتباراً من أمس بالرمز 4330 ضمن قطاع الصناديق العقارية المتداولة، الذي ستتم إضافته إلى قطاعات السوق المالية على أن تكون نسبة التذبذب اليومي لسعر الوحدة 10 في المائة.
وأظهرت نشرة الإصدار الخاصة بصندوق "الرياض ريت" أنه يمتلك ستة عقارات منها خمسة قائمة وعقار واحد تحت التنفيذ. وتوزعت العقارات المملوكة للصندوق كالتالي: ثلاثة عقارات في الرياض وعقار في كل من الدمام وجدة والخبر.
وبلغت التكلفة الاستثمارية للعقارات القائمة نحو 420 مليون ريال، وبقيمة إيجارات سنوية تبلغ نحو 34 مليون ريال.
وحسب التعليمات الخاصة بصناديق الاستثمار العقارية المتداولة، التي أعلنتها هيئة السوق المالية يوم الأحد الموافق 30 أكتوبر الماضي، فإن الهدف الاستثماري لصناديق الاستثمار العقارية المتداولة - والمتعارف عليها في الأسواق المالية العالمية باسم "ريتس" - الاستثمار في عقارات مطورة تطويراً إنشائياً، قابلة لتحقيق دخل دوري وتأجيري.
وتتيح صناديق الاستثمار العقارية المتداولة لجميع فئات المستثمرين شراء وبيع وحدات الصناديق بنفس طريقة تداول الأسهم في السوق المالية.
وقالت "تداول" في بيان سابق لها، "إن صناديق الاستثمار العقارية المتداولة تتيح لجميع فئات المستثمرين فرصة الوصول إلى السوق العقارية السعودية، من خلال تملّك أصول عقارية قائمة ومطورة أو جاهزة للاستخدام وقابلة لتحقيق دخل دوري وتأجيري".
كما يحظر على هذه الصناديق الاستثمار في الأراضي البيضاء، وذلك حسب التعليمات الخاصة بصناديق الاستثمار العقارية المتداولة التي أعلنتها هيئة السوق المالية يوم الأحد 30 أكتوبر 2016م. وتلزم التعليمات هذه الصناديق بتوزيع 90 في المائة على الأقل من صافي ربحها السنوي على مُلاك الوحدات سنوياً.
وذكرت "تداول" في بيانها، أنها ستقوم باستحداث قطاع مستقل خاص بصناديق الاستثمار العقارية المتداولة داخل السوق المالية، يتم من خلاله شراء وبيع وحدات الصناديق بنفس طريقة تداول الأسهم في السوق المالية.
وبينت أن هذه الخطوة تأتي بالتوافق مع "رؤية المملكة 2030"، وفي إطار التوجه الاستراتيجي لـ "تداول" الهادف إلى تطوير السوق المالية من خلال توفير أدوات استثمارية جديدة إضافة إلى الأسهم والسندات، التي من شأنها تنويع الخيارات الاستثمارية المتاحة للمستثمرين.
وأوضحت "تداول" أنه يمكن الاستثمار في صناديق الاستثمار العقارية المتداولة تماماً مثل الاستثمار في أسهم الشركات، لافتة إلى أن هناك طريقتين للاستثمار في صناديق الاستثمار العقارية المتداولة: أولا: في مرحلة الاكتتاب العام "السوق الأولية" عندما يطرح مُديرو صناديق الاستثمار العقارية المتداولة وحدات الصندوق.
ثانيا: من خلال السوق المالية "السوق الثانوية" بعد أن يتم طرح وحدات الصندوق في السوق.
وتمثل صناديق "ريتس" فرصة استثمارية جذابة نظراً لانخفاض متوسط تكلفة الاستثمار فيها، حيث حددت القيمة الاسمية لوحدة الصندوق بعشرة ريالات حسب التعليمات الخاصة بصناديق الاستثمار العقارية المتداولة، التي أصدرتها هيئة السوق المالية يوم الأحد 30 أكتوبر 2016م، التي حددت أيضا بأن لا يقل رأس مال صندوق "ريتس" عن 100 مليون ريال سعودي.
وأضاف معلقا على إدراج صندوق "الرياض ريت" في السوق المالية - كأول صندوق استثمار عقاري متداول في السعودية -عبر القويز، "إن إدراج الصناديق العقارية المدرة للدخل سيوفر للمستثمرين فرصة فريدة للمشاركة في تملك العقارات التي تتمتع بأداء مالي مستقر وتوزع أرباحا منتظمة ويمكن تسييل هذه الاستثمارات عند الحاجة، ما يقلل من مخاطر السيولة المرتبطة عادة بالاستثمار العقاري".
وبين، أنه من المتوقع أن يفتح هذا القطاع الاستثماري الجديد المجال لإدراج عدد كبير من العقارات التجارية ذات العوائد المجزية ليصبح ربما من أكبر القطاعات الاستثمارية في السوق السعودية.
وتعد صناديق الاستثمار العقارية المتداولة إحدى الأدوات الاستثمارية الجديدة التي تهدف إلى تنويع الأصول المتداولة في السوق المالية - بخلاف الأسهم والصكوك - التي تتيح خيارات استثمارية جديدة للمستثمرين من المواطنين ومواطني دول مجلس التعاون الخليجي والمقيمين والأجانب، إضافة إلى إسهامها في توسيع قاعدة الاستثمار في السوق المالية من خلال توفير فرص استثمارية جاذبة لشريحة أوسع من الجمهور المهتم بالاستثمار في سوق العقار.
في المقابل، تتيح صناديق "ريتس" لمصدريها فرصة الحصول على تقييم عادل لأصولهم العقارية - مقارنة بوسائل التقييم في سوق العقار التقليدية - كما تمكنهم من الحصول على السيولة المالية من خلال بيع وحدات الصناديق للمستثمرين في السوق المالية.
وبالنسبة إلى سياسة الاستثمار الخاصة بصناديق "ريتس" فقد حددت التعليمات ألا تقل استثمارات الصندوق عما نسبته 75 في المائة من القيمة الإجمالية لأصول الصندوق وذلك بحسب آخر قوائم مالية مدققة، كما أنه وفقاً لهذه التعليمات يُسمح باستثمار 25 في المائة من القيمة الإجمالية لأصول الصندوق في التطوير العقاري كحد اقصى.
وأجازت التعليمات لصناديق "ريتس" الاستثمار في مختلف أنواع العقار السكني والتجاري والصناعي والزراعي داخل وخارج المملكة بشرط ألا يزيد إجمالي الاستثمارات خارج المملكة عن 25 في المائة من القيمة الإجمالية لأصول الصندوق وذلك بحسب آخر قوائم مالية مدققة.
وتتميز صناديق "ريتس" بمتطلبات إفصاح عالية قلما توجد في خيارات الاستثمار التقليدية في سوق العقار، حيث تُلزم التعليمات مدير الصندوق بنشر جميع المعلومات المطلوب الإفصاح عنها على الموقع الإلكتروني الخاص بالصندوق وكذلك على الموقع الإلكتروني للسوق المالية.
كما وبحسب التعليمات فإنه يُحظر على الصناديق الاستثمار في الأراضي البيضاء، وكذلك يُلزم الصندوق بعدم تجاوز اقتراض ما نسبته 50 في المائة من القيمة الإجمالية لأصول الصندوق وذلك بحسب آخر قوائم مالية مدققة.