نظام التمويل العقاري المنتظر سيخفض سعر الفائدة ويقلل من المخاطر
توقع عدد من المختصين انخفاض نسبة فائدة التمويل العقاري في حالة صدور الأنظمة التمويلية نتيجة توافر ضمانات تضمن السداد وعدم المماطلة من قبل المقترضين، موضحين أن العائد يرتبط بالمخاطر فكلما انخفضت المخاطر لوجود أنظمة وقوانين تحمي الأطراف كافة انخفض العائد، كما أن صدور الأنظمة التمويلية سيغير خريطة القطاع العقاري ويقفز به للأمام.
كما طالبوا وبشدة شركات التمويل والتقسيط ضرورة اقتناص الفرص القادمة وتقديم برامج التمويل العقاري بفاعلية أكبر، وقالوا إن هناك أربع شركات تقسيط فقط من بين 20 شركة تقدم منتجات تمويلية عقارية وذلك لأن التمويل العقاري يحتاج إلى شركات ذات رساميل عالية كما أن عدم وجود سوق ثانوية توفر التمويل اللازم لشركات التمويل والتقسيط يخلق تحدياً كبيراً.
وأشاروا إلى أهمية إيجاد سوق ثانوية تساهم في توفير التمويل اللازم لصناعة التمويل العقاري مما سيفتح المجال للعديد من المستثمرين سواء في المملكة أو من خارج المملكة في المساهمة في تكوين شركات تمويل عقاري جديدة أو شركات تمويل مختصة بالسوق الثانوية.
وقالواً إنهم مستعدون لتقديم وابتكار برامج تمويلية تخدم جميع شرائح المجتمع في حالة إقرار نظامي التمويل والرهن العقاري واعترفوا بمجموعة من العوائق تقف ضد تنامي الشركات الممولة من بينها ضعف معرفة الجهات الحكومية وشركات القطاع الخاص بالشركات التمويلية وذلك عندما تحصر تقديم خطابات التعريف بالراتب وتحويل رواتب موظفيها على البنوك فقط.
وقالوا إن تكلفة تمويل شراء مسكن في السعودية لا تختلف كثيرا عن تكلفة تمويل شراء منزل في الإمارات أو حتى في الولايات المتحدة باعتبار أن المخاطرة محلياً أعلى نظرا لعدم اكتمال الأنظمة الخاصة بالمنظومة العقارية
ورأوا أن المنافسة بين البنوك وشركات التمويل العقاري من جهة والمنافسة ما بين شركات التمويل العقاري وشركات التقسيط كافية لتحفيز الأطراف كافة بتوفير منتجات أفضل تتناسب مع شرائح المجتمع المختلفة وهذا ما تحتاج إليه فعلا صناعة التمويل العقاري في الوقت الحالي
#2#
من جهته، قال عبد الله السلطان رئيس لجنة التقسيط في الغرفة التجارية الصناعية في الرياض العضو المنتدب للشركة الوطنية للتقسيط، من بين 20 شركة تقسيط هناك أربع شركات فقط تقوم بتقدم برامج التمويل العقاري والبقية يقتصر عملها على تمويل السيارات والسلع الاستهلاكية ، وعن سبب قلة شركات التقسيط التي تمارس التمويل العقاري أجاب السلطان: لأن التمويل العقاري يحتاج إلى مبالغ مالية كبيرة لا تتوافر لدى الكثير من شركات التقسيط فعميل واحد من مشتري الأرض أو العقار يعادل ستة عملاء من مشتري السيارات، إضافة إلى عدم توافر أنظمة تحمي شركات التقسيط والتمويل من تخلف المقترضين عن السداد.
وأوضح رئيس لجنة التقسيط: نحن كمجتمع سعودي لا نتقبل بتمويل طويل الأجل يصل إلى 20 و25 سنة لبناء مساكن، إضافة إلى أن هناك عقبة تمنع شركات التمويل ومن بينها البنوك في ابتكار المنتجات التمويلية المرتبطة بالشأن العقاري، تتمثل هذه العقبة في عدم وجود الأنظمة وترقب صدورها وقال: عند صدور الأنظمة تنخفض فائدة التمويل بسبب توافر ضمانات تضمن السداد وعدم المماطلة من قبل المقترضين.
وطالب السلطان وبشدة أن تتخلى البنوك عن تقديم التمويل العقاري وأرجع ذلك إلى أن أنظمتها وتصاريحها لا تخول لها الدخول في تمويل الأفراد والعقار، والذي نراه أن البنوك تعمل في كل اتجاه كالوساطة المالية والتأمين والتمويل وأردف قائلاً: يجب أن تعطى الفرصة لشركات التمويل والتقسيط لتقود عملية التمويل العقاري .
وعن المنتجات العقارية التي تقدمها شركات التقسيط بين السلطان: تركز شركات التقسيط حالياً على تمويل شقق التمليك ونحن وغيرنا من شركات التقسيط وقعنا عديداً من الاتفاقيات مع مستثمرين لتوفير الوحدات السكنية وبيعها على المستفيدين بنظام التقسيط وهذا الاتجاه نحو شقق التمليك بالتحديد يعود لعدة أسباب من بينها أن سعرها أصبح منطقياً في نظر العميل إضافة إلى تغير نمط حياتنا كمجتمع سعودي حيث أصبحت العائلة أصغر وبالتالي مناسبة شقق التمليك للعائلة السعودية أكثر من قبل، ومن البرامج التي تقدمها شركات التقسيط أيضاً برنامج يسهل لملاك الأراضي البناء بالتقسيط مقابل رهن الأرض ويأتي توفير هذا المنتج لملاحظتنا عدم مقدرة الكثير من الشباب ملاك الأراضي على بناء المنزل إلا بعد فترة طويلة وهذا البرنامج يختصر الوقت أمام الكثير من المواطنين.
وقال السلطان: إضافة إلى ذلك فإن شركات التقسيط تعكف حالياً على دراسة العديد من البرامج التي تخدم قطاع التمويل العقاري والإسكاني لكننا في هذا الصدد ننتظر إصدار نظامي التمويل والرهن العقاري واللذين سيحققان نقلة كبيرة ونوعية في مجال التمويل العقاري وسيزداد بسببهما حجم الاستثمار في هذا المجال لأن رأس المال جبان ما لم تتوافر أنظمة تحمي المستثمر والمستفيد أيضا، ليكون نظامنا أكثر تنظيماً وأكثر شفافية وأكثر وضوحاً.
وعن بداية شركات التقسيط في الدخول إلى المجال العقاري قال بدأنا قبل عشر سنوات في تمويل أول منتج عقاري ويهدف هذا المنتج إلى تمويل المستثمرين العقاريين جزءاً من قيمة الأراضي الخام ليقوموا بتطويرها وإعادة تجزئتها وبيعها ، ثم بعد ذلك قدمنا برامج عديدة لشراء الأراضي
وقال السلطان ربما يكون التقسيط مثمراً للمستثمر أيضاً نحن قمنا بإجراء مسوحات لكل من اشترى أرضاً بالتقسيط قبل ارتفاع الأراضي وأثبتت تلك الدراسات أن نسبة الأرباح بعد التقسيط والمرابحة في الأراضي وصلت إلى 32 في المائة.
#3#
وعن أبرز التحديات التي تواجهها شركات التمويل العقاري قال ياسر أبو عتيق مدير عام شركة دار التمليك للتطوير العقاري محدودية المعروض من الوحدات السكنية والكافية لتلبية احتياجات الراغبين في شراء مساكن من أبرز التحديات التي نواجهها إضافة إلى عدم اكتمال الأنظمة الخاصة بالمنظومة العقارية بصفة عامة ومن ضمنها الأنظمة الخاصة بالتمويل العقاري ومحدودية معرفة بعض الجهات الحكومية وبعض كبرى شركات القطاع الخاص بشركات التمويل العقاري وتعاملها فقط مع البنوك وهذا ما نواجهه أحيانا عندما نطلب من العملاء خطابات تعريف تحويل الراتب فإن هذه الجهات توجه خطاباتها للبنوك فقط، وهذا ناتج عن حداثة شركات التمويل العقاري ومحدوديتها في الوقت الحالي لذلك علينا أن نقوم بدورٍ أكبر في زيادة التوعية للجهات كافة بأهمية دورنا في سد الحاجة الإسكانية.
ومن التحديات التي يراها أبو عتيق عدم تعاون بعض البنوك مع شركات التمويل العقاري باعتبارها جهات منافسة.
وأوضح أبو عتيق أن شركات التمويل العقاري تعتمد على البنوك في عدة عناصر رئيسية من بينها أن جميع تعاملات شركات التمويل العقاري عن طريق البنوك سواء في التعاملات الخاصة بها أو التعاملات مع عملائها الذين يودعون أموالهم لدى هذه البنوك، ومن التحديات كذلك عدم وجود سوق ثانوية توفر التمويل طويل الأجل لشركات التمويل العقاري ويبدي أبو عتيق تفاؤله بتصريحات الدكتور محمد الجاسر محافظ مؤسسة النقد بضرورة إيجاد سوق سندات وصكوك مما يمنح فرصة لقيام سوق ثانوية تدعم شركات التمويل العقاري.
ويتطرق أبو عتيق إلى أهمية إيجاد سوق ثانوية تسهم في توفير التمويل اللازم لصناعة التمويل العقاري مما سيفتح المجال للعديد من المستثمرين سواء في المملكة أو من خارج المملكة في المساهمة في تكوين شركات تمويل عقاري جديدة أو شركات تمويل مختصة بالسوق الثانوية، ونحن على اتصال بالعديد من الجهات العالمية التي لديها رغبة كبيرة في التواجد في السوق الثانوي في السعودية فور إقرار هذه الأنظمة.
وأشار أبو عتيق إلى إحدى أهم مسؤوليات شركات التمويل العقاري والمتمثلة في المساهمة في زيادة الوعي العام بآليات التمويل الإسكاني وكيفية استخدامها في تحقيق هدف امتلاك مسكن خاص والذي يعد مطلباً ملحاً لنسبة كبيرة من المواطنين الذين لا يستطيعون الحصول على مسكن بتمويل ذاتي.
وأضاف أن البنوك قد قامت في الفترة الماضية بجهود كبيرة في تقديم منتجات التمويل العقاري ضمن العديد من المنتجات التي تقدمها ونظرا لعدم وجود المتخصصين في هذه الصناعة فإنها لم تسهم في نشر الوعي بشكل كاف.
وأضاف مدير عام "دار التمليك": يظهر لدى الناس في الآونة الأخيرة انطباعاً بأن تكلفة تمويل شراء المسكن عالية جدا مقارنة بأسواق أخرى ولكن الحقيقة أن تكلفة تمويل شراء المسكن في السعودية لا تختلف كثيرا عن تكلفة تمويل شراء مسكن في الإمارات أو حتى في الولايات المتحدة في ظل أن المخاطرة نظريا تعتبر الأعلى نظرا لعدم اكتمال الأنظمة الخاصة بالمنظومة العقارية وعدم وجود سوق ثانوية وتوافر هذين العنصرين المهمين في صناعة التمويل العقاري يسهم في تخفيض تكاليف التمويل.
ويعد أبو عتيق تكون هذا الاعتقاد الشخصي لدى الكثير من المواطنين ما يسبب إحجامهم عن التمويل رغم حاجتهم إلى تملك مسكن إلى مجموعة من العوامل أبرزها عدم الوضوح والشفافية الكافية للتعريف بآليات التمويل العقاري وذلك نظرا لحداثة التجربة في السعودية وعدم وجود متخصصين بهذه الصناعة خلال الفترة الماضية
وقال مدير عام "دار التمليك": سيغير نظاما التمويل والرهن العقاري خريطة القطاع العقاري بشكل كامل وسيكون لهما تأثير كبير في الاقتصاد ككل وليس فقط في القطاع العقاري وذلك من خلال زيادة حصة القطاع العقاري من الناتج القومي الإجمالي، إضافة إلى ذلك فإن وجود الأنظمة التمويلية سيوفر فرصاً وظيفية سواء في شركات التمويل العقاري أو في القطاع العقاري ككل حيث من المتوقع أن يسهم ذلك في زيادة نشاط التطوير العقاري وما يتبعه من سلسلة أنشطة متعلقة به من مقاولين ومهندسين وموردين من مواد بناء وأجهزة كهربائية ومفروشات وخلافه.
وشدد على أنه وفي حالة تطبيق الأنظمة التمويلية بشكل فاعل فإن تكلفة التمويل ستنخفض لأن العائد يرتبط بالمخاطر وكلما انخفضت المخاطر في هذه الحالة لوجود أنظمة وقوانين تحمي الأطراف كافة انخفض العائد.
وأضاف أن شركات التمويل العقاري بجهود حثيثة لتطوير المنتجات الخاصة بالتمويل العقاري ومن أهمها تطوير آليات للبيع للمنازل قيد الإنشاء والذي يسهم في توفير منتجات سكنية بتكلفة أقل ويمكن العملاء من وضع اللمسات الشخصية للمنزل المرغوب شراؤه، كما أن شركات التمويل العقاري سيكون في استطاعتها توفير منتجات أكثر بعد اكتمال الأنظمة الخاصة بالمنظومة العقارية، مشيرا إلى أن الهدف الرئيسي لهذه الشركات ليس توفير منتجات تمويلية جديدة ولكن توفير حلول تمويلية مناسبة تتناسب مع تطلعات ورغبات شرائح المجتمع المختلفة في ظل تأكدها أولا وأخير من قدرة هذه الشرائح على الوفاء بالتزاماتها وعدم تحميلها بالتزامات غير قادرة على الوفاء بها كما حدث في الأسواق المتقدمة في التمويل العقاري وسببت هذه الأزمة المالية العالمية التي نعيشها الآن.
ويعتقد أبو عتيق أن وجود منافسة بين البنوك وشركات التمويل العقاري من جهة، والمنافسة ما بين شركات التمويل العقاري كافية لتحفيز الأطراف كافة بتوفير منتجات أفضل تناسب أكبر شريحة من العملاء وهذا ما تحتاج إليه فعلاً صناعة التمويل العقاري في الوقت الحالي.
