انخفاض المؤشر السكني 1.4 % .. والصفقات تتركز على أدنى الأسعار
استمرت حالة السوق العقارية في ركودها الممتد منذ أكثر من عامين مضيا، وفي الوقت ذاته ارتفعت درجات ترقّب أطراف السوق لموعد البدء في تنفيذ نظام الرسوم على الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني، بعد أقل من 25 يوما من تاريخ اليوم.
بالتدقيق في تفاصيل الصفقات السوق العقارية طوال الشهرين الأخيرين؛ سيظهر أن أغلب النشاط المتواضع المسيطر على أداء السوق العقارية، تركز على تنفيذ الصفقات العقارية ذات الأسعار الأدنى لقيمة الأصول العقارية، حيث عكست حركة الأسعار المنفذة تراجعها خلال الفترة الأخيرة بصورة لافتة، شملت تلك الانخفاضات حسبما توضحه البيانات الصادرة عن وزارة العدل المنشورة في جداول التقرير، الأصول العقارية السكنية كافة.
زاد من الضغوط على السوق العقارية أخيرا، حالة الترقب للإعلان عن تفاصيل اللائحة التنفيذية للرسوم على الأراضي، كان من أهم تطوراتها الأخيرة إعلان وزارة الإسكان عدم صحة المعلومات التي وردت عن تلك التفاصيل، وتم نشرها في عديد من المواقع الإعلامية، ومواقع التواصل الاجتماعي، التي كشفت تلك التفاصيل المسربة غير الصحيحة ضعف آليات تطبيق الرسوم بصورة كبيرة، كان لنفي وزارة الإسكان أهمية بالغة في إخماد ردود الفعل السلبية التي سرعان ما تشكلت بعد قراءة تلك المعلومات غير الصحيحة عن اللائحة التنفيذية، وتأكيد الوزارة قرب الإعلان الرسمي عنها خلال الأيام القليلة المقبلة.
#2#
الأداء الأسبوعي لمؤشرات أسعار العقارات السكنية
في جانب آخر من تطورات أداء السوق العقارية على مستوى الأسعار القياسية للأسبوع؛ سجل المؤشر العقاري السكني العام الذي يقيس التغيرات في الأسعار السوقية لمختلف أنواع العقارات السكنية، انخفاضا بنسبة 1.4 في المائة، مقارنة بارتفاعه للأسبوع الأسبق بنسبة 1.0 في المائة، ليستقر عند 791.8 نقطة، ويعزى هذا الانخفاض الأسبوعي في المؤشر إلى انخفاض قيمة مؤشر أسعار الأراضي السكنية بنسبة 1.3 في المائة، نظرا لسيطرة الوزن النسبي للأراضي في معادلة احتساب المؤشر العقاري السكني العام، علما أن جميع مؤشرات أسعار العقار الأخرى كابدت انخفاضات أسبوعية دون استثناء لأي منها.
فيما سجل متوسط المؤشر العقاري السكني العام خلال 2016 منذ مطلع العام حتى تاريخه، انخفاضا بلغت نسبته 4.3 في المائة مقارنة بمتوسط المؤشر للعام الماضي، مستقرا عند 690.0 نقطة. وبلغت نسبة انخفاض متوسط المؤشر العقاري السكني العام مقارنة بقيمه المسجلة خلال عام 2014 وعام 2013 نحو 16.9 في المائة، ونسبة انخفاض 29.8 في المائة على التوالي. ويتكون هذا المؤشر العام الذي يقيس التغيرات في أسعار الأصول العقارية السكنية المختلفة في السوق "سنة الأساس 2013"، من مؤشرات أسعار تلك الأصول العقارية حسب وزنها النسبي في السوق وفقا لقيم الصفقات وأعداد العقارات.
#3#
بينما سجل المؤشر العام لإجمالي الوحدات السكنية خلال نفس الأسبوع "يقيس التغيرات في الأسعار السوقية للبيوت والشقق والعمائر والفلل السكنية حسب أوزانها النسبية"، انخفاضا للأسبوع السادس على التوالي بنسبة 0.1 في المائة، مقارنة بانخفاضه للأسبوع الأسبق بنسبة 0.6 في المائة، ليستقر مع نهاية الأسبوع الماضي عند 763.6 نقطة، في حين سجل متوسط ذات المؤشر خلال الفترة الماضية منذ مطلع 2016 حتى تاريخه، انخفاضا بلغت نسبته 4.0 في المائة مقارنة بمتوسط المؤشر للعام الماضي، مستقرا عند 782.4 نقطة. وبلغت نسبة انخفاض متوسط المؤشر العقاري السكني العام مقارنة بقيمته المسجلة خلال عام 2014 وعام 2013 نحو 18.2 في المائة ونحو 23.8 في المائة على التوالي.
وبالنسبة إلى مؤشر أسعار الأراضي السكنية، فقد سجل انخفاضا بنسبة بلغت خلال الأسبوع 1.3 في المائة، مقارنة بارتفاعه للأسبوع الأسبق بنسبة 1.1 في المائة، ليستقر مع نهاية الأسبوع الماضي عند 778.0 نقطة، بينما سجل متوسط ذات المؤشر خلال الفترة الماضية منذ مطلع 2016 حتى تاريخه، انخفاضا بلغت نسبته 4.8 في المائة مقارنة بمتوسط المؤشر للعام الماضي، مستقرا عند 663.7 نقطة. وبلغت نسبة انخفاض متوسط أسعار الأراضي السكنية مقارنة بقيمته المسجلة خلال عام 2014 وعام 2013 نحو 17.5 في المائة ونحو 32.5 في المائة على التوالي. بالنسبة لبقية تفاصيل أداء بقية مؤشرات الأسعار "انظر الجدول رقم (2) مؤشرات الأسعار القياسية للسوق العقارية (القطاع السكني)".
#4#
الأداء الأسبوعي للسوق العقارية
سجل إجمالي قيمة الصفقات الأسبوعية للسوق العقارية المحلية ارتفاعا أسبوعيا بنسبة 10.7 في المائة، مقارنة بانخفاضه للأسبوع الأسبق بنسبة 1.3 في المائة، لتستقر بدورها قيمة صفقات السوق بنهاية الأسبوع التاسع عشر من العام الجاري عند 6.2 مليار ريال "أدنى من المتوسط العام لقيمة الصفقات للعام الجاري بنسبة 0.5 في المائة".
وتباين الارتفاع في قيمة الصفقات بين كل من قطاعي السوق السكني والتجاري، حيث ارتفعت قيمة صفقات القطاع السكني بنسبة 31.6 في المائة، مقارنة بانخفاضها للأسبوع الأسبق بنسبة 13.4 في المائة، لتستقر بدورها قيمة صفقات القطاع بنهاية الأسبوع عند 4.0 مليار ريال "أعلى من المتوسط العام لقيمة صفقات القطاع السكني للعام الجاري بنسبة 14.8 في المائة". فيما انخفضت قيمة صفقات القطاع التجاري بنسبة 14.6 في المائة، مقارنة بارتفاعها خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 18.8 في المائة، لتستقر قيمتها بنهاية الأسبوع عند نحو 2.2 مليار ريال "أدنى من المتوسط العام لقيمة صفقات القطاع التجاري للعام الجاري بنسبة 20.2 في المائة".
#5#
أما على مستوى عدد العقارات السكنية المبيعة خلال الأسبوع، فسجلت ارتفاعها الأول بعد ثلاثة أسابيع من الانخفاضات المتتالية، لتنمو بنسبة 6.9 في المائة، مقارنة بانخفاضها خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 4.7 في المائة، لتستقر مع نهاية الأسبوع عند مستوى 4314 عقارا مبيعا، ووفقا لمعدله الأسبوعي للعام الجاري "3813 عقارا مبيعا"؛ فما زال الأدنى مقارنة بالمعدلات المماثلة طوال الفترة 2012-2015 التي راوحت معدلاتها الأسبوعية بين المعدل الأعلى المسجل خلال عام 2014 عند مستوى 5773 عقارا مبيعا "بلغت نسبة انخفاض المعدل الأسبوعي للعام الجاري مقارنة بالمعدل الأعلى للفترة نحو 33.9 في المائة"، والمعدل الأدنى لتلك الفترة خلال عام 2012 عند مستوى 4793 عقارا مبيعا "بلغت نسبة انخفاض المعدل الأسبوعي للعام الجاري مقارنة بالمعدل الأدنى للفترة نحو 20.4 في المائة".
وتعكس تلك الوتيرة من الأداء للسوق العقارية، أن السوق تشهد تراجعا ملموسا في مستويات الأسعار السوقية للأصول العقارية المتداولة، مقابل تنفيذ مستويات أعلى من الصفقات العقارية بقيم صفقات أدنى من السابق، وفي حال شهدت السوق تراجعا في أعداد العقارات المبيعة؛ فهذا يعني أن وتيرة التراجع في الأسعار في طريقها للاتساع أكثر من السابق، وهو الأمر الإيجابي الذي تنتظره السوق العقارية، الذي سينعكس دون شك على انخفاضات أكبر في مستويات الأسعار المتضخمة الراهنة. وفي حال شهدت السوق العقارية تراجعا في كل من قيم الصفقات وأعداد العقارات المبيعة؛ فإن ذلك يعني زيادة أكبر في ضغوط العوامل الأساسية المؤدية إلى ركود أداء السوق، وهو أمر يمكن تفسيره من خلال زيادة اقتناع أفراد المجتمع بتحقق مزيد من تراجع الأسعار المتضخمة للأصول العقارية، وأن كل تأجيل من قبلهم للشراء يحمل معه مكاسب أكبر بالنسبة إليهم، في الوقت ذاته الذي ينعكس بمزيد من الضغوط على أطراف البيع، يجعلها تقبل بالبيع بأسعار أدنى في الوقت الراهن، وأنها مستويات سعرية أفضل مقارنة بالمستويات المستقبلية، التي لا شك أنها ستكون أدنى مما هي عليه في المرحلة الراهنة.
#6#
أما على مستوى تفاصيل مبيعات العقارات السكنية خلال الأسبوع الماضي، فقد أظهرت بيانات وزارة العدل انخفاض مبيعات الأراضي الزراعية والعمائر السكنية بالنسب التالية: انخفاض مبيعات الأراضي الزراعية بنسبة 25.2 في المائة "ارتفاعها للأسبوع الأسبق بنسبة 2.2 في المائة"، انخفاض مبيعات العمائر السكنية بنسبة 13.3 في المائة "انخفاضها للأسبوع الأسبق بنسبة 44.4 في المائة".
فيما سجلت كل من مبيعات البيوت والشقق والفلل وقطع الأراضي السكنية ارتفاعات خلال الأسبوع، جاءت على النحو التالي: ارتفاع مبيعات البيوت السكنية بنسبة 29.5 في المائة "انخفاضها للأسبوع الأسبق بنسبة 12.0 في المائة"، ارتفاع مبيعات الشقق السكنية بنسبة 1.8 في المائة "ارتفاعها للأسبوع الأسبق بنسبة 9.6 في المائة"، ارتفاع مبيعات الفلل السكنية بنسبة 11.1 في المائة "انخفاضها للأسبوع الأسبق بنسبة 18.2 في المائة"، وارتفاع مبيعات قطع الأراضي السكنية بنسبة 6.4 في المائة "انخفاضها للأسبوع الأسبق بنسبة 5.7 في المائة". لبقية التفاصيل "انظر الجزء الأوسط من الجدول رقم (1) الاتجاهات الأسبوعية للعقار السكني والتجاري".