السوق العقارية تستهل الأسبوع الأول من 2019 بانخفاض إجمالي قيمة صفقاتها 41.9 %

استهلت السوق العقارية المحلية نشاطها مع بداية 2019، على انخفاض قياسي في إجمالي قيمة صفقاتها العقارية الأسبوعية، وصلت نسبته إلى 41.9 في المائة، لتستقر مع نهاية الأسبوع الأول من العام الجاري الجديد عند أدنى من مستوى 2.8 مليار ريال، ووفقا لما أظهرته أحدث المؤشرات العقارية الرسمية الصادرة عن وزارة العدل في هذا الخصوص، فقد جاءت نسبة الانخفاض الأكبر على حساب قيمة صفقات القطاع التجاري، التي سجلت انخفاضا أسبوعيا وصلت نسبته إلى 50.1 في المائة، فيما انخفضت قيمة صفقات القطاع السكني خلال الأسبوع نفسه بنسبة 37.5 في المائة.
قد يكون مبكرا الحكم على الاتجاهات المحتملة للسوق العقارية المحلية خلال العام الجديد، إلا أنه بالاعتماد على العوامل والمحددات الراهنة التي تتحكم في أداء السوق، والتي لا تزال على أوضاعها التي كانت عليها طوال الأعوام الأربعة الماضية (ارتفاع عروض بيع الأراضي والعقارات، ارتفاع أعداد الأراضي الخاضعة للتطوير والاستخدام، استمرار ارتفاع معدلات الفائدة، تطبيق مبادئ التمويل المسؤول، استمرار إخلاء الوافدين وأسرهم للمساكن المستأجرة، استمرار انخفاض تكلفة الإيجارات، التطبيق الفعلي لشهادة الاستدامة على المساكن.. إلخ)، بل إن بعض تلك العوامل وغيرها من المستجدات، يتوقع مع زيادتها أو إضافة بعضها الآخر، أن يضاعف وجودها من الضغوط على مستويات الأسعار المتضخمة لمختلف الأصول العقارية حتى تاريخه، وهو أمر إيجابي بكل تأكيد، المؤمل أن يدفع بمزيد من انخفاض الأسعار المتضخمة في السوق العقارية، ويسهم بدوره في تجاوز عديد من التحديات التنموية القائمة، لعل من أهمها وأبرزها مشكلة صعوبة تملك المساكن لشرائح واسعة من أفراد المجتمع وأسرهم.
لعل من أهم ما تحمله مؤشرات استمرار الأسعار المتضخمة في الانخفاض خلال العام الجاري الجديد، أن تبدأ السوق العقارية المحلية بالخروج من حالة الركود الراهنة، التي أكملت عامها الرابع على التوالي وتدخل عامها الخامس، ذلك أنه كلما اقتربت أسعار الأراضي والمساكن من قدرة الأفراد من حيث الدخل والقدرة الائتمانية لهم، كلما تمكنوا من الشراء وفق تلك المحددات الثابتة، الذي سينعكس بدوره على عودة النشاط إلى السوق العقارية المحلية، تحت مظلة أسعار سوقية قريبة أكثر من العدالة السعرية للأطراف كافة.
في جانب آخر من مؤشرات أداء السوق العقارية المحلية، تمكنت صناديق الاستثمار العقارية المتداولة (16 صندوقا استثماريا) من تخفيض نسبة خسائرها مقارنة بقيمتها الرأسمالية عند الطرح، نتيجة تسجيل أدائها الأسبوعي في المتوسط مع نهاية الأسبوع الماضي ارتفاعا بلغت نسبته 1.1 في المائة، مقارنة بنسبة بانخفاضه خلال الأسبوع الأسبق 0.03 في المائة، لتتقلص على أثره نسبة خسائرها في المتوسط إلى 17.0 في المائة بنهاية الأسبوع الماضي (صندوقين فقط سعرهما السوقي أعلى من سعر الاكتتاب، مقابل 14 صندوقا عقاريا متداولا أسعارها السوقية أدنى من سعر الاكتتاب)، وينخفض على أثره صافي خسائرها الرأسمالية بنهاية الأسبوع الماضي إلى أعلى من مستوى 2.3مليار ريال، مقارنة بقيمتها الرأسمالية عند الطرح. فيما لا يزال حجم التسهيلات المصرفية الممنوحة لتلك الصناديق والصكوك المصدرة، مستقرا عند 5.6 مليار ريال (40.7 في المائة من رؤوس أموالها، 49.1 في المائة من قيمتها السوقية)، واستقرار عدد الصناديق العقارية المقترضة أو المصدرة لصكوك عند 9 صناديق من أصل 16 صندوقا استثماريا عقاريا متداولا.
الأداء الأسبوعي للسوق العقارية
سجلت السوق العقارية المحلية خلال الأسبوع الماضي انخفاضا في إجمالي قيمة صفقاتها بنسبة 41.9 في المائة، مقارنة بارتفاعها الأسبق بنسبة 47.1 في المائة، ليستقر إجمالي قيمة الصفقات العقارية مع نهاية الأسبوع عند أدنى من مستوى 2.8 مليار ريال، مقارنة بمستواها الأسبق البالغ 4.8 مليار ريال.
وشمل الانخفاض الأسبوعي في قيم الصفقات العقارية لكل من القطاعين السكني والتجاري، حيث سجل إجمالي قيمة صفقات القطاع السكني انخفاضا بنسبة 37.5 في المائة، مقارنة بارتفاعه الأسبق بنسبة 17.2 في المائة، لتستقر صفقات القطاع السكني مع نهاية الأسبوع الماضي عند مستوى 1.9 مليار ريال، مقارنة بمستواها الأسبق البالغ 3.1 مليار ريال. كما بلغ إجمالي قيمة صفقات القطاع التجاري بنسبة أكبر 50.1 في المائة، مقارنة بارتفاعها القياسي خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 177.8 في المائة، لتستقر صفقات القطاع التجاري مع نهاية الأسبوع الماضي عند مستوى 835 مليون ريال، مقارنة بمستواها الأسبق البالغ 1.7 مليار ريال.
أما على مستوى قراءة بقية مؤشرات الأداء الأسبوعي للسوق العقارية؛ انخفض عدد الصفقات العقارية بنسبة 20.0 في المائة، مقارنة بارتفاعه الأسبوعي الأسبق بنسبة 2.1 في المائة، ليستقر عند مستوى 5204 صفقات عقارية. وانخفض عدد العقارات المبيعة بنسبة 21.3 في المائة، مقارنة بارتفاعه الأسبوعي الأسبق بنسبة 3.4 في المائة، ليستقر عند 5491 عقارا مبيعا، وهما المؤشران اللذان يعكس التغير فيهما سواء عكس اتجاه تغير قيم الصفقات، أو بنسب أقل حال اتساقهما في الاتجاه نفسه، استمرار انخفاض متوسطات الأسعار السوقية المتضخمة لمختلف الأصول العقارية المنقول ملكيتها، وهو الأمر الإيجابي جدا الذي سيعزز استمراره (انخفاض الأسعار، ارتفاع الصفقات والمبيعات) من خروج السوق العقارية المحلية من حالة الركود الشديدة التي تخضع لها لعدة سنوات، ويسهم بدوره في الخروج من أزمة صعوبة تملك الأراضي والمساكن بالنسبة لأفراد المجتمع، تحت مظلة انخفاض الأسعار المتضخمة لمختلف الأصول العقارية. وانخفضت أيضا مساحة الصفقات العقارية للأسبوع الثاني على التوالي بنسبة 49.6 في المائة، مقارنة بانخفاضها الأسبوعي الأسبق بنسبة 30.9 في المائة، لتستقر عند 7.8 مليون متر مربع.
اتجاهات أسعار الأراضي والعقارات
أظهرت الاتجاهات السعرية قصيرة الأجل، التي تبينها تغيرات الفترة الماضية من العام الجاري لمتوسطات أسعار الأراضي والعقارات السكنية (حتى 31 ديسمبر)، انخفاضا سنويا لجميع متوسطات الأسعار خلال الفترة المنقضية من العام الجاري مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي، جاءت نتائجها على النحو الآتي: انخفاض متوسط سعر الشقق السكنية بنسبة 10.9 في المائة (متوسط سعر سوقي للفترة 472 ألف ريال للشقة الواحدة)، ثم انخفاض متوسط الأسعار السوقية للفلل السكنية بنسبة 9.4 في المائة (متوسط سعر سوقي للفترة 754 ألف ريال للفيلا الواحدة)، ثم انخفاض متوسط السعر السوقي للمتر المربع للأرض السكني بنسبة 2.7 في المائة (متوسط سعر سوقي للفترة 344 ريالا للمتر المربع).
بينما أظهرت الاتجاهات السعرية طويلة الأجل، انخفاضا في جميع متوسطات أسعار الأراضي والعقارات السكنية (حتى 31 ديسمبر) من العام الجاري، مقارنة بمتوسط الأسعار السوقية للأراضي والعقارات للفترة نفسها من عام 2014 (الذروة العقارية)، جاءت نتائجها على النحو الآتي: انخفاض متوسط السعر السوقي للمتر المربع للأرض السكني خلال فترة المقارنة بنسبة 32.4 في المائة (متوسط سعر سوقي للمتر المربع: متوسط سعر 344 ريالا للفترة من 2018، متوسط سعر 509 ريالات للفترة نفسها من 2014)، ثم انخفاض متوسط الأسعار السوقية للفلل السكنية بنسبة 30.2 في المائة (متوسط سعر سوقي للفيلا الواحدة: متوسط سعر 754 ألف ريال للفترة من 2018، متوسط سعر 1.1 مليون ريال للفترة نفسها من 2014)، ثم انخفاض متوسط سعر الشقق السكنية بنسبة 19.4 في المائة (متوسط سعر سوقي للشقة الواحدة: متوسط سعر 472 ألف ريال للفترة من 2018، متوسط سعر 586 ألف ريال للفترة نفسها من 2014).