الصناديق العقارية تمكن المستثمر من التحكم في المخاطر والحد منها

هناك الاستثمار في العقارات أو ما يسمى (استثمارات الودائع العقارية) والتي تقوم بها الشركات أو الهيئات التي تستثمر في مختلف أنواع العقارات بما فيها المراكز التجارية والمكاتب والمباني التجارية والفنادق. هذا النوع من الإدارة يمكن له أيضاً الاستثمار في العقارات والأصول ذات الصلة مثل الرهون العقارية.
ووفقا للجنة الأمن والتبادل فإن هناك ثلاثة أنواع أو تعريفات لاستثمارات الودائع العقارية:
1- استثمارات أسهم الودائع العقارية: وهذا النوع هو أكثر الأنواع شيوعاً من أنواع الاستثمار العقاري، حيث يقوم أصحاب أو مديرو الاستثمار في الودائع العقارية بحيازة الأصول العقارية وكسب المال عن طريق فرض رسوم الإيجارات.
2- رهن استثمارات الودائع العقارية:وهي الكيانات التي تقدم المال لمطوري العقارات أو الاستثمار في الأدوات المالية مثل تلك الصادرة عن فاني مي، وهي تلك القروض المضمونة برهون عقارية.
3- مزيج استثمارات الودائع العقارية: وهي التي تقوم أساساً على كيانات تستثمر في الرهن العقاري وأسهم استثمارات الودائع العقارية.

التصنيفات باعتبار (استثمارات الودائع العقارية)

لشركة الاستثمار العقاري صفة ومعايير يجب اتباعها وفقاً للمعايير التي حددتها لجنة مراقبة عمليات البورصة, وعليه فإنه يجب على الشركة دفع 90 في المائة من الدخل الخاضع للضريبة على المساهمين في كل سنة. كما يجب أيضاً أن تستثمر الشركة على الأقل 75 في المائة من مجموع الأموال في العقارات، و75 في المائة على الأقل من إجمالي الدخل يجب أن يأتي من الاستثمار في الملكية أو الرهن العقاري. كما يمكن لهذه الشركات أن تستثمر في أسواق الأوراق المالية والشركات التي يتم تداول أسهمها كما يجب أن ترفع دورياً بتقاريرها للجنة مراقبة عمليات البورصة.

مزايا صناديق الاستثمار العقاري

تاريخياً فإن ثروة الفرد تقاس بمساحة الأراضي المملوكة للشخص. أما اليوم فإنه يمكن القول بأن الثراء هو أن تمتلك ملكية لو جزئية في الشركات من خلال الاستثمار في الأسهم والسندات. ولكن الباب في الاستثمار العقاري قد تم فتحه أمام المستثمرين المتوسطين من خلال الاستثمار في (استثمارات الودائع العقارية).
في الحقيقة عندما وافق الكونجرس على تنظيم الاستثمار العقاري وقانون 1960 الذي يسمح للشركات بالاستثمار في هذا المجال ويعفيها من ضريبة الدخل اشترط أن تكون المعايير السابقة والمذكورة أعلاه قد تحققت. والكونجرس بهذه التشريعات كان يعقد الأمل في هذه الحوافز المالية والتي من شأنها أن تؤدي إلى زيادة في عدد المستثمرين بتجميع أموالهم معاً لاستثمارها في (استثمارات الودائع العقارية).

إدارة العقارات

على الرغم من فائدة الاستثمار في الودائع العقارية في أنها تتيح للمستثمر المتوسط المشاركة في السوق العقارية، إلا أن هناك فوائد كبيرة من هذا الترتيب المهني وإدارة العقارات. فإذا كان أحد الأفراد قد قرر شراء العقارات بنفسه، فإنه سيكون مسؤولاً عن إدارة تلك الممتلكات. أما مع صناديق الاستثمار في الودائع العقارية فإن الذي يدير تلك الممتلكات هم متخصصون في هذا المجال.

السيطرة على المخاطر

من المزايا الأخرى لصناديق الاستثمار العقاري هي أنها تمكن المستثمر من القدرة على التحكم أو على الأقل الحد من مستوى المخاطر. إذا كان المستثمر قد بدأ في الاستثمار في العقارات من خلال شراء عقار واحد فقط، فمن المرجح أنه سيتخذ شخصيته من أجل القرض لتمويل الشراء. في هذه الحالة فإن نجاح أو فشل هذا المشروع يعرض المستثمر لقدر كبير من المخاطر الشخصية.
ولكن من خلال الاستثمار في الصناديق العقارية فإن الفرد يقوم بشراء حصة من ذلك الصندوق. وهذا يعني أن احتمال النجاح أو الفشل لم يعد يقتصر على واحد فقط من الممتلكات أو واحد فقط من الأشخاص. كما أن الصندوق من شأنه أن يمتلك محفظة متنوعة من العقارات والمستثمرون يستفيدون تلقائياً من هذا التنوع.

فقاعة استثمارات الودائع العقارية

لقد ناقشنا فوائد الصناديق العقارية بالنسبة للمستثمرين، والآن دعونا نقوم بتبديل التروس والحديث عن مخاطر الاستثمار في هذا النوع من الاستثمار. وذلك لأن النقاش لن يكون كاملاً دون معالجة مخاوف الفقاعة العقارية.
في مناطق كثيرة من البلاد، كان هناك ارتفاع حاد في تكاليف شراء المنازل. في حين أن عديدا من المستثمرين الأفراد يملكون منازلهم، ولذلك ندرك تماماً من هذا الارتفاع في أسعار المساكن حيث إن الحديث عن فقاعة العقارات السكنية التي يمكن أن تنفجر في أي لحظة. ولهذا السبب بالذات فإن هؤلاء الأشخاص أنفسهم متخوفون من الاستثمار في الودائع العقارية.
ما لا يدركه هؤلاء المستثمرون هو أن ارتفاع قيم العقارات السكنية لا يؤثر في جميع الاستثمارات العقارية. فالعقارات التجارية والعقارات السكنية مختلفة جداً في الأسواق. ولمجرد أن قيم المنازل آخذة في الارتفاع فإنه لا علاقة لها بالعقارات التجارية مثل شركات التخزين العامة أو غيرها من الأصول التي تستثمر في العقارات التجارية.
حتى حين تكون الفقاعة العقارية التي تولد القلق بشدة تجاه استثمارها في العقارات السكنية، فإنه لا علاقة لها بأداء الاستثمار في العقارات التجارية.

الاستثمار في الودائع العقارية والتقاعد

أخيرا فقط حسبما ذكرت صحيفة «نيويورك تايمز» أن الخطة 401k تقدم بحثاً للمشاركين على تقديم بدائل للأسهم والسندات في السنوات الأخيرة. كما أن كثيراً من هذه الخطط 401k الآن تحول إلى صناديق الاستثمار العقاري.
هذا الأخير هو الصحيح، حيث إن تشغيل الاستثمار في الصناديق العقارية أو الودائع العقارية لا يختلف عن أي جانب آخر في إدارة الأعمال الاستثمارية الأخرى, فإذا كانت الشركة تتعامل معه كالتعامل مع المنتجات والخدمات التي من المنطقي تعامل المستثمرين والمساهمين فيها إلى حد ما، فمن المحتمل أن يزدهر هذا النوع من النشاط بغض النظر عما إذا كان استثماراً عقارياً أو استثماراً في الودائع العقارية أو في شركة جنرال إلكتريك.

صناديق الاستثمار العقاري الدولية

إن رواج شعبية الاستثمار في الودائع العقارية في الولايات المتحدة قد يؤدي إلى انتشار هذا النوع من الاستثمار وظهوره على الصعيد الدولي. هناك ثلاث من أكثر الأسواق الواعدة وتشمل اليابان، والمملكة المتحدة، وألمانيا.

صناديق الاستثمار العقاري اليابانية

تتميز اليابان بأنها ربما أن تكون الأكثر إثارة للاهتمام من الدول الآسيوية في الاستثمار في صناديق الودائع العقارية وذلك لتمرير التشريعات في كانون الأول (ديسمبر) 2001م. صناديق الاستثمار العقاري اليابانية أيضاً يتم تداولها في بورصة طوكيو للأوراق المالية. صناديق الاستثمار في الودائع العقارية اليابانية تشمل كذلك المنظمين والمشاركين وتشمل الاستثمارات الأجنبية والمصارف الكبرى والتي تعمل خارج اليابان.
وحيث تشهد أسعار العقارات انخفاضاً في عام 1990م، إلا أن الأسعار في اليابان يبدو أنها تشهد بداية في الارتفاع أخيراً. وإذا أصبح هذا الاتجاه مرغوباً فيه فإن السوق سترتفع بشكل حاد.

صناديق الاستثمار العقاري في بريطانيا

في الآونة الأخيرة تم استحداث قواعد وتشريعات لإنشاء صناديق الاستثمار في الودائع العقارية في المملكة المتحدة، وهذا ما نعتقده من التشريعات التي سنت في إطار قانون المالية عام 2006م والذي دخل حيز التنفيذ في كانون الثاني (يناير) من 2007.
وهي مثل التشريعات في الولايات المتحدة، ولكنها حديثاً شكلت مشكلة حيث إن صناديق الاستثمار العقاري البريطانية تفرض توزيع حصة كبيرة من دخلها والذي يعود للمساهمين (95 في المائة). وتشمل قواعد أخرى في جعل هذه الصناديق في المملكة المتحدة مغلقة ومحدودة الثقة حيث إنها تشترط أن يكون الصندوق مادياً ومقره المملكة المتحدة ومعترفا به ومدرجا في البورصة.
أنصار صناديق الاستثمار العقاري في المملكة المتحدة أنشأوا منظمة لهذا الغرض وتشمل المنظمين والعقارات التجارية الرائدة وشركات الملكية البريطانية الاتحادية وكذلك بورصة لندن.

صناديق الاستثمار العقاري في ألمانيا

أخيراً فإن ألمانيا أيضاً تخطط لعرض صناديق الاستثمار العقاري في المستقبل غير البعيد. إن الأساس المنطقي في ألمانيا نابع من الخوف من ضياع الاستثمارات إلى البلدان المنافسة. إلا أن الأمل هو أن مجموعة الصناديق العقارية ستبقي المستثمرين المهتمين في سوق العقارات الألمانية.

كاتب ومحلل