تطبيق الحوكمة والإفصاح على الاستثمار العقاري الجماعي وتحويله إلى مؤسسي

اتخذت هيئة السوق المالية خطوات عدة لتنظيم الاستثمار الجماعي في سوق العقارات المحلية وجعله استثماراً مؤسسياً أكثر أماناً، بعد أن شهد خلال الأعوام الماضية إشكاليات وتعرض المستثمرون فيه لجملة من عمليات الاحتيال والتدليس وليس أدلّ على ذلك مما صاحب المساهمات العقارية من ضياع لحقوق عدد من المستثمرين.
وإيماناً بأهمية القطاع العقاري ودوره التنموي أولاً ثم ما يشكله من استثمار حيوي ذي عائد مجزٍ في حالة تنظيمه بالتشريعات اللازمة, وضعت الهيئة تشريعا لصناديق الاستثمار العقاري وأصدرت لائحة لهذا الغرض (لائحة صناديق الاستثمار العقاري)، وتعول على الشركات المرخص لها في تحسين بيئة الاستثمار في هذا القطاع استناداً إلى التشريعات الصادرة بهذا الخصوص. وهيئة السوق المالية المنوط بها تنظيم السوق المالية ستعمل على جعل الاستثمار في القطاع العقاري آمناً بحيث يعرف المواطن المستثمر من خلال الشركات المرخص لها من الهيئة أن استثماراته في أيد أمينة.
وفي هذا الجانب أكد خالد عبد العزيز الحمود مدير إدارة صناديق الاستثمار في هيئة السوق المالية، أن لائحة صناديق الاستثمار العقاري الصادرة عن الهيئة أحدثت نقلة تشريعية وتنظيمية للاستثمار العقاري في المملكة، ومنذ صدورها عملت الهيئة على تشجيع الأشخاص المرخص لهم (مديري الصناديق) على طرح وحدات صناديق الاستثمار العقاري وإتاحة قنوات استثمارية منظمة تطبق أعلى معايير الحوكمة والإفصاح والشفافية للمستثمرين. وقد استطاعت هذه الجهود أن ترتقي بالاستثمار العقاري بعد فترة طويلة من الفراغ التشريعي والمعاناة مع فوضى المساهمات المتعثرة. وأكد أن هذه الصناديق متاحة للعموم للاستثمار فيها. إلى نص الحوار:

كم بلغ عدد صناديق الاستثمار العقاري المرخص لها في السوق المالية السعودية؟ وكم يبلغ إجمالي أصولها؟
بعد صدور موافقة مجلس هيئة السوق المالية على لائحة صناديق الاستثمار العقاري في أواخر عام 2006م، تطور المجال التنظيمي والإشرافي على صناديق الاستثمار العقاري. واستمراراً لمساعي الهيئة لتطوير وتنظيم قطاع الاستثمار العقاري وإدراكاً منها للتحديات الناشئة في هذا القطاع، اتخذت الهيئة خطوات عدة لإيجاد قطاع منظم يخضع لأعلى المعايير ويوفر بيئة استثمارية آمنة. ونتيجة لتلك الخطوات المتخذة، تسارعت وتيرة الإقبال على طرح صناديق عقارية من قِبل الأشخاص المرخص لهم (مديري الصناديق). وفي هذا السياق وافقت هيئة السوق المالية على طرح تسعة صناديق استثمار عقارية طرحاً عاماً بإجمالي أصول مستهدفة بلغت 3.3 مليار ريال، علاوة على طرح 11 صندوق استثمار عقاري طرحاً خاصاً وذلك بإجمالي أصول بلغ 1.9 مليار ريال. وتجدر الإشارة إلى التنوع في أهداف صناديق الاستثمار العقاري التي وافقت عليها الهيئة بما يتناسب مع احتياجات المستثمرين من حيث الهدف الاستثماري وتقبلهم مستويات مخاطر مختلفة؛ فبعض الصناديق التي وافقت الهيئة على طرحها ذات مشاريع متعددة وبعضها الآخر ذات مشروع واحد وبرؤوس أموال متفاوتة.

ما المقصود بصناديق الاستثمار العقاري ذات المشروع الواحد؟
هي الصناديق العقارية التي تجمع رؤوس الأموال من المستثمرين (حملة الوحدات) وتستثمرها في مشروع واحد فقط وتتيح الفرصة للمستثمرين في المشاركة في أرباح هذا المشروع العقاري. وتشابه صناديق الاستثمار العقاري ذات المشروع الواحد المساهماتِ العقارية في المضمون لكنها تختلف اختلافاً جذرياً من جهة التنظيم والضوابط والتشريعات التي تخضع لها.

كيف يحمي النظام حقوق المساهمين في الصناديق الاستثمارية العقارية؟ وكيف تتم آلية التقدم بشكوى على إدارة الصندوق؟
إن إيجاد بيئةٍ آمنةٍ وجذابةٍ للمستثمرين هو إحدى أهم المهام الرئيسة لهيئة السوق المالية وتحقيقاً لهذه الغاية أصدر مجلس هيئة السوق المالية في 15 تموز (يوليو) 2006 قراراً يقضي باعتماد لائحة صناديق الاستثمار العقاري. وقد وضعت اللائحة متطلباتِ الإفصاح لصناديق الاستثمار العقاري وألزمت بمستوياتٍ عاليةٍ من الشفافيةِ بهدف إيجاد بيئة تعزز حماية حقوق المساهمين؛ إذ تمنع اللائحة أيّ صفقات بين الصندوق ومديره أو أحد من تابعيه، كذلك تنص على وجوب الإفصاح عن أيّ تضارب مصالح محتمل وأخذ موافقة مجلس إدارة الصندوق في الحالات التي يحتمل أن تؤدي إلى تضارب مصالح. وتسعى هيئة السوق المالية من خلال لائحة صناديق الاستثمار العقاري إلى حماية وحفظ حقوق المساهمين حملة الوحدات وحقوق الأطراف ذوي العلاقة وجعل الاستثمار العقاري آمناً، ولاسيما أن اللائحة تُعدّ نقلة تنظيمية للاستثمار الجماعي في القطاع العقاري في المملكة.
وتجدر الإشارة إلى أهمية قراءة وفهم مذكرة الشروط والأحكام الخاصة بالصندوق الاستثماري العقاري المراد الاشتراك به، إذ توضح المذكرة العلاقة التعاقدية التي تنشأ بين مدير الصندوق ومالكي الوحدات، وتُبين أيضا حقوق المستثمرين.
أما آلية التقدم بشكوى فيما يتعلق بالنزاعات أو الاعتراضات في أي أمر يتعلق بالصناديق الاستثمارية فهي أن يُرفق المتقدم جميع المستندات المؤيدة للشكوى مع صورة من بطاقة الهوية الوطنية. وفي حالة الوكيل الشرعي يرفق صورة من الوكالة الشرعية وصورة من بطاقة الهوية الوطنية للوكيل الشرعي. ولمزيد من المعلومات في هذا الخصوص يرجى الاطلاع على موقع هيئة السوق المالية الإلكتروني على الرابط التالي:
http://cma.org.sa/ar/FormsSite/Pages/HowtoFileaComplaint.aspx
أصدرت هيئة السوق المالية لائحة خاصة بصناديق الاستثمار العقاري غير تلك اللائحة الخاصة بالصناديق الاستثمارية، كيف يمكن للجمهور الاطلاع على بنود تلك اللائحة؟
يمكن الحصول على نسخة إلكترونية من لائحة صناديق الاستثمار العقاري من خلال موقع هيئة السوق المالية الإلكتروني: cma.org.sa وللحصول على نسخة ورقية الرجاء زيارة موقع الهيئة.

هل تضع الهيئة شروطا من ناحية التأهيل لمديري الصناديق الاستثمارية العقارية؟
توجب لائحة صناديق الاستثمار العقاري أن يكون مقدم الطلب، مدير الصندوق الاستثماري العقاري، شخصاً مرخصاً له من قِبل الهيئة في ممارسة أعمال الإدارة. والجدير بالذكر أن هيئة السوق المالية ترخص في خمسة أنشطة من بينها أعمال الإدارة والحصول على هذا الترخيص يؤهل الجهة التقدم لطلب طرح صناديق استثمارية عقارية. كذلك يخضع منسوبو مدير الصندوق الذين يتعاملون مع أموال العملاء لامتحانات تأهيلية للتأكد من توافر التأهيل المهني والعلمي لهؤلاء الأشخاص.
ما آلية طرح الصندوق الاستثماري العقاري من قبل الشخص المرخص له، وكيف تكون آلية الإفصاح فيه؟
يُقدَّم طلب طرح وحدات الصندوق الاستثماري العقاري إلى الهيئة مع جميع المستندات والمعلومات اللازمة والمذكورة في لائحة صناديق الاستثمار العقاري، وتدرس الهيئة الطلب، وبعد التأكد من صحة المعلومات المقدمة في الطلب ودراستها، تشعر الهيئة مقدم الطلب كتابياً بقرارها تجاه الطلب. (الرجاء الاطلاع على المادة الرابعة من لائحة صناديق الاستثمار العقاري).

هل يحق لجميع الأشخاص المرخص لهم التقدم بطلب طرح صناديق عقارية، أم أن هناك اشتراطات تقصر الطرح على فئة من الأشخاص؟
يحق لأي شخص مرخص له من الهيئة في أعمال الإدارة التقدم بطلب طرح صندوق استثماري عقاري وفقا لمتطلبات نظام السوق المالية ولوائحه التنفيذية.

تعول الهيئة على هذا النوع من الصناديق باعتبارها استثمارا مؤسسيا في القضاء على الممارسات غير القانونية في المساهمات العقارية، كيف ترون الإقبال على تلك الصناديق المرخصة من الهيئة حاليا؟
أحدثت لائحة صناديق الاستثمار العقاري نقلة تشريعية وتنظيمية للاستثمار العقاري في المملكة، ومنذ صدورها عملت الهيئة على تشجيع الأشخاص المرخص لهم مديري الصناديق على طرح وحدات الصناديق الاستثمارية العقارية وإتاحة قنوات استثمارية منظمة تطبق أعلى معايير الحوكمة والإفصاح والشفافية للمستثمرين. لا شك أن هذه الجهود أثمرت واستطاعت أن ترتقي بالاستثمار العقاري بعد فترة طويلة من الفراغ التشريعي والمعاناة مع فوضى المساهمات المتعثرة، وهذا بدوره انعكس إيجاباً على إقبال المستثمرين من جهة ورغبة مديري الصناديق في طرح المزيد من الصناديق الاستثمارية العقارية من جهة أخرى. وتعول الهيئة على التعاون بين مديري الصناديق والمطورين العقاريين من أجل إتاحة مزيد من الفرص الاستثمارية في القطاع العقاري للمستثمرين من خلال الصناديق الاستثمارية العقارية.