غياب التمويل والتشريعات يحرمان السوق العقارية من ولادة شركات كبرى

طالب متخصص مالي بزيادة حجم التمويل الذي يقدمه صندوق التنمية العقاري للمواطنين خصوصاً في المدن الرئيسة لدعم شريحة أكبر لتملك العقار وتخفيف الضغط على البنوك لحجم مخاطر التمويل العقاري.
وقال عدنان محمد تلمساني المتخصص في الشؤون المالية بأن واقع المواطنين مؤلم إذ إن متوسط دخل الفرد يدفع باتجاه التركيز على شريحة محددة في القطاع العقاري خصوصا في ظل عدم القدرة على امتلاك مساكن منذ سنوات عدة، وأضاف أن المقارنة بين تكلفة البناء إلى دخل الفرد ومتوسط الدخل السنوي للفرد في السعودية نجد أنه يساوي مبلغ 58.500 ريال بينما متوسط ما يمكن استقطاعه من دخل الفرد لتكلفة البناء يساوي 17.550 ريال أي ما يعادل 30 في المائة من دخل الفرد، وفي ضوء ذلك يحتاج الفرد إلى 89 عاماً لسداد قيمة السكن.
وأشار إلى أن السوق تعد في مرحلة نمو يتوقع أن تستمر وتزدهر إلى عام 2010، ويوجد فيها أكثر من 15 ألف مكتب عقاري مرخصة وغير مرخص في السعودية.
وأوصى التلمساني بضرورة سرعة إصدار قانون لتنظيم الرهن العقاري.
والعمل على زيادة دخل الفرد بشكل يدعم شريحة أكبر حتى تمتلك وحدات سكنية وتخفف مخاطر الائتمان العقاري وحماية المستهلك فيما يختص بأسعار مواد البناء، واعتماد كود البناء للحفاظ على الأصول العقارية لوقت أطول.
قدرت دراسة محلية إسهام صندوق التنمية العقاري في بناء المساكن في السعودية بنحو 8 في المائة، في حين ساهمت البنوك والشركات التمويل في 6 في المائة، مشيرة إلى أن التمويل الذاتي للأفراد أسهم في بناء نحو 86 في المائة من المساكن.
وشددت الدراسة التي أعدها مركز البحوث والدراسات في الغرفة التجارية الصناعية في الرياض على أن مسألة المساكن تمثل مشكلة أكبر من أن يقوم الصندوق بحلها بمفرده، وذلك بالرغم من التمويل الذي تلقاه الصندوق والبالغ تسعة مليارات ريال لدعم رأسماله.
وقالت الدراسة إن غياب النظرة الشاملة للإسكان في اعتمادها على المبادرات الفردية التي لا تحقق التوازن في العرض والطلب قد أسهم في تفاقم مشكلة الإسكان، إضافة إلى شح آليات التمويل الإسكاني واعتماد الأفراد على صندوق التنمية العقارية الذي أدى إقبال الطلب عليه إلى حدوث إرباك في عملية التمويل نظراً لعدم قدرة الصندوق على الاستجابة للطلبات الكثيرة.
وأرجعت الدراسة ضعف مساهمة البنوك في تمويل المساكن وتفضيل الإقراض الاستهلاكي على الإقراض العقاري إلى مخاطر عدم السداد وطول مدة القرض وعدم توافر الضمانات الكافية لاسترداد القرض.
وقالت إن غياب آليات التمويل الإسكاني والتشريعات الضابطة تمثل العقبات المهمة وفي عدم ظهور شركات عقارية عملاقة حيث تعاني السوق الإسكانية والشركات العاملة فيها ضعف في الإمكانات تسببت في ضعف مساهمتها في حل إشكالات المباني السكنية وتوفير الآليات المناسبة لمساعدة طالبي السكن في المملكة .
وتوقعت أن يناهز الطلب على المساكن في المملكة نحو مليون مسكن بمتوسط 200 ألف وحدة في العام، وذلك بنهاية الخطة الثامنة للتنمية في 2009. وقالت إن القطاع العقاري يتجه نحو الصعود والمزيد من النمو وذلك بسبب الحركة التنموية والاقتصادية التي تشهدها المملكة.
وأوضحت الدراسة أن هذه الفترة شهدت انخفاضاً في نسبة ملكية المساكن الشاغرة ما بين 55 و65 في المائة فيما بلغت نسبة المساكن الشاغرة ما بين 12 و15 في المائة الأمر الذي يكشف أن أسعار المعروض من المساكن أكبر من نطاق القوة الشرائية.
وأشارت الدراسة إلى أن الاحتياجات من المساكن تقدر بنحو أكثر من مليون وحدة سكنية حالياً وإلى أكثر من 4.2 مليون بنهاية 2024 في المائة.
وتوقعت الدراسة أن تسهم التطورات الاقتصادية وما يتبع ذلك من تطور في الأنظمة والتشريعات الخاصة بالتنمية العقارية ودخول الشركات الخليجية والأجنبية إلى السوق السعودية في رفع معدلات النمو في القطاع العقاري.
وأوضحت الدراسة أن تقادم أنظمة وتشريعات المباني وتأخر اعتماد النطاق العمراني وتأخر منح التصاريح لتطوير المخططات العمرانية وتعقيد إجراءات فسوحات وتراخيص البناء أسهمت في تعقيد مشكلة تملك المساكن، وقالت إن السياسات المتبعة في توزيع الأراضي لمختلف شرائح المجتمع دون مراعاة لقدرة المالك على البناء أدى إلى ترك الأرض دون تشييد في انتظار رفع سعرها وبيعها للقادرين .
إلى ذلك أوصت الدراسة بالعمل على تعزيز إمكانات صندوق التنمية العقاري وتوسيع خدماته للوفاء باحتياجات محدودي الدخل من المساكن، كما دعت البنوك التجارية لتخصيص جانب من أموالها كقروض لتمويل بناء المساكن في ظل ضمانات محددة للسداد إلى جانب تقديم الحوافز اللازمة لتشجيع القطاع الخاص لإنشاء شركات التمويل العقاري والاستثمار في بناء المساكن .