«مكيون» و «كسب» تشرعان في تشييد برج بيت مكة وإنشاء صندوق عقاري مشترك

تستعد شركة مكيون مطورون عمرانيون ومجموعة كسب المالية للبدء في إنشاء مشروع برج بيت مكة 12 والمزمع إقامته في منطقة العزيزية في مكة المكرمة بتكلفة إجمالية تتجاوز الـ 80 مليون ريال، وتم توقيع مذكرة تفاهم حوله بين الشركتين أخيرا بهدف إنشاء صندوق عقاري مشترك فيما بينهما تتولى فيه شركة مكيون تطوير المشروع بينما تقوم مجموعة كسب المالية بإدارته وترخيصه من هيئة السوق المالية وطرحه طرحاً خاصاً.
وذكر الدكتور مجدي حريري رئيس مجلس الإدارة و المدير العام لشركة مكيّون أن الشركتين قامتا مباشرة بإنهاء جميع التراخيص الحكومية للمشروع وكذلك الاستعدادات اللازمة للبدء به والتي منها الحصول على الموافقات من الجهات المعنية وفسوحات البناء وكذلك ترخيص إطلاق الصندوق الخاص بالمشروع الذي تتولاه مجموعة كسب المالية.

#2#

وأضاف الدكتور حريري أن إطلاق المشروع جاء من واقع الدراسات الميدانية للمشاريع العقارية في مدينة مكة المكرمة وكذلك مشاريع توسعة الحرم المكي الشريف و خطة تطوير الحرم المكي حيث تشهد مدينة مكة نشاطاً عقارياً ونهضة غير مسبوقة على مر العصور مستفيدة من الدعم اللا محدود من قبل حكومة خادم الحرمين الشريفين الملك عبدالله بن عبد العزيز.
أما عن واقع العقارات في المدينة فإن أسعار الأراضي السكنية والتجارية في مكة المكرمة تنقسم إلى فئتين بحسب أسعارها، الأولى: وهي الأراضي المحيطة بالحرم المكي وهي الأغلى عالمياً، والأخرى : تشمل الأراضي المحيطة بالمنطقة المركزية حول الحرم وهي تلك الموجودة في الضواحي وهي الأغلى سعرياً مقارنة بأسعار الأراضي في باقي مدن المملكة.
وفي ظل الطفرة العقارية التي تشهدها مكة المكرمة وصل المتر المربع في الأراضي الواقعة في المنطقة المركزية بالمسجد الحرام إلى 300 ألف ريال على الأرض و 70 ألف في المباني المشيدة وذلك لم يمنع المطورين العقاريين من السير قدماً في تنفيذ مشاريعهم العقارية.
ومن الجدير بالذكر أن هناك عاملان مباشران يؤثران في أسعار الوحدات السكنية بجوار الحرم الشريف هما الإطلالة على المسجد الحرام ومكان الشقة في المبنى ، فكلما كانت الإطلالة مباشرة وكاملة والطابق مرتفعاً ارتفع السعر بنحو 3 إلى 5 في المائة.
أما عن مشاريع توسعة الحرم المكي الشريف فإن تكلفة مشاريع التطوير الكبرى في مكة المكرمة تقدر بقرابة 35 مليار ريال سعودي وتشمل تلك المشاريع إقامة الفنادق والمساكن وإنشاء الطرق والمرافق العامة حيث سيتم تطوير مستشفى أجياد وجبل الكعبة وجبل خندمة والطريق الموازي ومشروع جبل عمر ومشروع الشامية.
حيث تبلغ مساحة مشروع تطوير جبل الكعبة 46 ألف متر مربع، ويبعد عن الحرم مسافة 400 متر من الناحية الشمالية الغربية للمسجد الحرام وتقوم فكرة تخطيط المشروع على بناء سلسلة من الأبراج الفندقية والمحال التجارية والمرافق العامة.
أما مشروع تطوير جبل خندمة فيقع في الجهة الشرقية من الحرم، ويمتد في اتجاه طولي من الشمال إلى الجنوب بطول يتجاوز ثلاثة كيلومترات، ويهدف لإقامة إسكان دائم وموسمي يستوعب نحو 24 ألف نسمة ، بواقع 15 في المائة للإسكان الدائم و 85 في المائة للإسكان الموسمي.

#3#

وستجري في المشروع عملية تخطيط الطرق وربطها بالطريقين الدائريين الأول والثاني ، وإيجاد ممرات للمشاة تربط المشروع بالحرم الشريف، إضافة إلى توفير مبنى متعدد الطوابق كمواقف للسيارات يتسع لـ ألفي سيارة ، إلى جانب توفير مواقف للتحميل والتنزيل للنقل العام.
وعن مشروع تطوير الطريق الموازي أضاف الدكتور الحريري أنه يتضمن الكثير من المرافق العامة ونفق خدمات بطول الطريق الذي سيكون المنفذ الرئيس لاستقبال ضيوف الرحمن، وقد تم نزع ملكية نحو ستة آلاف عقار لتتم توسعة الطريق, كما صمم ليحتوي على لمسات تخطيطية وجمالية تليق بقدسية مكة المكرمة ويعالج حركة التواصل مع المنطقة المركزية من خلال النقل العام وكذلك من خلال مسارات المشاة، ويعد المشروع نموذجاً للتطوير في مكة المكرمة ويمكن محاكاته مستقبلاً بتطوير طرق مثيلة للجهات الأربع.
وتتمتع منطقة الشامية بإمكانات كبيرة للتطوير وذلك لإطلالتها المتميزة على الحرم المكي الشريف والطلب المتزايد على سكن الحجاج في محيط الحرم, ورغبة المستثمرين والسكان في تطوير المنطقة المركزية وتركز الأنشطة التجارية بها مما يجعلها نواة لمراكز تجارية ومناطق متعددة الاستخدامات، وتوفر مباني ذات طابع تراثي متميز بصرياً تشكل نموذجاً قابلاً للتطوير هذا فضلاً عن ارتباط المنطقة بالطريق الدائري الأول وطريق جبل الكعبة مما يسهل ربطها بالمنطقة المركزية.
هذا وقد سجلت المناطق العشوائية القريبة من الحرم والمخططات السكنية الحديثة في العاصمة المقدسة ارتفاعاً بنسبة وصلت إلى 100 في المائة بعد صدور قرار توسعة الساحات الشمالية للمسجد الحرام بمساحة 300 ألف متر والتي سيتم على أثرها نزع ملكية ألف عقار موجودة في المنطقتين الشمالية والشمالية الغربية للحرم بتكلفة ستة مليارات ريال.
ومن المتوقع أن تتجه سيولة كبيرة من المنطقة المركزية المحيطة بالحرم المكي الشريف إلى المناطق العشوائية القريبة من الحرم والمخططات السكنية الجديدة نتيجة لارتفاع أسعارها كنتيجة لما تعيشه عقارات مكة بعد قرار التوسعة.
ومن المتوقع أيضاً أن أسواق العقار في مكة المكرمة مقبلة على طفرة كبيرة حيث إن هناك سيولة تصل إلى ستة مليارات ريال سيستفيد منها أصحاب الأملاك في الأحياء القريبة من الحرم المكي الشريف .
أما عن منطقة المشروع الواقع في حي العزيزية فإنه يعد من الأحياء التي لم تكن معروفة من قبل إلا أنه في الآونة الأخيرة توجه له عديد من المستثمرين وذلك بهدف تعويض الوحدات السكنية والتي يتم إزالتها لتنفيذ المشاريع التوسعية للحرم إلا أنه يتميز بقربه من المشاعر المقدسة وبه تقع عديد من المحال التجارية والخدمات العامة كالمطاعم والمكتبات والصيدليات وهو من أشهر أحياء مكة الآن حيث يعتبر شارع العزيزية العام من شوارعها الرئيسة حيث يبعد عن الحرم مسافة 15 دقيقة تقريباً ويسهل الوصول منه إلى منى وبه جامعة أم القرى ويشتهر بشدة ازدحامه في أيام الحج لأنه طريق الحجاج من الحرم إلى منى حيث تم به أيضاً إنشاء خط مشاه لينقل الحجاج مباشرة من مكة إلى مشعر منى وقد وفرت الحكومة السعودية في هذا الخط الكثير من المرافق التي يحتاج إليها الحاج .
أما عن المشروع فسيتم إقامة مشروع بيت مكة12 على أرض مساحتها 1940مترامربعا وهو عبارة عن مشروع إنشاء برج سكني مكون من 18 دوراً منها 13 دورا متكررا وكل دور يشتمل على 26 وحدة ( إجمالي عدد الوحدات 338) ويشتمل البرج أيضاً على دوري بدروم لمواقف السيارات كما خصص الدور الأرضي بالكامل للاستقبال ودور الميزانين كإدارة وكافتيريا ودورين للمطاعم والمساجد والقاعات ، ويقع المشروع مباشرةً على شارع صدقي الشهير والمؤدي مباشرة إلى منى وهو المتفرع من شارع العزيزية العام والمؤدي مباشرة إلى الجمرات ,وتعتبر منطقة العزيزية عبارة عن حلقة وصل بين الحرم المكي الشريف ومنطقة المشاعر المقدسة ( منى ، مزدلفة وعرفات ) ومن ذلك تتضح الأهمية الكبيرة لهذه المنطقة.
ويتصف المشروع بقربه من منطقة المشاعر حيث يبعد نحو 750 مترا فقط من الجمرات كما يتميز بسهولة الوصول إلى الحرم الشريف 4450 مترا عن طريق أنفاق محبس الجن كما أنه يقع على بعد أمتار قليلة من شارع العزيزية العام 150مترا.
ويضم الحي عديدا من الفنادق والتي من أهمها: فندق نوازي, فندق الحياة لاين, فندق سناف إن, فندق دار هادي, فندق مكة كونكورد, فندق منازل العين, أما أهم الأبراج السكنية الموجودة في شارع صدقي نفسه فهي: منى للضيافة, برج هبة الله ميرة منى, برج البطين, برج المسعود بلازا.
أما عن مميزات المشروع وعوامل نجاحه ومخاطرته فقد ذكر د. حريري أن المشروع يتميز بعدة مميزات من أهمها:
1. سيتم تنفيذ المشروع خلال سنتين حيث يقوم المطور حالياً بالتعاقد مع مقاولي الحفر والإنشاء وبعدها سيتم تشغيله من قبل شركة إدارة فنادق بمستوى أربع نجوم والتي تعتبر مناسبة من حيث نوعية الاستثمار في هذا المشروع.
2. جاهزية المشروع للبدء في الأعمال الإنشائية حيث إنه تم الحصول على تراخيص البناء .
3. السعر المناسب للأرض وتكاليف البناء المنخفضة.
4. إمكانية بيع المشروع بعد التشغيل.

كما أن استراتيجية الاستثمار في المشروع تتلخص في النقاط الرئيسة التالية:
1. بعد الانتهاء من الاكتتاب في الصندوق يقوم الصندوق بشراء أرض المشروع.
2. يقوم المطور بالتفاوض مع المقاولين وشركة التسويق والاستشاري الهندسي والصيانة والتشغيل .
3. يتم بناء البرج السكني ومن ثم العمل على تشغيله كفندق أربع نجوم وبيعه في نهاية الفترة المقترحة لعمر الصندوق.
4. سيقوم المطور بالاشتراك في الصندوق بنسبة 12.5% من حجم الصندوق
وعن عوامل النجاح والمخاطرة في المشروع فإنه وبالنظر إلى المشروع فإنه يحتوي على عدة عوامل نجاح وبعض المخاطرة والتي من الممكن تلخيصها بالتالي:
عوامل النجاح:
1. الطلب المتزايد على الوحدات السكنية بسبب الزيادة المستمرة في أعداد الحجاج سنوياً.
2. نظام العمرة الجديد حيث أصبحت العمرة مفتوحة أغلب شهور السنة.
3. زيادة أعداد الحجاج والمعتمرين في السنوات المقبلة بعد توسعة الحرم المكي الشريف.
4. خبرة المطور في تنفيذ وتسويق هذه المشاريع في مكة المكرمة.
5. جاهزية المشروع للتنفيذ بوجود التصاميم والتراخيص.
6. اهتما م خادم الحرمين الشريفين الملك عبد الله بن عبد العزيز –حفظه الله – وحكومته الرشيدة بالعاصمة المقدسة وتطويرها .
7. الإنفاق الحكومي السخي على مشاريع توسعة الحرم والمنطقة المحيطة به .
8. قرب المشروع من منطقة المشاعر .
9. الانخفاض النسبي للمخاطر .
وعن عوامل المخاطرة فإن المشروع يعد من المشاريع منخفضة المخاطر نظراً لطبيعته العقارية ومنطقته الواقعة في مدينة مكة المكرمة وتوقيته المناسب للإنشاء حيث إن تكاليف الإنشاء حالياً تعد منخفضة بشكل كبير عما كانت عليه العام الماضي, إلا أنه قد يكون المشروع عرضة لبعض المخاطر والتي من أهمها:
1. مخاطر انخفاض قيمة العقارات ونقص السيولة خصوصاً مع الأزمة المالية العالمية الحالية وبالتالي يخضع المشروع لتقلبات الطلب والعرض في السوق.
2. مخاطر خارجة عن سيطرة مطور المشروع قد تنشأ عن تعديل الأنظمة الحكومية المتعلقة بالنشاط العقاري .
3. مخاطر التأخير في البناء من المقاول لأي سبب مثل مشكلات التنفيذ والصيانة، تذبذب أسعار مواد البناء.
4. مخاطر عدم القدرة على البيع بسبب تذبذب السوق العقارية.
وفي ختام حديثه تقدم الدكتور مجدي حريري بالشكر الجزيل لمجموعة كسب المالية على تبنيها فكرة إنشاء صندوق عقاري بهذا الشكل يستثمر في الأراضي المقدسة ويستفيد من الفرص الكبيرة التي يحملها الاستثمار في هذه البقعة المقدسة من الأرض مع إتاحة الفرصة للمستثمرين في المشاركة في الاستثمار عن طريق الاكتتاب بجزء من الصندوق مما يعود بالنفع على الأطراف كافة.
وأضاف: ما أحوجنا أن تتوجه شركات الأصول المالية إلى اغتنام التشريعات الجديدة الخاصة بالصناديق العقارية واغتنام الفرص الواعدة في السوق العقارية السعودية مما يتيح تنمية مستدامة للوطن والمواطن ويعود بالنفع على جميع الأطراف المساهمة في هذه الصناديق بدلاً من أن يكون الاستثمار العقاري حكراً على فئة قليلة من التجار وشركات التطوير العقاري فضلاً عن الفوائد الكبيرة التي توفره هذه الصناديق من توفير التمويل اللازم لإقامة المشاريع الكبيرة وفتحها لقنوات استثمارية كبيرة أمام المستثمرين.
يذكر أن مجموعة كسب المالية هي مدير الصندوق الذي يستثمر بالمشروع عن طريق شراء الأرض وبناء برج سكني ( فندق أربع نجوم ) بهدف التشغيل لمدة زمنية محددة ومن ثم البيع وإنهاء الصندوق. وهو صندوق استثمار عقاري خاص مقفل مدته ثلاث سنوات يطرح عددا محددا من الوحدات جميعها من فئة واحدة لها جميع المميزات والحقوق ويهدف مدير الصندوق بالتعاون مع المطور إلى تنفيذ وتحقيق أهداف الصندوق ويبلغ حجم الصندوق 80 مليون ريال سعودي. وستتولى الهيئة الشرعية الحالية في مجموعة كسب المالية التأكد من مطابقة أنشطة الصندوق لأحكام الشريعة الإسلامية وتضم الهيئة عدداً من أصحاب الفضيلة المعروفين وهم الشيخ الدكتور: يوسف بن عبد الله الشبيلي (رئيس الهيئة) والعضوان الشيخ الدكتور عبد الله بن محمد العمراني ، والشيخ الدكتور سامي بن عبد العزيز الماجد.