السباق لتجديد المنازل المستأجرة في بريطانيا يفقد زخمه

من يريد أن يكون مالكا للعقارات؟ فقد أصبح تأجير العقارات المخصصة للإيجار في المملكة المتحدة عملا أكثر مشقة منذ الأيام المحمومة بارتفاع أسعار العقارات والإعفاءات الضريبية التي تم وضعها لتعزيز الأرباح.
وقال قراء صحيفة فاينانشيال تايمز إنهم يبيعون منازلهم المؤجرة، واشتكت مجموعات الصناعة من "الحرب على الملاك". حيث قال أحد القراء: "من الصعب ألا نستنتج أن الحكومة تضرب أصحاب العقارات من خلال قواعد إضافية، لأنها تعتقد أنها تستطيع فعل ذلك".
لذا فإن التمتمات الأخيرة من الحكومة، التي لم يتم تأكيدها رسميا بعد، حول تأجيل إجراءات كفاءة الطاقة للمنازل الخاصة المستأجرة سيكون مرحبا بها من مالكي العقارات.
وسيكون تأخيرها حتما أقل تقبلا لدى المستأجرين الذين يواجهون بالفعل ارتفاعا في فواتير الخدمات العامة، فضلا عن النظام البيئي لشركات التركيب ومورديها في مجال إجراء التحسينات الموفرة للطاقة في المنازل.
كما أنها لن تفعل أي شيء لمساعدة الحكومة على الوفاء بتعهدها بالوصول إلى صافي صفر من انبعاثات الكربون بحلول عام 2050. وسيترك التأجيل دون تحديد موعد نهائي جديد المستأجرين والصناعة - وأصحاب العقارات أيضا - في حالة مستمرة من عدم اليقين بشأن التكاليف التي يواجهها أصحاب المنازل، ومتى قد يحين موعد استحقاقها.
بموجب المقترحات الحالية بشأن كفاءة الطاقة، سيتعين على مالكي العقارات السكنية في إنجلترا وويلز ضمان الحد الأدنى من الكفاءة في ممتلكاتهم للمستأجرين الجدد بحلول عام 2025، ولجميع المستأجرين بحلول عام 2028. وبعد ذلك الموعد، يمكنهم السماح فقط للمنازل المصنفة "سي" أو أعلى، على مقياس شهادات أداء الطاقة (إي بي سي إس) التي تبدأ من "أيه"، وهي الأكثر كفاءة، إلى "جي"، الأقل كفاءة.
ويمكن أن يأتي رفع عقار خاص مستأجر إلى مستوى "سي" بسعر مرتفع، بمتوسط يبلغ 7430 جنيها استرلينيا في إنجلترا، وفقا للتقديرات الرسمية.
وتم وضع هذه الخطة في الأصل في مشاورة انتهت في يناير عام 2021. ومنذ ذلك الحين، ظل الملاك في مأزق وهم ينتظرون الحكومة أن تتخذ قرارها وتحدد الجدول الزمني للعمل.
والآن، بعد أكثر من عامين ونصف العام، يعتقد مايكل جوف وزير الإسكان أن الجدول الزمني المقترح بشأن كفاءة الطاقة "يطالب بكثير وبسرعة كبيرة" من أصحاب العقارات - كما قال لصحيفة التليجراف.
وأبلغ مسؤول في الحكومة البريطانية "فاينانشيال تايمز" بشكل منفصل، أن نظام أي بي سي نفسه بحاجة إلى "إصلاح جذري". وألقت هذه التعليقات بظلال من الشك ليس فقط على توقيت أي من تلك الإجراءات، بل على نظام أي بي سي الذي عمل على إرشاد قرارات المشترين والقرارات التجارية منذ عام 2007.
ضع في الحسبان السياق الأوسع لهذا النقاش: القلق السياسي بشأن الناخبين الذين يتعرضون لضغوط شديدة، والمثقل بالتضخم في الفترة التي تسبق الانتخابات العامة في العام المقبل.
وأشار رئيس الوزراء ريشي سوناك إلى تخفيف وتيرة السياسات الخضراء، قائل:ا إن التقدم يجب أن يكون "متناسبا وعمليا" وألا يؤدي إلى "مزيد من التكاليف" في حياة الناس دون داع.
لكن بإمكان المستأجرين البالغ عددهم 4.4 مليون في إنجلترا أن يجادلوا بشكل معقول بأن "مزيدا من التكاليف" ستكون نتيجة مؤكدة للتأخر باتخاذ إجراء للحفاظ على منازلهم أكثر دفئا في فصول الشتاء المقبلة.
وبالنسبة لمعظم العقارات - أكانت الشقق الطلابية أو مخططات البناء بغرض التأجير استثناء عرضيا - من المتوقع أن يدفع المستأجرون فواتير الخدمات العامة علاوة على الإيجار.
ويواجه المستأجرون بالفعل ارتفاعات حادة في الإيجارات، ولا يظهر الطلب أي علامة على تباطؤها، حيث استمر المعروض من القوائم الجديدة في الانخفاض في الاستطلاع الشهري للوكلاء الذي أجراه المعهد الملكي للمساحين القانونيين، في حين أن العدد المتبقي المرتفع بنسبة 63 في المائة من المشاركين توقع أن ترتفع الإيجارات خلال الأشهر الثلاثة المقبلة.
من الواضح أن أصحاب العقارات يواجهون مناخا تجاريا أكثر برودة، مع تسبب الضرائب الجديدة واللوائح المشددة في زيادة تكاليفهم على مدى الأعوام السبعة الماضية. ولم يعد بإمكان أولئك الذين يمتلكون عقارا باسمهم المطالبة بإعفاء ضريبي كامل على مدفوعات فوائد الرهن العقاري، إذ يجب على مشتري العقار بهدف التأجير دفع رسوم دمغة إضافية أو رسوم إضافية على المعاملة، بينما يواجه أصحاب العقارات في إنجلترا تغييرات تاريخية في قوانين الإيجار.
هذا قبل أن تفكر في القفزة الكبيرة في تكاليف الفائدة منذ أن حصل ملاك العقارات المرهونة على آخر صفقة بسعر فائدة ثابت. وتبلغ الفائدة على إصلاحات الشراء للتأجير لمدة عامين الآن 6.67 في المائة، حيث ارتفعت من 2.9 في المائة في ديسمبر عام 2021.
وأظهرت البيانات المنشورة أخيرا، ارتفاعا حادا في متأخرات الرهن العقاري للشراء من أجل التأجير في الربع الثاني من هذا العام.
لم يجلس الملاك مكتوفي الأيدي فيما يتعلق بـ"التعديل التحديثي" - ليس أقله منذ أن أصبح إلزاميا على العقارات المؤجرة أن تكون عند الحد الأدنى من مستوى "إي" لجميع الإيجارات بدءا من عام 2020، لكن وتيرة التغيير بطيئة.
ويقدر موقع "رايت موف" العقاري أنه بالمعدل الحالي، سيستغرق الأمر 31 عاما لجميع المنازل المؤجرة حتى تصل إلى مستوى "سي" الأكثر كفاءة. حيث يمتلك سبعة من أصل عشرة من أصحاب العقارات في المملكة المتحدة منازل مؤجرة بتصنيف "دي" أو أقل، وفقا لشركة شوبروك للإقراض.
هل هناك أسباب وجيهة أخرى لتخفيف الجدول الزمني التنظيمي، مثل منع عمليات البيع الجماعية للعقارات المؤجرة، وبالتالي الحد من مزيد من الضغط على الإيجارات؟
مع ارتفاع أسعار الفائدة، يصبح أصحاب العقارات المرهونة الذين يمتلكون عقارا واحدا أو اثنين باسمهم في وضع ضريبي أسوأ من مستثمري الشركات المحدودة. وقام البعض بالبيع، مع اقتراحات تصل إلى 100 ألف عملية بيع للعقار المشترى من أجل التأجير في عام 2022، وفقا لبنك إنجلترا.
ولكن بنسبة 8 في المائة من إجمالي مبيعات المنازل في ذلك العام، فإن هذا أبعد ما يكون عن فتح الباب لزيادات هائلة في عمليات البيع. هناك صمامات أمان تتحكم في عملية تشكيل المواطنين المالكين للعقارات: ما يقرب من نصف الملاك الإنجليز ليسوا خاضعين للرهن العقاري، ما يجعلهم في وضع أفضل للاستثمار في محفظتهم لتحسينات مثل كفاءة الطاقة. وكان أكثر من نصف المستثمرين من الملاك لمدة 11 عاما أو أكثر، لذلك من المرجح أن يكونوا قد جمعوا احتياطيا من الأسهم خلال أعوام النمو القوي لأسعار المنازل.
هل من العدل القول: إن الخطأ يكمن في نظام أي بي سي الذي يحتاج إلى إصلاح شامل، كما تجادل الحكومة؟ حتى مؤيدوه يعترفون بوجود عيوب في تصميمه، حيث يتم استخدامه بشكل متزايد بطرق لم يكن مقصودا أن يخدمها أبدا.
ويفترض كثير من الناس أن نظام أي بي سي يسمح لهم بقياس تكاليف الطاقة مستقبلا، ومع ذلك فهو يهدف فقط إلى قياس كفاءة المبنى، دون السماح للطريقة التي يتم استخدامه بها - سواء أكان المبنى مشغولا بالكامل أو فارغا لمعظم العام. ويشكو الملاك من عدم الاتساق بين التقييمات والمشكلات التي تجعل المجالس البلدية توافق على تحسينات رئيسة مثل الألواح الشمسية.
ولكن على الرغم من الشكوك حول منهجية نظام أي بي سي، فمن الواضح للخبراء وأصحاب المنازل على حد سواء أن الوسائل البسيطة لعزل الأسطح أو الأجزاء العليا أو الجدران، أو وضع نوافذ زجاجية مزدوجة أو ثلاثية يمكن أن يساعد على خفض فواتير التدفئة.
ومن خلال الانتظار لأكثر من عامين لتأكيد مقترحاتها بشأن الموعد النهائي لعام 2025، يكون الوزراء قد فوتوا الأوان على الالتزام بالزمن الأصلي.
وحذر المقرضون من احتمال حدوث "اندفاع من أجل التحسين" في عام 2024، الذي من شأنه أن يربك القائمين على التركيب والمقيمين، ويخاطر بتشجيع البناة "غير المؤهلين" على سد الفجوة. وقد يكون الدفع بالموعد النهائي لوقت لاحق حلا لهذه المشكلة. لكن من غير الحكمة أن يشعر الملاك بالراحة بسهولة.
إذا تركوا التحسينات قريبة جدا من الموعد النهائي الجديد (إذا تم تأكيد ذلك)، فسيجدون أن الأسعار للقيام بالعمل قد قفزت بعد أعوام من التضخم المرتفع. وفي الفترة الفاصلة حتى ذلك الوقت، فإن المستأجرين سيخسرون أكثر بسبب حالة عدم اليقين التي تخيم على هذه القضية.