التأجير التمويلي قد يختلط بالتشغيلي

التأجير عادة نوعان تأجير تمويلي وتأجير تشغيلي. وصدرت في 12 شعبان 1433 الموافق 2 تموز (يوليو) 2012 ما يعرف بأنظمة التمويل العقاري، ومنها نظام الإيجار التمويلي. وهذا الإيجار يعني في أصله وباختصار شراء المؤجر أصلا رأسماليا بطلب من المستأجر، الذي يستأجره مدة طويلة، مقابل دفعات إيجارية دورية، وله عائداته ويتحمل مخاطره ومشكلاته. وقد ينتهي التأجير بشرائه أو إعادته إلى المؤجر. أم في حالة التأجير التشغيلي فللمستأجر حق الانتفاع فقط، وعلى المالك المخاطر والمشكلات. ومن أشهر أمثلته تأجير السيارات لمدد قصيرة.
ويسند النظام التأجير التمويلي إلى شركات مساهمة متخصصة مرخصة في الإيجار التمويلي لتمكين المستفيد من الانتفاع بجميع الأصول العقارية والمنقولة والحقوق المعنوية كحقوق الملكية الفكرية والامتيازات بصيغة الإيجارة. ومن باب الفائدة، الأوراق المالية لا تدخل في التأجير التمويلي.
يتميز التأجير التمويلي عن التشغيلي بإتاحة الفرصة للمستفيد من ذلك المنتج التمويلي لتملك الأصل أو الحق.
رغم ذلك، قد تختلط بعض عقود التأجير بين التمويل والتشغيل. وقد يبدأ التأجير تشغيليا ثم ينقلب إلى تمويلي بالتراضي بين الطرفين. وليس من المتوقع العكس.
ويقول كثيرون إن الإيجار التمويلي موجه للأصول المرغوب استئجارها بغرض الاستثمار وليس الاستهلاك. ولكن الناس المستهلكين قد يلجأون إلى الإيجار التمويلي لشراء سلع رأسمالية بغرض الاستهلاك كالسيارات للاستعمال الخاص.
الأصل المؤجر بنفسه ضمانة قوية للمؤجر. هل هو مصدر السداد؟ ربما، فقد يشتري الواحد عقارا للاستثمار، لكنه ليس بشرط، فقد يشتريه ليسكنه.
من أهداف وضع نظام الإيجار التمويلي وضع الضوابط اللازمة لممارسة ذلك النشاط بما يكفل تقليل المخاطر على أطراف علاقة الإيجار التمويلي وتجنيب القطاع المالي الممارسات التي قد تؤثر سلباً في سلامته. ولذا أسندت مهمة الإشراف والرقابة على الإيجار التمويلي إلى مؤسسة النقد العربي السعودي لأنه رئي أنه الأنسب لتحقيق أهدافه.
وسمح النظام للبنوك بممارسة نشاط الإيجار التمويلي، إلا أنه يجب عليها الحصول على ترخيص بممارسة نشاط الإيجار التمويلي. وتسري عليها أحكام نظام الإيجار التمويلي ولائحته التنفيذية, إضافة إلى جزء من أحكام نظام مراقبة شركات التمويل ولائحته التنفيذية.
ويمكن لشركات التمويل العقاري أو البنوك المرخص لها بمزاولة نشاط التمويل العقاري ممارسة أعمال تعاقدية ائتمانية لتملك شخص طبيعي للسكن. ويخضع العقد لأحكام نظام الإيجار التمويلي ولائحته التنفيذية ونظام التمويل العقاري ولائحته التنفيذية ونظام مراقبة شركات التمويل ولائحته التنفيذية (ونظام مراقبة البنوك إذا كان مقدم التمويل بنكاً).
ملكية الأصل تبقى للمؤجر إلى نهاية العقد، وفي العادة تنص عقود الإيجار التمويلي على حق المستأجر بتملك الأصل المؤجر في نهاية عقد الإيجار التمويلي. وهذا بالطبع يتطلب أن تكون الدفعات الإيجارية قد كفت (غطت) التمويل وتكلفته (الأصل وهامش الربح المتفق عليه). وتحقيق ذلك يتطلب عادة أن تكون مدة العقد طويلة، وفي غير العقار هي لا تقل عادة عن 75 في المائة من العمر الافتراضي للأصل.
عقد الإيجار التمويلي غير قابل للإلغاء.
ويعد زماننا هذا زمانا مغريا للحصول على تمويل بنكي. فالفوائد منخفضة. وتزامن مع هذا الانخفاض، سهولة الوصول إلى مصادر التمويل عبر اتصال هاتفي أو الكتروني، مقرونة بالحاجة والغلاء. بالمقابل، تساعد هذه التسهيلات على استمرار تضخم الأسعار العقاري وغير العقاري، حيث تعطي الطلب بطريقة مباشرة أو غير مباشرة زيادة قوة.
تدرج البنوك كثيرين في قوائمها السوداء. ويهم كثيرون أن يتلافوا هذه القوائم.
التاريخ الائتماني السيئ مشكلة. وعدم وجوده أصلا مشكلة. إذا لم يكن هناك تاريخ ائتماني عنك، فكيف للآخرين أن يقيموك؟ كيف لهم أن يحكموا عليك؟ هنا لا يطبق مبدأ أن الأصل البراءة. بل تعتبر مجهولا. وإعطاء المجهول فيه مخاطرة كبيرة.
في حال تأخر السداد، فإن الصورة المخملية التي قدمت إليك عند الاقتراض تتحول إلى صورة معاكسة لها تماما. للطرف الآخر أو بالأصح لممثله وجهته. الممول جهة ربحية، ومن يمثله مطالب بالمحافظة على حقوق من وضعوا المال أمانة بين يديه.