الصناديق عملاق صناعة العقار الخليجي المقبل

اتفقت عدة تقارير عالمية ومختصين في الشأن العقاري على أن هناك فرصاً واضحة لصناديق الاستثمار العقاري الخليجية والصناديق الاستثمارية المشابهة لاستقطاب الاستثمارات الأجنبية المباشرة لدخول الأسواق العقارية في المنطقة. وأرجعت الأمر إلى أن صناديق الاستثمار العقاري تعد محافظ استثمارية مهيكلة ومنظمة تتكون من أصول عقارية مختلفة ضمن مجموعة من فئات الأصول، ويمكن أن تمتلك تلك الصناديق بشكل خاص أو عام، وتهدف إلى منح المستثمرين الأفراد فرصة دخول استثمارات المحافظ العقارية دون امتلاك الأصول بشكل شخصي وتسمح لملاك الأصول بالوصول إلى قاعدة مستثمرين أوسع وأكثر سيولة.
ويرى عبد الله الأحمري رئيس لجنة التثمين العقاري في الغرفة التجارية الصناعية في جدة أن الصناديق العقارية هي عملاق صناعة السوق المقبلة، والتي من خلالها سيتحقق الأمان الاقتصادي للمستثمرين الراغبين في دخول وإنشاء المنتجات العقارية المختلفة، كما أنها ستتغلب على شح السيولة وستعمل على توفير اللازم للمطورين، داعياً بضرورة التوسع في إنشاء الصناديق الاستثمارية العقارية لإيجاد قنوات استثمارية للشركات والمطورين العقاريين تدعم معها أسواق العقارات التي هي في حاجة إلى التوسع في عملية إنشاء المنتجات العقارية المختلفة والتي يتصدر قائمتها.
وقال الأحمري إن السوق السعودية خلال السنوات العشر المقبلة سيكون في حاجة إلى برامج تمويلية تعمل على تفعيلها المصارف، وتكون قادرة على تقديم نحو 120 مليار ريال كتمويل للمطورين العقاريين، الذين بدورهم سيعملون على توفير الوحدات السكنية، وبالأعداد الكافية والقادرة على مقاربة الفجوة الواسعة بين حاجة العرض والطلب في ظل تزايد أعداد السكان والنمو المستمر لهم، مؤكداً أن أكثر 70 في المائة من المواطنين السعوديين هم في حاجة إلى برامح جادة لتملك المساكن.
وأضاف الأحمري أن نظام الصناديق الاستثمارية يعد نظاما جيدا، وأن إصدار هيئة السوق المالية لمشروع لائحة صناديق الاستثمار العقاري التي تنظم إنشاء الصناديق ستساعد على تنويع موارد التمويل للمشاريع في المستقبل إن لم تكن الصناديق بذاتها هي عملاق صناعة التمويل العقاري مستقبلا، كما أن اللائحة ستدعم الشفافية والاستثمار في القطاع العقاري، وستحد من المساهمات العقارية غير القانونية التي كانت منتشرة في السابق ولا تخضع للوائح أو أنظمة معينة. وأرجع ذلك إلى عدة أسباب جاء من ضمنها وجود هيئة السوق المالية كمظلة للصناديق التي تقوم بدورها بالتدقيق في المشاريع ومدى جدواها قبل إجازة عمل الصندوق، وأن أي صندوق لا يمكن أن يتلاعب بالمبالغ المكتتبة لأنها تكون في حساب بنكي تصرف لحساب تطوير العقار، ولوجود جهات تقييم أداء صناديق الشركات المالية ما يجعل مطلقي الصناديق العقارية أكثر حذراً، وإمكانية التداول لوحدات الصندوق العقاري طوال فترة عمله ما يجعل خروج المساهمين في أي وقت، ولعدم وجود مصالح مشتركة بين مطلق الصندوق ومالك العقار.
وكان التقرير السنوي لهيئة السوق المالية لعام 2007، 2008، كشف أن عدد الصناديق العقارية في عام 2006 كانت ثلاثة صناديق، وأنها ارتفعت في عام 2007 إلى أربعة صناديق، كما أنها ثبتت على الرقم نفسه في عام 2008، مشيراً إن نسبة الزيادة بين عامي 2006 و2007 بلغت 33.3 في المائة.
وأوضح التقرير أن إجمالي عدد الصناديق الاستثمارية في السعودية المرخص لها في عام 2006 كانت تبلغ 208 صندوق استثماري، وارتفعت في عام 2007 إلى 233 صندوقا، وإلى 262 صندوقا في عام 2008، الأمر الذي يشير إلى أن نسبة الزيادة بين عامي 2006 و2007، تشكل نحو 12 في المائة، فيما تشكل نسبة الزيادة بين عامي 2007 و 2008 نحو 12.4 في المائة.
وأبان التقرير أن حجم أصول الصناديق العقارية في عام 2006 بلغت 899 مليون ريال، ونحو 1.591 مليار في 2007، و2.293 مليار في عام 2008، لافتاً إلى أن نسبة الزيادة في حجم الأصول بين عامي 2006 و2007 تقدر بـ 77 في المائة، وبين عامي 2007 و2008 تقدر بـ 44.12 في المائة.
وألمح المراقبون إن في 2009 حققت الصناديق العقارية السعودية انخفاضاً ملحوظاً, وتصدرت قائمة انخفاضات هذه الصناديق الصندوق العقاري العالمي التابع لبنك الرياض بنسبة انخفاض بلغت 29.29 في المائة ليغلق سعر الوثيقة 3.5258 دولار أمريكي في 13 آذار (مارس) 2009 مقارنة بسعر الوثيقة منذ بداية العام والذي بلغ 4.9866 دولار، كما إن صندوق العقار التابع لبنك البلاد منخفضاً بنسبة 19.92 في المائة ليغلق سعر الوثيقة على 0.3631 ريال في 12 آذار (مارس) 2009 مقارنة بسعر الوثيقة منذ بداية العام و الذي بلغ 0.4534 ريال، أما صندوق الأهلي للعقار العالمي فقد حقق أقل انخفاضاً بين الصناديق العقارية السعودية حيث كان منخفضاً بنسبة 15.08 في المائة ليغلق سعر الوثيقة على 0.4786 دولار في 16 آذار (مارس) 2009م مقارنة بسعر الوثيقة منذ بداية العام الذي بلغ 0.5519 دولار أمريكي.
من جهتها، اتفقت عدة تقارير عالمية مطلعة على السوق الخليجية العقارية على أن صناديق الاستثمار العقاري تعد وسيلة رائعة لجلب السيولة للسوق، حيث إن صناديق الاستثمار العقاري توفر الشفافية والثقة للسوق الدولية مما يجعلها طريقة جاذبة للشركات الاستثمارية الدولية لأنهم من خلالها يتمكنون من تنويع استثماراتهم ومخاطرهم.
وكشفت التقارير الحديثة أن السوق السعودية بإمكانها استيعاب 34 صندوقا استثماريا أجنبيا في مجالات مختلفة، بينما عدد الصناديق الحالية الموجودة بأشكال استثمارية مختلفة تمثل الاستثمار الأجنبي ثلاثة صناديق فقط، موضحة أن الدول الخليجية قامت بتحسين موقفها من ناحية الشفافية في الإفصاح عن المعلومات المطلوبة للمستثمرين، حيث سجلت المملكة المرتبة 16 في 2009، بينما كانت في المرتبة 23 في الأعوام السابقة مقارنة بـ 181 دولة في مستوى الشفافية. وأفصحت التقارير أن إجمالي الأموال الأجنبية المستثمرة في الشرق الأوسط يبلغ 3.2 مليار دولار من خلال 21 صندوقا استثماريا مقارنة بـ 15 مليارا في دول آسيا من خلال 65 صندوقا استثماريا.