مستثمرون يتحفظون على توسعة المسجد النبوي شرقا.. فما البديل؟

أجمع عدد من المستثمرين العقاريين في ندوة نظمتها الاقتصادية حول رؤية المستثمرين لمشاريع توسعة المنطقة المركزية في المدينة المنورة على وجوب توسعة المناطق العشوائية المجاورة للمنطقة المركزية في حين أبدى هولاء رأيا مختلفا حول توسعة الجزء الشرقي من الساحة الشرقية المجاورة للمسجد النبوي الشريف .

#5#

وأوضح رجل الأعمال الدكتور محمد الزاحم وزملاؤه في الندوة التي نظمتها الاقتصادية في مكتبها في المدينة المنورة مساء الإثنين الماضي أن دراسة تطوير وتوسعة المنطقة المركزية الشرقية المجاورة للحرم النبوي كانت بحاجة إلى مزيد من التدقيق بشان ما إذا كانت التوسعة مجدية في مناطق بعينها بجوار الحرم النبوي .

#3#

وأشار عبد الرحمن الحصين إلى أن صاحب الدراسة ربما لم يدر في خلده أن المنطقة المركزية الشرقية المحاذية للحرم النبوي مقسمة من حيث التطوير إلى فئتين الأولى حظيت بالتخطيط والتطوير بعد نزع الملكيات منها وتداول بيعها والأخرى العشوائية لا يختلف عليها اثنان في عملية احتياجها للتنظيم والتطوير .
وأكد المستثمر عبد الله الجربوع من جهته أن الحرم في حاجة فعلية في ظل تزايد أعداد الزوار والمصلين إلى توسعة ولكن أن تتم دراسة التوسعة في ذات الوقت بشكل متأن يأخذ في الحسبان رؤية المستثمرين وأصحاب الخبرة في هذا المجال لتظهر التوسعة بالشكل الذي يخدم المصلحة العامة .
واقترح الجربوع إلى جانب عدد من أعضاء الندوة السماح بعدد إضافي من الأدوار المتكررة في المباني المؤهلة التي تقع في جوار الحرم النبوي لاستقطاب الأعداد المتزايدة من الزوار لمدينة الرسول الكريم في حين أعترض المستثمر الدكتور محمد الزاحم على توقيت هذا الاقتراح في الوقت الحالي معتبرا الوقت مبكرا على ذلك الاقتراح.
إلى تفاصيل ما تضمنته الندوة بشكل كامل :

هل الحجم الحالي للمسجد النبوي كاف ؟
في الوقت الذي يدعو فيه كثير من المهتمين بالسياحة والعقار في المدينة المنورة إلى زيادة سعة الحرم النبوي مثل ما أوصت ندوة "الاقتصادية" السابقة في المدينة المنورة بشأن المحور المتعلق بسعة المسجد إذ اقترح حينها بعض الأعضاء زيادة سعة المسجد من جهاته الأربع يعتقد أغلب المستثمرين في الندوة الحالية أن الحجم الحالي للمسجد النبوي يعتبر كافيا إذا ما تم استثناء فترات قليلة في العام يكون المسجد فيها بحاجة إلى التوسعة بإجماع الحضور في الندوة وهو أمر اقترح معه المستثمر عبد الله القفاري مدير الاستثمارات في أصول العربية بناء دور إضافي للمسجد النبوي المؤسس أصلا ليحتمل دورا إضافيا وسيكون المسجد حينها جاهزا لاستيعاب مليون مصل إضافي في المستقبل من خلال إنشاء دور إضافي واستغلال مساحة السطح .
و فيما يقترح المستثمر عبد الله الجربوع زيادة سعة امتداد المسجد حتى لو تم تقديم المنبر إلى جهة الأسواق الجنوبية المجاورة للمحكمة الشرعية يشير عبد الرحمن الحصين إلى ضرورة توخي الدقة والحذر في عملية توسيع الحرم إذ بالإمكان توسعة المسجد من جميع الجهات إلا الجهة الشرقية التي تحوي إشكالات عدة في مقدمها الإشكالات الشرعية إلى جانب إشكالاتها الأخرى وقال الحصين : أتوقع أن الحرم لو وسع من جميع الجهات لا يجب أن يوسع من الجهة الشرقية لأن هناك عدة إشكالات نبدأ بالشرعية منها:
اولاً ستكون المقابر قبلة المصلين والدولة السعودية حفظها الله من بداية تأسيسها أسست على التوحيد ومحاربة الشرك وهده مدعاة ومدخل مقصود وغير مقصود لاستقبال القبور وهذا منهي عنه شرعاً وسيتسبب في إشكالية شرعية على أجيال مقبلة لا تعلم بالضرورة ما نعلمه الآن .
وأضاف الحصين مقترحا للتوسعة من الجهة الشمالية من المسجد: إذا ما جرت توسعة بالترتيب نفسه الذي جرى في توسعة الملك فهد والتي تأخذ امتدادا إضافيا في الجزء الشرقي فإن ذلك أيضا سيدخل في نطاق البقيع وهذه إشكالية أكثر سوءا من الأولى كما أن المنطقة الشرقية غير مرشحة للامتداد من جهتها مطلقاً وأن كان هناك حاجة للتوسعة فالمنطقة الشمالية من الحرم هي الأنسب وكذلك الأمر للجهة الغربية.
و قال الحصين: أعتقد أن هناك أكثر من حل للتوسعة في المسجد النبوي الأول هو أن يسقف دور السطح في الحرم ويكون دورا إضافيا بسعة الحرم الحالي وهناك حل أيسر من الأول هو الاستفادة من بدروم الحرم والاستفادة من كامل توسعة الملك فهد أو من 80 في المائة منها إلى جانب الاستفادة من بدروم الحرم .
من جانبه, لا يرى الدكتور محمد الزاحم المستثمر في المنطقة المركزية حاجة آنية ملحة في توسعة المسجد النبوي خصوصا في جزئه الأرضي مؤكدا أنه في وضعه الحالي ممتاز وأكثر من كاف إذ يلفت إلى أن التوسعة في المستقبل ربما تحتاج إلى إزالة الأسواق غربي الحرم وموقع عقار القابضة شرقي الحرم مؤكدا أنها في حال نفذت لاستوعبت هاتان الساحتان فقط نحو 450 ألف مصلي .
و يقرن الزاحم مقولته بأن الحجم الحالي للحرم كاف بالأرقام إذ تشير إلى أن المساحة الحالية للمسجد النبوي الشريف تستوعب نحو 700 ألف مصل وبحسب الإحصائيات التي أصدرتها إدارة الحج فإن أعلى رقم وصلت إليه إعداد الحجاج القادمين للمدينة في فترة من الفترات الثماني قبل وبعد الحج هو300 ألف فبالتالي ليس هناك حاجة ملحة لسنوات عدة مقبلة للتوسعة .

الأكثر حاجة للتطوير

يبدي المستثمرون المشاركون في الندوة رأيا موحدا في ما يتعلق بالمناطق العشوائية باعتبارها الأكثر حاجة للتطوير في حين يبدون رأيا مختلفا في ما يتعلق بالمناطق التي شملتها الدراسة وهي المنطقة المعروفة رسميا بمسمى حي بني النجار والمعروفة شعبيا في السابق باسم (العنابية ) التي تقع على مساحة نحو 90 ألف متر مربع ويلفت الدكتور الزاحم إلى أن هذه المنطقة بالذات والتي تقع في نطاق الحلقة الدائرية الأولى كان قد تم نزع ملكياتها حين كانت مجرد أسواق شعبية ودورا سكنية متواضعة ليعاد تطويرها وبيعها للمستثمرين وهو ما تم بالفعل غير أن المنطقة شملتها بعد ذلك بفترة وجيزة دراسة الشركة المسؤولة عن التوسعة لتضمها لمناطق عشوائية تستحق بالفعل إعادة التطوير .
و قال الزاحم : إن فكرة أن تزال المنطقة " بني النجار " ثم تطور وتطرح للبيع والاستثمار ثم بعد ذلك بفترة بسيطة ( تقترب كثيرا من أربعة أعوام) تعاد من جديد لتزال هو أمر غير منطقي خصوصا بعد اكتمال تنفيذ الخدمات والبنية التحتية واستكمال الملاك لشروط البناء والاستثمار .
و يشرح المستثمر العقاري ما واجهه شخصيا في ذلك قائلا : المنطقة الشرقية من المسجد النبوي خططت بعد دراسات من اللجنة التنفيذية لتطوير المنطقة المركزية أثناء إدارة الدكتور مروان فهمي لها في المدينة المنورة وبأشراف من أمير المنطقة الأمير مقرن بن عبد العزيز حينها وعلى هذا الأساس حصلنا على الرخص وبدأنا في الاستثمار وفوجئنا بقرار الإزالة الذي صدر منذ أشهر عدة ورفعنا خطابات لوزارة المالية بأن الأسعار التي قدرت بها أراضينا غير حقيقية حيث ثمن المتر بأقل مما يساوي في الواقع .
من جانبه يوضح المستثمر عبد الله القفاري أن المسألة لا تتعلق بحجم التعويضات والمقدر بنحو 25 مليارا لكامل الأرض بل تتعدى ذلك إلى رفض الفكرة إجمالا في هذه المنطقة المطورة حديثا وذلك لأسباب تتعلق بمصلحة الزائر والمستثمر على حد سواء لافتا إلى أن المتضرر من قرار نزع الملكيات هو إضافة إلى الملاك هم المستثمرين أيضا .

"بني النجار" تحل المشكلات

و يفصل الشيخ عبد الرحمن الحصين في هذه القضية قائلا : فكرة إزالة هذه المنطقة ( بني النجار ) ستسهم في تفاقم المشكلات بين الملاك والمستثمرين والمقاولين وغيرها وستصل إلى المحاكم والقضاء وسينتج عنها حقوق ضائعة لا سيما وأن هنالك مباني قائمة تم بناؤها على حساب المستثمر للاستفادة منها وثم كتابه العقد لمدة 20 عاماً فكيف يمكن للمستثمر استعادة حقوقه خاصة أنه لا توجد في العقود فقرات وهذا الاحتمال الذي كان بعيداً عن الحسبان .
و أكد الحصين أن المنطقة (بني النجار) منطقة سبق ونزع ملكيتها وتم تخطيطها وتطويرها وتداول بيعها بين عدد من الملاك والمستثمرين والشركات كان آخرها شراء شركة طيبة لقطعة أرض بسعر المتر 132 ألف ريال وتم أيضا الحصول على تراخيص بناء من الجهات الحكومية لافتا الى أن وضعها ( بني النجار) لا يمكن أن يساوي مع منطقة الإجابة العشوائية التي لم ينته نزع ملكيتها حتى الآن ولم تتطور وتقع أيضاً خارج المنطقة المركزية مطالباً بأن تكون للمنطقة المركزية خصوصيتها للاعتبارات الماضية ونتيجة قربها للحرم النبوي الشريف ومن بوابات النساء والرجال بحيث تكون سكن للحجاج والمعتمرين والزوار بينما المناطق الأخرى يتم تطويرها للخدمات الأخرى .

محاذير شرعية

#4#

و يقول المستثمر سعود بن عبد العزيز العلوش : توسعة المسجد من الجهة الشرقية ليس فيها مصلحة لا للمستثمر ولا للحرم ولا تظهر فيها مصلحة عامة كما أن استقبال البقيع بسببها سيكونً محظور شرعا وترك مساحات متسعة قبل الوصول إلى مكان الصلاة تجعل الحاج يمشي 700 متر هو أمر غير منطقي حيث لا يوجد ما يبرره حاليا، وأكثر المستثمرين لم يستثمروا في المنطقة إلا بعدما ما أزيلت المنطقة وأعيد تخطيطها بإشراف اللجنة التنفيذية لتطوير المنطقة المركزية كما أن المباني التي في المنطقة صممت على أحدث المواصفات ولاحظ أن عدد الوحدات السكنية في المنطقة التي صدر الأمر بإزالتها تقارب خمسة آلاف وحدة سكنية في حين أن الدراسات تشير إلى ارتفاع أعداد الحجاج القادمين للمدينة المنورة وقرار إزالة هذه الوحدات السكنية سيؤثر في قدرة المنطقة على استيعاب هذا الارتفاع في أعداد الحجاج .

أزمة السكن

من جهته, يقول عبد الله سليمان الجربوع أن الإزالة التي طرحتها الدراسة لا يمكن أن تنجز على أرض الواقع لاعتبارات عدة من بينها أن الزوار الذين تتزايد أعدادهم باستمرار بحاجة إلى سكن ونحن نعاني حاليا أزمة سكن وإن كانت بشكل يمكن التغلب عليه إلا أنها في حال إزالة المباني داخل هذا النطاق ( الحلقة الدائرية الأولى ) فإن ذلك سيقود إلى أزمة سكن كبيرة في البلد.
واقترح الجربوع عوضا عن ذلك تطوير المناطق العشوائية المجاورة الواقعة خارج الحلقة الدائرية الأولى خصوصا تلك المجاورة لمسجد الإجابة التاريخي ويوضح الجربوع معاناته الشخصية مع توقف مشروعه والمقرر لإنجازه سلفا مدة 24 شهرا انقضى منها قبل قرار الإزالة عشرة أشهر ترافقت مع إنجاز في الأعمال بلغ فقط 9 في المائة من كامل المشروع ما يعدها خسائر كبيرة للملاك والمستثمرين وللحجاج والمعتمرين أيضا بسبب أن المنطقة شلت من الحركة وأصبحت منطقة مهجورة.

وضع خاص

ويعزو الجربوع أسباب توقف المشروع إلى الاضطرابات التي أوجدتها التصريحات الصحافية المتناقلة في الجرائد حول إيقاف هيئة تطوير مكة المكرمة والمدينة المنورة والمشاعر المقدسة للمشاريع في هذه الجهة من شرق الحرم بسبب قرار لإزالة هذه المواقع.
و يؤكد المستثمر العقاري إن إزالة المباني في حال أقرت ستربك عملية السياحة وزيارة المعتمرين للمدينة والتي تتم طوال العقود الماضية وحتى الآن بطريقة سلسة لافتا إلى أن المنطقة المركزية بطاقتها الاستيعابية التي لا تتجاوز إسكان 360 ألف زائر لن تتعدى طاقتها العالية 560 ألف زائر ولذلك يقترح الجربوع أن يكون للمنطقة المركزية وضع خاص بحيث تعطى للمنطقة 30 دورا ويلزم الملاك بوضع منطقة خدمات بدلا من جعله يبني 100 في المائة من أرضه بل من الأفضل أن يعطى 60 في المائة من أرضه وأن يخصص بقية الأرض لتقديم الخدمات الأرضية للمبنى في مقابل أن يحصل على مكرر أدوار أكثر تصل إلى 30 دورا لمواجهة أزمة الإسكان التي تنشأ في فترتي رمضان وذي القعدة وذي الحجة من كل عام .

أدوار في الحرم

ويقول سعود العلوش: اعتبر أن المنطقة بحاجة ملحة إلى إسكان نتيجة تزايد أعداد المعتمرين والحجاج والزوار بشكل كبير واعتقد أن التوسعة التي أعدت أخيرا غير مناسبة من الناحية الهندسية نتيجة تأثيرها السلبي في جمالية المنطقة المركزية وجمالية الحرم النبوي الشريف.
وطرح العلوش إلى جانب زملائه فكرة وجود أدوار متكررة للحرم النبوي الشريف لمواجهة زيارة المصلين في أوقات الذروة مؤكدا الحاجة إلى تنظيم المنطقة بشكل أكبر من خلال دراسة متأنية أكثر خدمة للمصلحة العامة.

هل نحتاج زيادة فندقية؟

في دراسة لوزارة الحج أوضحت في السابق أن المدينة المنورة أكثر من مكة المكرمة من حيث عدد الأيام والليالي التي يقضيها الحاج في المملكة بمعدل 11 يوما في المدينة في حين يمكث في مكة المكرمة ثلاثة أيام في ضوء هذه الدراسة يقول الحصين: هذا صحيح من حيث كون الحاج يقضي فترات أطول في المدينة على مدى اتساع فترات متباعدة وطويلة في حين تجتمع الجموع غالبا في مكة في فترات وجيزة تسبب كثافة عالية جدا ومعلوم أن أي مجموعة من الحجاج تسكن في المدينة في عمارة سكنية واحدة هي قد تحتاج إلى ستة عمائر في مكة المكرمة نتيجة أن المدينة المنورة تتوزع فترة الموسم فيها على ثمانية أسابيع تقريبا قبل الحج بأربعة أسابيع وبعده بأربعة ولا تزيد في اعتقادي كثافة الفترة الواحدة أو الأسبوع عن 300 ألف ولا تنقص عن 80 ألف فيما المعدل النسبي يراوح بين 100 و200 ألف حاج في كل فترة.

القرب من الحرم

و عودة على محور الموقع المفضل لسكن الحجاج يضيف الحصين : الحاج والزائر للمدينة بحاجة إلى مسكن يكون قريبا من الحرم النبوي الشريف وهنا نقطة لم نذكرها وهي أن المنطقة الشرقية هي أفضل منطقة يسكن فيها الحاج لعدة اعتبارات أولا قربها من أبواب الحرم سواء للرجال أو للنساء إضافة إلى قربها من الروضة الشريفة وسهولة الوصول من المطار إليها .
قضية الأرض المنزوعة المعاد تطويرها.

نزع وراء نزع

يقول الدكتور محمد الزاحم: إن الجهة الشرقية من الحرم النبوي تشمل المنطقة التي تضم أراضينا نزعت ملكيتها من قبل وأعيد تخطيطها وتداول بيعها على مستثمرين وكأي مستثمر يبحث عن مواقع ممتازة للاستثمار قمنا بشراء موقع وشرعنا في البناء عليه وواجهتنا عوائق تجاوزناها واستغرق بناؤنا فترة تجاوزت ثلاث سنوات وأعتقد أن نزع ملكيات المنطقة في هذا الوقت وبعد هذا الجهد شي غير منطقي ولكن نحن نظل مع نزع ملكيات الأراضي الواقعة في المناطق العشوائية المجاورة للمنطقة المركزية وتطويرها إلا أن هذه الأرض بالذات سبق تطويرها حديثا.
ومن جهته, أوضح عبد الرحمن الحصين أنه تمت مبايعات وصل سعر المتر فيها في المنطقة بعد القرار إلى نحو 50 ألفا بينما تمت مبيعات قبل القرار بفترة وجيزة وصل سعر المتر فيها بنحو 130 ألف ريال كما أن هناك مبيعات لشركات يمكن أن تكون صورية قدر سعر المتر لأراضيها نحو 132 ألف ريال .

خسائر الإزالة

#2#

يقول عبد الله القفاري إن الكثير من المباني تم تشييدها وجرى تكوين كامل البنية التحتية لها وافترضنا أن بناء برجين في الجهة الشرقية المجاورة للمسجد النبوي كلفت مستثمرا 150 مليون ريال غير قيمة الأرض واستطاع أن يستثمره على مدى خمس سنوات ومن ثم صدر أمر بإزالته ما المتوقع أن يحصل للمستثمر إلا أن يخسر صحته وماله إن لم يوجد له بديل مماثل لمشروعه, لافتا إلى أن المتضررين ليسوا فقط من الملاك بل حتى المستثمرين وأصحاب الأعمال لحقت بهم أضرار نتيجة قرار الإزالة.

تحديات فنية

و يشرح الدكتور محمد الزاحم قائلا : إن توسعة الجزء الشرقي من الساحة الشرقية للمسجد النبوي يعرض المستثمرين لخسائر مباشرة وغير مباشرة وتتمثل الخسائر المباشرة في أن المستثمر الذي اشترى بأسعار باهظة كانت آماله تتلخص في أن يبني مبنى آمنا مستقرا ويدر عليه دخلا ممتازا وإزالة المنطقة ستجعله يخسر بكل تأكيد إضافة إلى أن الإزالة ستخلق مشكلات قضائية بين المستثمرين والملاك وبين المقاولين والمستثمرين وبين المكاتب الاستشارية والمستثمرين نتيجة اتفاق أحد هذه الأطراف مع الآخر على إتمام عمل معين ومن ثم توقفه.

مستقبل المنطقة المركزية

يتوقع عبد الرحمن الحصين أن الساحات الحالية للمسجد من الجهة الشرقية تكفي لما يقارب 30 عاماً خاصة بعد عمل الساحات الشمالية كما أنه لو أعطيت الفرصة للبنايات التي أسست في الجهة الشرقية من المسجد النبوي فإن ذلك أدعى للاستفادة منها في استيعاب الأعداد الهائلة من الحجاج القادمين للمدينة المنورة والذين يفضلون السكن في المنطقة الشرقية (الجهة الشرقية) لقربها من الروضة الشريفة خلال السنوات المقبلة في حين أن إزالتها دون إيجاد بديل مماثل من شأنها أن تخلق مشكلة في حصر الحجاج في الجهات الثلاث للمنطقة المركزية.