تأثير حزمة «الأنظمة العقارية» على المدى البعيد.. والشريحة المستهدفة بالتمويل تعاني جراء القروض

أدى الإعلان عن قرب إطلاق المنظومة التمويلية إلى اتجاه البنوك والشركات التمويلية لاستحداث برامج تمويلية جديدة وإطالة مدة التمويل لتصل إلى 30 سنة.
ويعود اهتمام البنوك بمنتجات التمويل العقاري لمواكبة المرحلة المقبلة التي ستشهد انطلاقة حقيقية لقطاع التمويل العقاري في السعودية.
ويأتي التحضير لإطلاق المنظومة العقارية في ظل الجهود الحكومية الرامية إلى النهوض بالقطاع التمويلي لتسهيل حصول المواطنين على مسكن عبر سن مجموعة من الأنظمة والقواعد، كنظام الرهن العقاري ونظام التمويل العقاري ونظام التأجير التمويلي ونظام مراقبة شركات التمويل ونظام التنفيذ.

وتؤدي هذه الأنظمة في مجملها إلى تنظيم القطاع التمويلي، لتمكين البنوك والشركات التمويلية وشركات التقسيط من الولوج إلى هذا القطاع باطمئنان أكثر، كونها ستمثل - بحسب كثير من المتابعين - بيئة جيدة للاستثمار تخدم جميع الأطراف المشاركة في العملية التمويلية.
وتستعد شركات التطوير العقاري لمضاعفة حصتها الإنتاجية عبر الاستفادة من البنوك والشركات التمويلية، وذلك بتوقيع اتفاقيات تمويلية لتسهل تمويل الأفراد وحدات سكنية تسعى لتنفيذها في مشروعاتها العقارية.
#2#
ويرى مراقبون أن الفترة الحالية تتطلب تعاوناً بين شركات التطوير العقاري والشركات التمويلية من خلال طرح الأخيرة منتجات تمويلية تدفع بهذا التعاون إلى مستويات أعلى تصل إلى حد الشراكة بين المطور العقاري والممول كمنتج ''كالإجارة الموصوفة بالذمة''.
وسيدفع إطلاق المنظومة التمويلية ''يمثل الرهن العقاري جوهرها'' إلى تكثيف البنوك والشركات التمويلية جهودها في هذا المجال وتوسيع دائرتها التمويلية، ما سيؤدي إلى تقليص الفجوة الإسكانية بين العرض والطلب في حالة توافر قدرة تمويلية عالية تلبي احتياجات متعددة كتمويل شراء أرض وتمويل شراء منزل وتمويل بناء منزل أو تأثيثه أو ترميمه.
ويلعب نظام مراقبة شركات التمويل دوراً مهما في العملية التمويلية كونه سينظم عمل شركات التمويل ويحدد الاشتراطات اللازم توافرها، ومراقبة شركات التمويل وتحسين أدائها، وإصدار الرخص للشركات الراغبة في العمل في القطاع التمويلي ومن بينها شركات التمويل العقاري.

كما سيقوم نظام التنفيذ المكون من 100 مادة في سد الفجوات التنفيذية المرتبطة بالأنظمة الأربعة ''الرهن العقاري، التمويل العقاري، التأجير التمويلي، ومراقبة شركات التمويل''.
وفي الإطار ذاته يقول عبد العزيز السمحان مدير عام مجموعة السمحان للتنمية والتطوير: يحمل نظام التنفيذ على عاتقه مسؤولية كبيرة لإنجاح المنظومة التمويلية، في حالة وجود جهات متخصصة تتولى الجوانب التنفيذية المرتبطة بالنظام، ففي كثير من الأنظمة يكون التنفيذ أضعف من النظام.
#3#
وقال: نحن في القطاع العقاري نواجه مشكلة مرتبطة بضعف التمويل فما زالت البنوك تقدم تمويلات ضعيفة في مقابل أنها تركز على التمويل الشخصي، وفي ثورة الأسهم كانت البنوك تقدم تسهيلات كبيرة للمستثمرين برغم أنه استثمار غير آمن نسبياً، فيما القطاع العقاري قطاع آمن ويمس حاجة ملحة مرتبطة بالإنسان وهي السكن.
وأرجع السمحان ضعف التمويل من قبل البنوك في السابق إلى خشيتهم من ضياع حقوقهم نتيجة غياب الأنظمة.

وأضاف الخيار الوحيد أمامنا الآن هو في المنظومة التمويلية لتضميد الجرح النازف المتعلق بضعف التمويل لتمكين شريحة كبيرة من المواطنين من الحصول على مسكن بتمويل ذاتي.
وأيّد المدير العام لمجموعة السمحان للتنمية والتطوير مبدأ المشاركة بين الممول والمطور، مؤكداً أن ذلك سيتيح للمطورين العقاريين إنشاء وحدات سكنية وضمان حصول المواطنين عليها بمساعدة البنوك والشركات التمويلية.

من جانبه قال الدكتور عبد الرحمن السلطان أستاذ الاقتصاد في جامعة الإمام محمد بن سعود الإسلامية: إن البنوك من حيث المبدأ توسع إقراضها إذا كانت هناك مخاطرة ضعيفة، وتقلص حجم إقراضها إذا كانت المخاطرة عكس ذلك، وبالتالي فإن صدور المنظومة التمويلية سيتيح ضمانات أكثر للبنوك وبالتالي سيترتب على صدور الأنظمة توسع في الإقراض العقاري، وإذا صاحب صدور الأنظمة طلب كبير على المنتجات العقارية ربما تستغل البنوك والشركات التمويلية ذلك في رفع نسبة الفائدة ''المرتفعة أصلاً'' أو تبقيها على حالها.

وأوضح: إن البنوك تربط الفائدة بطريقة خاطئة حيث يعد عاملا الطلب والمخاطرة مرتبطين بصورة نظرية بمعدل الفائدة، أن ذلك قد لا يتحقق لدينا كما هو الحال في القروض الشخصية التي تعتبر نسبة المخاطرة فيها متدينة والطلب عليها كبير إلا أن نسبة الفائدة تبقى مرتفعة جداً.

وأبدى السلطان عدم تفاؤله بنظام الرهن العقاري كمحفز للتوسع في التمويل العقاري في المملكة بسبب أن الشريحة المستهدفة بشكل عام لديها قروض شخصية لدى البنوك، ولذلك قد تكون قدرة هذه الشريحة للاستفادة من التمويل العقاري محدودة جداً.

وأكد السلطان أن وجود المنظومة التمويلية مطلب ضروري، وسيكون لها تأثير إيجابي بشكل تدريجي ولا أتوقع أن تؤثر بشكل سريع على القطاع التمويلي أو أن تؤدي إلى خفض الفائدة.
وتوقع ألا تحقق المنظومة التمويلية هدفها بشكل سريع وآني، لكنه عاد وأكد أن وجودها مهم جداً.