نجاح تجربة الصناديق العقارية سيغير خريطة القطاع العقاري في السعودية

بدأت صناديق الاستثمار العقاري تأخذ حيز اً كبيراً من اهتمام المستثمرين في المملكة, حيث تصنف على أنها الضيف الجديد على هذا القطاع بتنظيماته وتشريعاته وطريقة أداء عمله.
ويترقب كثير من المهتمين بالاستثمار العقاري مدى نجاح هذه التجربة، التي إن حققت أهدافها المأمولة في هذه المرحلة بالذات فإنه من المنتظر أن يكون لها دور فاعل وجوهري في تغيير خريطة الاستثمار العقاري في المستقبل.
ولنجاح هذه التجربة وزيادة قناعة المستثمرين والمطورين بها فإنه لا بد من توافر عنصرين أساسيين فيها وهما: الأنظمة واللوائح التي تحكم عمل الصناديق العقارية وما يتبعها من جهات تشريعية وإشرافية ورقابية. والعنصر الآخر هو التطبيق العملي وما يرتبط به من الأطراف ذات العلاقة. أما ما يخص عنصر الأنظمة فإن الأنظمة واللوائح الخاصة بالصناديق العقارية إضافة للجهة المشرفة عليها وهي هيئة السوق المالية فإنها تعد من الأنظمة المتطورة والمتوافقة لما هو معمول به على مستوى العالم, هذه الأنظمة واللوائح تحتاج للمراجعة والتعديل بشكل دوري لتواكب التطورات المستمرة في السوق العقارية التي تأتي غالباً من التجربة العملية, ويمكننا الحديث عنها بتفصيل أكثر في وقت لاحق.
#2#
أما العنصر الآخر الذي لا يقل أهمية عن العنصر الأول فهو مدى نجاح التطبيق العملي لتجربة الصناديق العقارية والذي يعتبر المحك الحقيقي لمقياس الحكم على مدى جدوى مثل هذه الأدوات الاستثمارية, الذي يعتمد نجاحها على مقدرة الأطراف ذات العلاقة على إنشاء وإدارة الصناديق العقارية بالطريقة المثلى.
#3#
ومن أهم هذه الأطراف مدير الصندوق، الذي يجب أن يكون مرخصاً له من قبل هيئة السوق المالية "رخصة إدارة"، إضافة للمطور العقاري الذي يجب أن تكون لديه الخبرة والدراية بالسوق العقارية, ومثمن المشروع ومحاسبه القانوني ومجلس إدارته.
وتعتبر أول خطوة لنجاح أي صندوق عقاري اختيار المشروع أو المشاريع التي سيتم استثمار أموال الصندوق فيها. ومن واقع تجربتنا في مجموعة كسب المالية في إنشاء وإدارة الصناديق العقارية فقد تم وضع عديد من المعايير في عملية اختيار المشاريع الخاصة بالصناديق العقارية. ولتطبيق هذه المعايير باختيار أي من مشاريع الصناديق يتم بداية دراسة الوضع الاقتصادي المحلي وفي أي فترة يمر بها من مراحل الدورة الاقتصادية.
ففي وقتنا الحاضر فإن الاقتصاد العالمي يمر بمرحلة ركود واضحة وقد تأثر بها الاقتصاد المحلي وإن كان بنسبة أقل مع وجود مقومات اقتصادية داعمة له مما أنتج فرصاً استثمارية واعدة سارعت المجموعة إلى استغلالها. وبناء على حالة الاقتصاد المحلي يتم تحديد أفضل القطاعات في السوق العقارية التي يكون فيها الطلب في الوضع الحالي حقيقياً وفي اتجاه صاعد للمستقبل مع الأخذ في الحسبان مقدار العرض الذي يمكن أن يدخل للقطاع المستهدف الاستثمار به في المستقبل القريب فعلى سبيل المثال فإن القطاع السكني في الوقت الحالي يعتبر من أكثر القطاعات التي يزداد فيها الطلب المتواصل ومن المتوقع أن يتزايد بشكل مطرد خلال السنوات المقبلة.
وبما أن مدير الصندوق في الأصل هو شركة مالية فإنه في العادة يتم الاستعانة بأطراف أخرى يكون لديها الدراية الكاملة بالسوق العقارية وتوافر الفرص الاستثمارية الجيدة لديها. لذا فإن مدير الصندوق يتوجه لاختيار مطور عقاري ذي خبرة وقدرة ودراية، والذي يقوم بدوره بتقديم مشروع أو عدة مشاريع لمدير الصندوق يرى أنها من الناحية العقارية تعتبر فرصاً استثمارية مناسبة. وبناء على ذلك يقوم مدير الصندوق بتقييم الفرصة العقارية ودراستها والنظر في مدى جاذبيتها لنوعية المستثمرين لديه، حيث إن المشاريع تختلف من حيث مستوى المخاطرة فيها مما ينعكس على العوائد المرجوة من الاستثمار, فليس بالضرورة أن مشروعاً بعينه يناسب المستثمرين كافة. ففي العادة يتم توفير مشاريع ذات عوائد معقولة ومخاطر متوسطة إلى منخفضة للصناديق التي تطرح طرحاً عاماً, بينما يمكن أن يتم طرح بعض المشاريع التي تزيد مخاطرها نوعاً ما مع فرصة للحصول على عوائد أعلى طرحاً خاصاً على مستثمرين لديهم القدرة على دراسة المخاطر المنطوية على هذا النوع من الاستثمار. كما أن مدير الصندوق يهتم بشكل كبير بآلية التخارج وتوقيتها في الصناديق الخاصة والعامة حيث إن لائحة الصناديق العقارية تتطلب تحديد مدة معينة للصندوق وبعدها يتم تصفيته.
وللتأكد من جدوى المشروع يقوم مدير الصندوق بالتعاقد مع شركة متخصصة في دراسات الجدوى الاقتصادية لتقدم دراسة مالية وفنية وسوقية متكاملة عن الصندوق ذات الصلة وعلى أن تكون طرفاً محايداً بحيث تعطي الدراسة نتائج محايدة.