طرق مختلفة لتأمين سداد القروض السكنية وفوائدها

في عالم السياسة أحيانا تحدث معجزات، فقد صادق مجلس الشيوخ الاتحادي على المشروع الذي قدمه مجلس النواب بعدم دفع منح مالية من أجل بناء أو شراء منازل التمليك اعتبارا من الأول من كانون الثاني (يناير) الماضي.
يأتي هذا القرار بعد سنوات طويلة ظلت خلالها الأحزاب تدلل المتعاملين في سوق العقارات بمنحهم علاوات مالية مرتفعة من أجل منازل التمليك ويشمل هذا الوكلاء أو أصحاب البناء أو المشترين. وقد وصف رجال الاقتصاد هذا في حينه بالجنون مشيرين إلى ارتفاع أسعار منازل التمليك في ألمانيا بصورة كبيرة.
ووفق مشروع القانون فإنه لن يتم المساس بالحالات القديمة فمن يحصل في الفترة الحالية على أموال أو قروض أو كان ضمن التمويل في الأيام الماضية فإنه سيحصل على العلاوات المخصصة لغاية نهاية الفترة المحددة فقط. ومن خلال إلغاء علاوة منزل التمليك فإن تمويل العقارات المستعملة سيكون أبسط في المستقبل مما هو عليه الآن.وفي الوقت نفسه، فإن الادخار سوف يكسب أهمية أكبر.
ولهذا السبب فإن الشباب يقفون أمام المشكلة الخاصة بالادخار بشكل واضح. فهل ينبغي عليهم إيداع أموال في صندوق التقاعد، وهل ينبغي عليهم الانتفاع من فوائد احتياط الشيخوخة المؤسسي، وهل ينبغي عليهم وضع رأس المال في صندوق تقاعد (خاص)، أم ينبغي عليهم الادخار الذاتي المباشر من أجل بيت تمليك؟

إن القرار في الحقيقة يتوقف في الدرجة الأولى على مدى قوة الرغبة في اقتناء منزل تمليك.
ومن يرغب في ذلك، فعليه أن يدفع على سبيل المثال خلال عشر سنوات. وينبغي عليه الاستغناء عن معونة الشيخوخة الحكومية لأن عقود التقاعد حالياً لا تتناسب مع الخطة الخاصة بالعناية بالشيخوخة. ومن يريد امتلاك منزل يحتاج إلى أموال نقدية، وليس أموال تقاعد. وهذا يؤدي بالنسبة للشباب إلى مفهوم التمويل والرعاية الذي هو في جوهره بسيط جداً. وتأتي بالدرجة الأولى عقود التوفير لبيت التمليك، ومن ثم يتبع تسديد الديون، وفي النهاية يأتي دور عقود التقاعد الحكومية، وإيداع أموال القطاع الخاص.
وتبرز خطورة احتمال فشل مشروع منزل التمليك بسبب نقص رأس المال. وإن عقود التوفير المناسبة لصاحب منزل الملك المستقبلي هي خطط التوفير للبناء، وخطط التوفير للأسهم والتقاعد. وعلى المدى الطويل للموفر أو المدخر، فإن الرغبات الفردية هي محور التحرك وعليه الإجابة عن تلك التساؤلات أي متى ينبغي تحقيق الحلم؟ وكم سيكلف منزل التمليك؟ وفي أي الأوقات ينبغي تسديد الديون؟ فعلى سبيل المثال، من أراد أن يسكن في منزل التمليك في عشر سنوات، ويريد تسديد الديون خلال 15 سنة، فإن أمامه 25 عاماً بشكل إجمالي. وخلال هذه المدة الطويلة يمكن التفكير في استثمار الأموال في الأسهم، والقرض الذي ينبغي أن يؤخذ في عشر سنوات، يتم تسديده خلال 25 سنة.
فعلى سبيل المثال، حين يكلف منزل تمليك مع جميع التكاليف الإضافية 350 ألف يورو، يتوجب توفير هذا المبلغ خلال 25 عاماً. ولهذا فإنه في ظل عائد سنوي بنسبة 7.5 في المائة، سيكون من الضروري وجود 300 قسط توفير بـ 415 يورو لكل منها. وتأخذ الضرائب بعين الاعتبار التطور المتوقع، إذ ينبغي أن تصعد مع مرور الوقت من 25 في المائة إلى 45 في المائة، لأن المودع أو المستثمر سيصعد على سلم الأعمال إلى الأعلى، حيث ينخفض العائد إلى 6.8 في المائة، بحيث إن أقساط التوفير ستصعد إلى 460 يورو خلال عشرة سنوات، كما ستضاف فوائد الرهن إلى ذلك. وبفائدة سنوية تساوي 5 في المائة، فإنه يتوجب دفع 180 قسط فائدة بمعدل 1458 يورو، بحيث يمكن اختصار فترات الدفع إلى فترتين. وبداية يأتي 120 قسطاً بواقع 460 يورو لكل منها، ومن ثم يتبع ذلك 180 دفعة بواقع 1918 يورو. وبذلك، فإن مجموع هذه الأقساط سيكون 400.400 يورو. كما تبلغ القيمة النقدية للدفعات بنسبة اقتطاع فائدة 5 في المائة، نحو 194 ألف يورو.
وإن البديل الواقعي هو توفير رأس المال الذاتي، ومن ثم الحصول على قرض بتسديد جار. وإذا لم يتم في السنوات العشر المقبلة استثمار الأقساط الشهرية بواقع 460 يورو لكل قسط، بأسهم، وبقروض ذات فوائد ثابتة، فإن هناك فائدة بواقع 3 في المائة لكل سنة مستحقة. ويبقى منها بعد خصم الضرائب بواقع 2.15 في المائة في نهاية فترة التوفير على وجه الاحتمال، 61 ألف يورو مسجلة على الحساب.
وأن الفرق بواقع 350 ألف يورو كسعر للمنزل يجب أخذه كقرض تسديد، بحيث إن المودع أو المستثمر يأتي في خانة المدين 189 ألف يورو. أما الاستثمار في الأسهم، فمعروف فيه تماماً أن هنالك دورات صعود وهبوط خلال فترة التسديد. وبالتالي، فإنه مهما كان خليط وسائل الدفع، فإن من يشتري بيتاً عليه أن يقرر لنفسه طرق تمويل وتوفير قاسية.