أسواق السعودية وأبوظبي والدوحة الأكثر جاذبية في منطقة الشرق الأوسط ودبي الأكثر تضررا

أظهرت نتائج استطلاع عقاري أن ربع المستثمرين ( 200 من كبار المستثمرين في منطقة الشرق الأوسط ) يتوقعون أن يكون أداء السوق العقارية السعودية خلال العام أو العامين المقبلين مع سوقي أبوظبي والدوحة، الأفضل في المنطقة.
وبحسب النتائج التي أعلنتها شركة جونز لانغ لاسال للاستشارات العقارية التي قامت بالدراسة بالتعاون مع شركة سيتي سكيب إنتِليجنس للدراسات الاقتصادية، فإن مدينتي جدة والرياض توفران أفضل الفرص الاستثمارية، كما ستباشر المدن الاقتصادية السعودية الجديدة تأثيرها الإيجابي في الأسواق أواخر العام الجاري، حيث من المتوقع أن تصبح السعودية الوجهة المفضلة للمستثمرين خلال السنوات القليلة المقبلة.
وأوضح التقرير أن النقص الكبير في الوحدات السكنية، خاصةً في فئة ذوي الدخل المتوسط في السعودية، سيواصل تغذية الطلب في أكبر اقتصاديات منطقة الخليج .
ويغطي استبيان شركة جونز لانغ لاسال آراء نحو 200 من كبار المستثمرين العقاريين ومديري صناديق الاستثمار السيادية وأصحاب الثروات الكبيرة في المنطقة، ويوفر مؤشراً مثالياً على توجهات الأسواق العقارية في المنطقة.
ويرى المستثمرون أن عام 2009 سيشهد المزيد من تآكل القيم في جميع الأسواق، بحيث ستكون السوق السعودية الأقل تأثراً وسوق دبي الأكثر تأثر في حين ستستقطب أبوظبي اهتمام المستثمرين العقاريين خلال العامين المقبلين، وبدأ المستثمرون يركزون خلال الأشهر الستة الماضية على العوامل الاقتصادية الأساسية ومخاطر السوق والإجراءات الحكومية أكثر من أي وقت مضى.
وتوقع المستثمرون بدء انتعاش الأسواق خلال فترة تراوح بين 12 و18 شهراً، مؤيدين بذلك توقع تقرير (مينا هاوس) الصادر عن شركة جونز لانغ لاسال الذي يغطي منطقتي الشرق الأوسط وشمال إفريقيا، ليكون 2010 عام حصاد الدورة الاقتصادية الراهنة والعام الأمثل للاستثمار.
وقال إيان أوهان رئيس عمليات الاستثمار في شركة جونز لانغ لاسال إن المشاعر تقود الأسواق سواءً كانت إيجابية أو سلبية مضيفا " منذ أن أجرينا استبياننا الأول لمشاعر المستثمرين في أيلول (سبتمبر) من الشهر الماضي عقب انهيار بنك ليمان براذرز، أشعلت المشاعر فتيل تغير جذري في صحة القطاع العقاري في منطقة الشرق الأوسط وقد شكلت هذه النقطة بالتالي عنصراً بحثياً حيوياً أسهم في تشكيله العديد من كبار المستثمرين في المنطقة."
وأوضح أن عودة المستثمرين إلى العوامل الاقتصادية الأساسية التي تحكم الاستثمار، مثل التركيز على العائد، تعتبر نقطةً إيجابية على غرار توقع ظهور ضوء قريباً في نهاية نفق الأزمة العالمية الراهنة، مضيفا أنه مع توقع أن تصبح أبوظبي والمملكة العربية السعودية الوجهة المفضلة للمستثمرين خلال السنوات القليلة المقبلة، تبدو منطقة الشرق الأوسط مستعدةً للنمو بشكل ملحوظ وكبير. ومع بدء ظهور مؤشرات انتعاش الاقتصاد العالمي على الساحتين العالمية والإقليمية، يبدو المستثمرون المخضرمون الذين يتفهمون أهمية انتهاز الفرص في الوقت المناسب، مصممين على عدم تفويت فرص الاستثمار المتاحة، وراحوا يبرمون الصفقات بالفعل.
وأضاف أندرو شالرزورث رئيس استشارات تمويل الشركات في شركة جونز لانغ لاسال أن المؤسسات وصناديق الاستثمار تعتبر عوامل حاسمة وحيوية في إعادة بناء ثقة المستثمرين بالاستثمار العقاري حيث لاحظنا عودة اهتمام المستثمرين بالصناديق الخصوصية التي توفر استراتيجيات استثمارية صحيحة وإدارة احترافية موثوقة ودفقاً مستمراً لعمليات التملك.

ووفقا للنتائج " لم تبدأ قيمة رؤوس الأموال والإيجارات الانخفاض في أسواق الشرق الأوسط، سوى في الربع الأخير من العام الماضي بينما كانت سائر أسواق العالم قد انخفضت قبل ذلك بوقتٍ ملحوظ وجاءت ردة فعل الأسواق العقارية للشرق الأوسط سريعةً نسبياً خلال الأشهر الستة الماضية، وتكيفت الأسعار مع الحقائق الجديدة للأسواق.

وأوضح التقرير أن حكومات الشرق الأوسط استجابت بسرعةٍ لتحديات الأزمة، مقارنةً بسرعة استجابة حكومات دولٍ أخرى ذات اقتصاد أكثر نضوجاً كما تبذل الحكومات جهوداً منسقة لاستعادة استقرار الأسواق المالية والعقارية في المنطقة، بعد إجراء تقييم لمدى الأضرار التي لحقت بها.

ويعتقد المستثمرون كما يقول التقرير أن أداء الأسواق العقارية في الشرق الأوسط سوف يتفوق على أداء أسواق سائر مناطق العالم خلال العامين المقبلين ويرى 36 في المائة من المستثمرين المشاركين في الاستبيان أن أداء الأسواق العقارية في الشرق الأوسط سيكون الأفضل عالمياً خلال الفترة المقبلة التي تراوح مدتها بين 12 و24 شهراً.
وأكد المستثمرون لدى تقييمهم لأسواق المنطقة، أن هناك تحولاً ملحوظاً في تركيز صناديق الثروات السيادية وكبار المستثمرين في المنطقة، لمصلحة أسواقهم المحلية، كما أكد المستثمرون وجود إمكاناتٍ كبيرة وواعدة في أسواق دول آسيا وحوض المحيط الهادي وشمال أمريكا وغرب أوروبا، حيث تصدرت لندن اهتمام المستثمرين الذين يتطلعون إلى فرصٍ استثمارية عالمية.
كما لاحظ المستثمرون أن الإمكانات الواعدة للسوق القطرية، وتوقع ضعف عدد المستثمرين الذين توقعوا ذلك في استبيان العام الماضي، تفوق أداء السوق القطرية على أداء أسواق سائر دول المنطقة. وتؤدي توقعات النمو القوي لإجمالي الناتج المحلي القطري والثروات الكبيرة التي يمتلكها المواطنون القطريون، إلى جعل قطر أكثر الدول تمتعاً بالحماية من الأزمة الاقتصادية العالمية في فترة قريبة.
واعتبر المستثمرون أن سوق دبي هي الأكثر تأثراً بالأزمة وأنها ستكون بالتالي آخر الأسواق التي ستنتعش. فقد تعرضت دبي إلى ضربةٍ مزدوجة تمثلت في تزامن الأزمة العالمية مع ارتفاع معروض الوحدات السكنية الجديدة في أسواقها العقارية. ومع حصول عمليات تكيف كبيرة في قيمة رؤوس الأموال والإيجارات، قد تصبح دبي خلال الفترة المقبلة التي تراوح بين 12 و24 شهراً موطن بعض أكثر فرص الاستثمار العقاري جاذبية وعائداً في المنطقة. ويمكن القول بالتالي، إن الأسواق التي لم تتطور بنفس سرعة تطور أسواق دبي، وتمكنت من تعلم الدروس من نموذج دبي، تتمتع بحمايةٍ أفضل.
ومن المتوقع أن يساعد تكيف الأسعار اقتصاد دبي بشكلٍ كبير، حيث إن تراجع الأسعار إلى مستوياتٍ أكثر اعتدالاً بالتزامن مع ارتفاع معدلات العائد على رأس المال، سوف يعيد المستثمرين إلى دبي بشكلٍ ملحوظ. وقد ظهرت بالفعل مؤشرات مبكرة على حدوث ذلك.
ورغم ذلك، تراوح مشاعر المستثمرين حول الأوقات المتوقعة لانتعاش أسواق منطقة الشرق الأوسط ضمن هامشٍ ضيقٍ نسبياً. ويرى نصف المستثمرين المستطلعة آراؤهم، بدء انتعاش الأسواق السعودية خلال 12 شهراً.
وأعرب 36 في المائة من المشاركين في الاستبيان، عن اعتقادهم بأن السيولة النقدية ستعود إلى الأسواق خلال الـ 12 شهرا المقبلة، بينما أعربت نسبة مماثلة منهم عن اعتقادها بأن ذلك سوف يحصل خلال فترة تراوح بين 12 و 18 شهراً، ما يدعم الاعتقاد السائد بأن الانتعاش المرتقب سوف يتم على نطاقٍ واسع عام 2011.
وتزايد تفاؤل المستثمرين بارتفاع العائدات في جميع أنحاء المنطقة، حيث يتوقعون بلوغ العائدات سقف 11 في المائة وهو سقف أعلى من سقف 9 في المائة الذي ورد في استبيان العام الماضي. ويمثل هذا التحول في توقعات العائدات، انخفاضاً في القيمة الرأسمالية للأصول المدِرَّة للدخل بنحو 20 في المائة وبنحو 40 في المائة مقارنة بالقيم التي تم الاتجار بها في ذروة ازدهار السوق، وهي أرقام تتماشى مع الأرقام التي شهدتها لندن وغيرها من أكبر المراكز المالية العالمية التي ضربها التراجع الاقتصادي قبل 12 شهراً على الأقل من أسواق منطقة الشرق الأوسط.