مختصون:نظام التمويل العقاري سيغطي النقص في السيولة

اتفق عدد من الخبراء في القطاع العقاري على النتائج الإيجابية التي سيحدثها نظام التمويل العقاري الذي أقره مجلس الشورى الصيف الماضي، وتمت دراسته في هيئة الخبراء في مجلس الوزراء وسيسهم في نمو السوق العقارية والحد من الأزمة السكانية من خلال ضخ السيولة التي يحتاج إليها، خصوصاً في الأعوام المقبلة التي يتوقع أن تشهد طفرة في الاستثمارات العقارية والمشاريع التنموية.
وتوقعوا على أنه ومع إقرار نظام التمويل العقاري ستشهد السوق المحلية دخول شركات وبنوك مختصة بالتمويل العقاري كذلك ستشهد تنافساً شديداً بين البنوك وشركات التمويل في تمويل الأفراد وشركات التطوير العقاري. في المقابل تباينت ردودهم حول ضعف التمويل تأثراً بالأزمة المالية العالمية فمنهم من يرى أن الأزمة قد تحدث شرخاً في التمويل، بينما يرى آخرون أن الأزمة المالية ستقود البنوك إلى التركيز في الاستثمار في مجالات متعددة  في الداخل ومنها مجال التمويل العقاري.
فمن جهته يرى خالد بن حسن القحطاني نائب رئيس اللجنة الوطنية العقارية في مجلس الغرف السعودية في نظام التمويل العقاري فرصة كبيرة لتحرير الأصول العقارية المجمدة لضخ أموال جديدة في السوق عبر إتاحة الفرص لتحويل العين العقارية إلى سيولة دون الحاجة إلى بيعها، ما يؤدي إلى نشاط العقار إجمالا.
كما سيفتح الباب أمام تعاون أكبر بين البنوك وصناديق استثمار وشركات، إضافة إلى إسهامه في ازدهار ملموس في حركة البيع والشراء يفوق المستويات الحالية بمراحل.
وعن الخوف من تباطؤ حركة التمويل العقاري تأثراً بشح السيولة المتوقعة نتيجة الأزمة المالية العالمية أجاب: دعنا نتفق أولا على أن الأزمة الحالية تلقي بظلالها على جميع القطاعات عامة والعقار خاصة، ولكن من جهة أخرى، فإن مثل هذا التأثر من عدمه يعتمد في المقام الأول على تقييم الأصول بالأسعار الجديدة، ولا سيما أن معظم الشركات لديها تقييمات مثبتة بأسعار المرحلة التي سبقت التغيرات الأخيرة المتتالية التي كان بعضها غير منطقي وغير مبرر، ما سيساعد على تقليل المخاوف، بل وإعطاء الثقة للبنوك من جهة والمستفيد النهائي من جهة أخرى أملا في  تحقيق أرباح معقولة للجانبين حال انقشاع الأزمة الحالية.
كما ألمح العقاري إبراهيم الشتوي رئيس مجلس إدارة شركة أبنية للعقارات إلى أن هناك فوائد كبيرة سيجنيها القطاع العقاري من نظام التمويل العقاري وسيستفيد منها الأفراد و شركات التطوير العقاري والبنوك وشركات التمويل كما أنها ستساهم في دخول شركات جديدة لسوق التمويل العقاري، ما سيؤدي إلى نمو كبير وزيادة في فاعلية سوق العقارات، وأضاف: التمويل العقاري لن يتباطأ متأثراً بشح السيولة نتيجة الأزمة المالية العالمية لأن البنوك متخوفة الآن من الاستثمار في منتجات من الخارج كالسندات والصناديق وأسواق المال لذلك ستصب كثيرا من السيولة على منتجات تمويلية في السوق المحلية كما أننا في المقابل سنرى دخول شركات من الخارج إلى السوق السعودية فطلب ثلاثة بنوك جديدة للدخول في السوق الإماراتية هذا الأسبوع يعزز هذه الرؤية ، فكثير من البنوك في أوروبا وأمريكا وآسيا تفكر في توسيع نشاطاتها لتشمل دول الخليج  لأنها ترى أن الاقتصاد هنا ينمو بمعدلات جيدة ، كما يتوقع في عام 2009 سيتغير سوق التمويل العقارية إلى الأفضل كما أننا سنرى شركات التمويل تقوم بابتكار حلول تمويلية جديدة.
وأشار إلى أن معدل الفائدة المرتفع تسبب في إحجام كثير من المواطنين عن طلب التمويل لشراء مساكن ، لكن هذا الإحجام لفترة وقتية، وبعد تطبيق النظام الجديد سيدخل القطاع البنكي وشركات التمويل في تنافس جديد، وأكد أن سوق العقار في السعودية الذي يقدر حجمه أكثر من 1,2 تريليون ريال بحاجه إلى دخول شركات تمويلية كبيرة، فالبنوك حالياً لا تستطيع إشباع السوق العقارية، إضافة إلى أن الشركات التمويلية الموجودة في السوق لا تفي بالغرض وهي شركات تقسيط في نطاق محدود.
وأضاف: السيولة التمويلية الضخمة ستدفع القطاع العقاري إلى الانتعاش السريع بعد حالة الركود  هناك مشاريع كبيرة، سواءً من الحكومة أو من الأفراد  ونحن بحاجة ماسة إلى وحدات سكنية للحد من الأزمة السكانية وإلى التطوير الشامل بناء المخطط بالكامل، وإلى مدن اقتصادية وبنية تحتية كالسكك الحديدية وشبكات للصرف الصحي ومياه وكهرباء وهذه كلها بحاجة إلى سيولة تمويلية عالية.
ومن جانبه يقول الدكتور عبدالله المغلوث الخبير العقاري: إن التمويل العقاري من الأدوات الاستثمارية الرائجة التي لا يمكن أن تنتهي بأية حال ما دام هناك تجارة وتجار, لكونه يوفر السيولة، وهو المحرك الرئيس للتجارات.
مشيراً إلى أن شح البنوك ومحدودية نمط التمويل أوقعت بعض البنوك في تمويل أفراد وعدم تمويل مشاريع عقارية بقدر هائل من السيولة، ما أدى إلى تراجع كبير في النمو العقاري في المنطقة، فعدم وجود خطط تمويلية واضحة لمشتقات التمويل العقاري ومحدودية إعطاء التمويل من قبل البنوك يعود بالدرجة الأولى إلى عدم وجود نظام صريح وواضح يحدد التمويل للأفراد، كما أن أمام مؤسسة النقد دورا في أن تقوم بدعم البنوك من خلال مساعدتها على طرح مشتقات جديدة من التمويل العقاري حتى تستفيد منه شرائح المجتمع المختلفة.
وعن تأثر التمويل العقاري بالأزمة المالية تطرق إلى وجود مخاوف من قبل البنوك بعد الأزمة المالية العالمية لأنها مرتبطة بقروض للمصانع والمشاريع الكبرى، فعندما تتأخر هذه المصانع وأصحاب المشاريع في التسديد تتأخر البنوك في عمليات تمويلية جديدة، فالبنك جهاز يتسلم بضوابط ويُسلم بضوابط، وحين تقل سيولة البنك يعود ويفكّر في استراتيجية جديدة في فلسفة السيولة وكيفية توزيعها.
ويضيف: نتيجة للأزمة المالية العالمية التي تعسف دول العالم وشح السيولة وخسارة بنوك عالمية من عدم وجود رقيب وانضباط في إجراءاتها جاء هنا دور البنوك السعودية لتستفيد من هذه الأزمة وتستغل السيولة الموجودة في بنوكها من إيجاد منتجات جديدة في التمويل العقاري لخدمة المواطنين
ويخص بالمنتجات الجديدة إعطاء قروض ميسرة مضمونة الاستحقاق للتصرف بها لبناء وحدات سكنية أو شقق أو ترميم منزل أو بناء ملحق أو عمل سور أو عمل دهانات أو ديكور للمنزل أو تأسيس المبنى أو جزء منه وهذه القروض تكون متلائمة مع دخل الفرد مهما كان راتبه وفي حدود من 20 ألفا إلى 30 إلى 50 إلى مائة ألف وإلى 200 ألف ريال في حدود هذه الأرقام.
وأردف قائلاً: التمويل العقاري يخضع إلى معوقات كثيرة من ضمنها نظام السجل العقاري الذي لم يكن موجوداً في السابق وتم اعتماده مؤخراً فمن خلاله تتعرف البنوك وشركات التمويل العقاري على الملاءة المالية للشخص الذي تقدم للحصول على قرض وبهذا تسهل عملية التمويل ، فالتمويل العقاري مبني على وجود أنظمة تزيد من فاعليته كنظام السجل العقاري ونظام الرهن العقاري، كذلك سيسهم في إحداث تطوير كبير في نشاط تمويل قروض الإسكان, كما هو حاصل في البلدان المتقدمة , حيث إن نسبة التمويل السكني في المملكة تبلغ 2 في المائة من الناتج المحلي الإجمالي , بينما تبلغ في ماليزيا 17 في المائة وفي الولايات المتحدة 50 في المائة وفي المملكة المتحدة 72 في المائة.
 كما أكد أن الحاجة إلى وجود نظام يعتمد على تسهيل تمويل الأفراد لفترات أطول تراوح بين 20 و 30 سنة مربوط بالتقاعد، وهذا النظام ليس موجوداً في السعودية، وإنما هو موجود في دول أخرى مثل أمريكا والدول الأوروبية ومصر، كما تمنى سرعة تطبيق الأنظمة العقارية الجديدة التي تحمي جميع الأطراف، حتى تقوم البنوك بدورها على أكمل وجه وتضخ سيولة عالية تستهدف الأفراد والمشاريع العقارية الكبيرة.
وأضاف: عند إقرار نظام التمويل العقاري ستحدث طفرة تنموية تضع شركات التطوير العقاري خلالها استراتيجية تركز على سرعة بناء المساكن وتمويلها للمواطنين من خلال برنامج التمويل العقاري – الذي هو موثق من قبل جهات رسمية.