1.2 مليار ريال حصة التمويل العقاري من حجم التمويل البالغ 600 مليار
في فترة الثمانينيات كانت البنوك التجارية السعودية تعتمد آليات غير مقننة للإقراض الشخصي (للأفراد) وفي نطاق ضيق, وبضمانات عينية تزيد في قيمتها على قيمة القروض الممنوحة للأفراد. وفي فترة التسعينيات، ومع عدم وجود تقنين واضح لسياسات الإقراض ما بين تمويل طويل الأجل, وتمويل قصير الأجل, اتجهت البنوك التجارية إلى النمو والتوسع في سياسات الإقراض لديها معتمدة على تحويل الرواتب إلى البنوك المحلية والذي أقر نظامه في تلك الفترة. أما مع مطلع الألفية الجديدة, فاتجهت البنوك التجارية إلى آفاق أوسع وأكثر ملاءمة لنسب المخاطر على منح القروض الشخصية. مدعومةً بتطبيق مؤسسة النقد العربي السعودي (ساما) ووزارة المالية السعودية نظام التحويلات الآلية "سريع" والذي وفـّـر بيئة وسوقاً خصبه للبنوك لزيادة مبيعاتها للقروض الشخصية مما أثر بشكل مباشر وقوي في عوائدها لاحقاً.
نظراً لأن سياسة (ساما) و توجيهها للبنوك سابقا كان يتركز فقط في تحديد نسبة حجم القروض الشخصية لإجمالي قيمة محفظة الائتمان لدى المصارف التجارية، والتي لم تكن ثابتة ومحددة ولكن تعتمد على حجم قيمة محفظة القروض الشخصية للبنوك في تلك الفترات. اتجهت البنوك التجارية بعد ذلك إلى تعزيز وزيادة مبيعاتها للقروض الشخصية (مع وجود نظام سريع) لتصل بذلك نسبة الاستقطاع من دخل العميل لديها إلى ما نسبته 55 في المائة من إجمالي دخل العميل، حيث إنها كانت تركِـز على منح العملاء قروضاً شخصية مباشرة وطويلة المدى ودون غرض محدد كونها أسهل في الإجراءات وأسرع في التنفيذ وتحقق عوائد أكبر وبضمان قوي متمثل في تحويل الرواتب.
ومع بداية العام 2006 أقرت مؤسسة النقد (ساما) تنظيماً جديداً للقروض الاستهلاكية, تمثل في تحديد النسبة القصوى لنسبة الاستقطاع من دخل العميل، وأيضاً تحديد مدة التمويل القصوى والمنتج حسب جدول رقم (1).
أما فيما يتعلق بنظام الرهن العقاري التجاري باعتبار الأصل كضمان على مال منقول لدين يعتبر تجارياً بالنسبة للمدين, ويهدف هذا النظام إلى وضع الإطار الأساسي لآليات التمويل العقاري ودور الجهات الإشرافية كمؤسسة النقد العربي السعودي، وهيئة السوق المالية في السوق الثانوية، ونظام شركات التمويل المعنية بالتمويل العقاري. ومن المتوقع أن تطبيق آلية الرهن العقاري سيتناسب مع آليات التمويل طويل الأجل وسيفتح آمالاً وفرصاً استثماريه لشركات تمويليه أخرى غير البنوك التقليدية كما أنه سوف يدعم ويقنن وينظم ويحمي جميع الأطراف ذات العلاقة سواء الشركات الممولة أو المستفيدين من التمويل. وقد مر نظام الرهن العقاري بثلاث مراحل كما يوضح الجدول رقم (4).
وتجاوباً وتفاعلاً مع احتياجات السوق التمويلية للقطاع العقاري سواء للأفراد أو الشركات, قامت مؤسسة النقد العربي السعودي (ساما) مشكورة بمنح التراخيص اللازمة لإنشاء شركات مالية متخصصة في التمويل العقاري، بالإضافة إلى موافقتها لعدد من البنوك التجارية لطرح منتجات لتمويل العقار للأفراد، وما زال المجال مفتوحاً وواسعاً لإنشاء تحالفات مالية وعقارية لتغطية العجز الموجود والفجوة الكبيرة في التمويل العقاري. بالإضافة إلى ذلك فإن هذا التنظيم سوف يساعد على التوسع والتنوع والابتكار لإظهار منتجات تمويلية تواكب وتناسب جميع الاحتياجات السوقية الحالية والمستقبلية من جميع الأبعاد.
ومن أكبر العوائِق التي كانت تواجه الجهات التمويلية, وبالذات البنوك التجارية بالإضافة إلى الظروف القانونية وعدم قبول الرهن العقاري، هو عدم وجود مصادر تمويل طويلة الأجل ( من خمس سنوات فأكثر) عدا رؤوس الأموال المدفوعة. حيث إن مصادر التمويل والتي تتم غالباً من قبل البنوك تأتي من ودائع العملاء والمؤسسات والتي لا تزيد مدة إيداعاتها (بغض النظر عن المبالغ) على فترات تراوح بين ثلاثة أشهر وحتى 12 شهراً. ومن المتوقع مع إنشاء العديد من شركات الخدمات الاستثمارية المتخصصة، أنها ستخلق فرصاً تمويلية جيدة لهذا النشاط, خاصة في مجال إنشاء صناديق استثمارية عقارية متوسطة وطويلة الأجل (خمس إلى عشر سنوات فأكثر) والمتوقع أن تكون أحد أهم مصادر التمويل العقاري, وكذلك الانفتاح الاقتصادي نحو الاستثمار في المملكة سيعطي مجالاً أوسع لبعض المؤسسات المالية العالمية لدعم مثل هذه الأنشطة التمويلية كالبنوك الأجنبية والدولية.
أما الوضع الحالي للتمويل العقاري في السوق المالية السعودية وحسب التقديرات الرسمية فإن إجمالي عدد عقود التمويل العقارية الممنوحة من البنوك السعودية (مجتمعة) تشير إلى أقل من 22.800 عقد تمويل سكني أي ما يعادل 13.7 بليون ريال . (ما يعادل 1.2 في المائة من إجمالي الناتج الوطني) حسبما تشير إحصاءات 2005م حسب الأسعار الجارية. وتطرح البنوك السعودية برامج التمويل العقاري بصيغتي ( المرابحة, الإجارة), وتحدد من خلالها مزايا كل منتج تمشياً مع سياسات البيع لديها. وقد تركزت مبيعات البنوك السعودية لمنتجاتها في المدن الرئيسية (الرياض, جده, الدمام ) وذلك لسهولة إجراءات الإفراغ لدى كتابات العدل. ومن أهم أسباب عدم رفع البنوك حصتها في سوق التمويل العقاري للأفراد غياب التنفيذ والتطبيق للإجراءات في الدوائر الحكومية المتخصصة، وتأخر إقرار آليات الرهن العقاري التجاري، وكذلك الشروط المعقدة التي تتبعها البنوك فيما يخص مواصفات كل من العقار والعميل، وعدم وجود وحدات سكنية مناسبة لدخل الأفراد (مفهوم وحدات سكنية اقتصادية).
على الرغم من وجود بعض العوائق التي تواجه السوق العقارية, إلا أن الفرص ما زالت كبيرة لنمو حجم السوق حيث يؤكد ذلك عدة عوامل:
- عدد المقترضين المستفيدين من التمويل العقاري الذي يقدر بنحو 22.800 مقترض بنهاية العام 2006 م.
- عدد الوحدات المعروضة مقارنة بالطلب الذي يقدر بنحو 150 ألف وحدة في العام ولغاية عام 2020م.
- حجم الاستثمارات المطلوبة في هذا القطاع والتي تصل إلى نحو 200-300 مليار ريال خلال الفترة المستقبلية.
- نسبة عقود التمويل للناتج القومي حيث تشير إلى أقل من 1 في المائة مقارنة بالأسواق الأخرى.
ورغم وجود الفرص إلا أنه لا تزال هناك عوائق تواجه السوق العقارية في المملكة منها:
- عدم اكتمال البيئة القانونية لدعم التمويل العقاري وخصوصاً فيما يتعلق بتنفيذ عمليات الإخلاء وعقد مزادات البيع ... إلخ.
- عدم قبول الرهن العقاري.
- عدم وجود مصادر تمويل طويلة الأجل.
1 - التخفيض من تكاليف التمويل خصوصاً لمدد تتجاوز عشر سنوات
2 - غياب السوق الثانوية والتي تمنح الممولين القدرة على التوسع في عمليات التحويل.
3 - غياب صناديق الاستثمار العقارية.
- تركيبة السوق من حيث العرض والطلب حيث إن هنالك فجوة كبيرة بين العرض والطلب.
- عدم وجود آليات للتثمين العقاري.
- غياب قواعد البيانات الإلكترونية لأجل التحقق من الصكوك العقارية.