التمويل العقاري يحتاج إلى نظام شامل للخروج من نفق الخدمات البنكية المحدودة

كشفت دراسة حديثة عن حاجة قطاع الإسكان في المملكة إلى استثمار 75 مليار ريال سنوياً من أجل استيفاء الطلب السنوي على الوحدات السكنية حتى عام 2020م ، حيث يحتاج سوق الإسكان إلى بناء 174 ألف وحدة سكنية سنوياً، كما أن 75في المائة من نشاط السوق العقارية في المملكة موجه للوحدات السكنية وأن 45 في المائة من السكان هم دون سن الخامسة عشرة.
ولمواجهة هذا النمو السكاني والنقص الكبير في الوحدات السكنية فإن هناك حاجة ملحة إلى تفعيل دور التمويل العقاري باعتباره أحد الأذرع الرئيسية لحل مشكلة الإسكان ومن ذلك تأسيس شركات تمويل متخصصة في تقديم التمويل العقاري برساميل عالية وأن تراقب عملياتها هيئة السوق المالية أو مؤسسة النقد العربي السعودي ، مع ضرورة وجود نظام ائتماني على مستوى عالٍ يحكم عملية تشغيل هذه الشركات التمويلية أسوة بالشركات العالمية وذلك لضمان استمرارية عملها ونجاح مهمتها التشغيلية مستقبلاً.

#2#

كما دعت الدراسة التي أعدها الباحث الدكتور علي بوخمسين مدير عام مركز التنمية والتطوير للاستشارات الاقتصادية والإدارية إلى أهمية إيجاد حلول عملية وفعالة لمواجهة مشكلة نقص التمويل العقاري ومعالجة آثارها السلبية .
واعتبرت الدراسة مشكلة التمويل العقاري متشعبة وتمس عدة جهات مختلفة في وقت واحد ربما أكثرها ظهوراً هي الدولة والمواطن وفي نفس الوقت هي تلامس أكثر من قضية حساسة يأتي أبرزها قضية الإسكان وقضايا أخرى مثل السوق المالية المتاحة وحجمها وتنظيمها والأدوات الرقابية المتاحة والجاذبية العالية للاستثمارات الأجنبية، كما أن حجم التمويل الذي تؤديه البنوك التجارية المحلية لا يفي بالغرض المنشود، فما تقدمه هو صنف من مجموعة أصناف خدمات التمويل العقاري ، وذلك نتيجة عدم وجود نظام التمويل الذي أدى إلى افتقار السوق العقارية لخدمات التمويل بالشكل الصحيح والمتنوع ، كما أن المتاح حالياً لا يصلح ليكون قاعدة ينطلق منها السوق لبناء نظام تمويل عقاري لأن الموجود هي خدمات بنكية محدودة لن تؤتي ثمارها دون خلق بيئة صحية وكاملة لكي ينمو على إثرها نظام شامل وقادر على تقديم خدماته ويحمي كافة الأطراف المتعاملة.
وقالت الدراسة إن صندوق التنمية العقاري الذي يعد الذراع الحكومية في التمويل العقاري مر بمراحل مختلفة وتأرجح بين فترة وأخرى وواجه مشاكل عدة كان أهمها عدم قيام المقترضين بالسداد وذلك حجم من موارد الصندوق المالية وعطل دورتها بين المواطنين وإضافة إلى ذلك واجهت الصندوق مشكلة النمو السكاني الهائل الذي عاشته المملكة بسبب النهضة الصحية والطفرة الاقتصادية الكبيرة إلى جانب المعوقات الفنية الموجودة في الصندوق كجهاز حكومي.
وأشارت الدراسة إلى الاستراتيجية الوطنية السعودية للإسكان التي اعتمدها مجلس الشورى في عام 1425هـ والتي نادت بضرورة إصدار التشريعات التنظيمية المثالية وتحديثها لحل مشكلة الإسكان على المدى القصير والمدى البعيد وذلك من خلال عدة أوجه هي إصدار نظام التمويل العقاري ويتضمن تنظيم العلاقة بين الجهات الممولة والمستفيدة وضمان حقوق جميع الأطراف ، وتشجيع قيام مؤسسات وشركات مالية وبنوك متخصصة في التمويل والرهن العقاري ودعمها، إضافة إلى تشجيع البنوك المحلية في تسهيل عمليات التمويل لإنشاء المساكن وخاصة للمواطنين ذوي الدخل المحدود .
كما دعت الاستراتيجية إلى تفعيل دور القطاع الخاص وتشجيع الاستثمارات المحلية والخارجية في برنامج الإسكان من خلال تشجيع شركات القطاع الخاص والشركات المساهمة وخاصة التي تسهم فيها الحكومة والهيئات شبه الحكومية بمنح قروض سكنية من دون فوائد لمنتسبيها وإقامة مجمعات سكنية خاصة بها، إضافة إلى تشجيع المستثمرين على إقامة المجمعات السكنية النموذجية وبيعها بأقساط ميسرة .
وقد تم اعتماد هذه الاستراتيجية من قبل مجلس الشورى السعودي الموقر في جلسته المنعقدة بتاريخ 2/6/1425هـ
وأشارت الدراسة إلى أن ارتفاع الطلب على الإسكان إلى حدود 6 ملايين نسمة بمعدل سنوي قدره (2.49 في المائة) بالنسبة للسكان من السعوديين مؤشر خطير ويعتبر هذا المعدل من أعلى المعدلات الخاصة بنمو السكان في العالم حيث يبلغ متوسط معدل نمو السكان بالعالم نحو (1.5 في المائة) سنوياً.
وعليه تمثل هذه الإحصائيات الإسكانية الأساس الذي يستند إليه الطلب المستدام في السوق العقارية وبالتالي الطلب على خدمات الوحدات السكنية خاصة خلال الأعوام المقبلة، ما يؤكد أهمية وجود نظام للتمويل العقاري يسهل عملية الحصول على مسكن للحد من تفاقم الأزمة الإسكانية حيث تشير كثير من الإحصائيات إلى أن أكثر من نصف السعوديين ساكنون في شقق أو بيوت مستأجرة.
وأوضحت الدراسة عددا من المشكلات القائمة في خدمات التمويل العقاري من القطاع الخاص يحتاج إلى حلها بصورة مستعجلة للنهوض بنظام التمويل العقاري وهي:
أن التمويل العقاري المتاح يغطي فقط احتياجات محددة في الغالب ولا يتسع ليشمل كافة متطلبات التمويل العقاري.
والتمويل المتاح هو فقط لفئات محددة من المواطنين وهذه الفئات يجب أن تكون عاملة في القطاعين الحكومي أو الخاص وبسنوات خبرة وراتب لا يقلان عن حد معين، وكمية التمويل المتاحة هي في الغالب محددة سلفاً بنسب معينة من الدخل الشهري أو السنوي وبالتالي فإن المقترض مقيد في كمية المبلغ الذي سيحصل عليه بما يحكم خياراته الشرائية لاحقاً.
أما بالنسبة إلى ما يخص صندوق التنمية العقارية كانت المعضلة الأكبر في السابق هي في طول فترة الانتظار أما في الفترة الحالية فقد ظهرت مشكلات أخرى تتمثل في قيمة القرض المقدم والذي لا يتجاوز ثلث قيمة المنزل السعودي حالياً، إضافة إلى شروط نظامية يتطلب توافرها في المتقدم للقرض مثل شرط ملكيته لأرض وبذلك فمن لا يملك الأرض لا يستحق التقديم على قرض.