تغيرات مؤشرات أسعار العقارات

أصدرت الهئية العامة للإحصاء، أخيرا، نشرة الرقم القياسي لأسعار العقارات للربع الثالث 2023. تغطي النشرة تغيرات أسعار العقارات من خلال مؤشرات عامة وقطاعية للمملكة ومناطقها. يدخل في تركيب المؤشر العام لأسعار العقارات ثلاثة مؤشرات لقطاعات العقارات السكنية والتجارية والزراعية. تشكل العقارات السكنية نسبة 65 في المائة من المؤشر العام، بينما تسهم العقارات التجارية والزراعية بنسبتي 31 و4 في المائة على التوالي. يدخل في تركيب كل مؤشر قطاعي مكونات عقارية متعددة. تتطرق النشرة إلى تغيرات المؤشرات العقارية الربعية لفترة ربع عام مع الربع السابق، وكذلك التغيرات السنوية للفترة مع الربع المقابل من العام السابق.
تستحوذ أسعار الأراضي على معظم المؤشر العام والمؤشرات القطاعية. يعود ارتفاع مساهمة الأراضي بالدرجة الأولى، إلى كون الصفقات العقارية المنفذة خلال الفترة المغطاة في كتابات العدل هي مصدر بيانات المؤشر. تسجل مكاتب العدل معظم العقارات المطورة المبيعة على أنها أراض، وهذا يقلل من دقة الأرقام القياسية في قياس أسعار المكونات العقارية وتغيراتها.
ارتفع الرقم القياسي لأسعار العقارات في الربع الثالث 2023 بنسبة 0.2 في المائة مقارنة بالربع السابق. وجاءت الزيادة نتيجة لنمو أسعار العقارات السكنية الربعية بنسبة 0.4 في المائة، بينما تراجع مؤشر العقارات التجارية بنسبة 0.1 في المائة واستقرت إلى حد ما أسعار العقارات الزراعية. وارتفعت أسعار العقارات السكنية خلال الفترة لتحسن أسعار الأراضي السكنية بنسبة 0.4 في المائة، لكن أسعار الشقق والفلل السكنية والبيوت تراجعت بنسب 0.1، و0.3، و0.3 في المائة على التوالي. وأتى انخفاض العقارات التجارية لتراجع أسعار الأراضي التجارية والمعارض بنسبة 0.1 في المائة لكل منهما.
من جهة أخرى، استقرت بشكل تقريبي أسعار الأراضي الزراعية التي تشكل مؤشر العقارات الزراعية. جاء التحسن الربعي المحدود لفترة الربع الثالث 2022 بعد استقرار الأسعار في الربع السابق وتراجع محدود في الربع الذي قبله. ويظهر المؤشر تذبذبا محدودا فيما قد يعود إلى تريث المتعاملين، وترقب لتغير اتجاه المؤشر.
تفيد نشرة الرقم القياسي لأسعار العقارات، باستمرار ارتفاع أسعار العقارات السنوي خلال الربع الثالث 2023، لكن بوتيرة أقل عن الأرباع الأربعة السابقة، حيث ارتفعت بنسبة 0.7 في المائة مقارنة بالفترة نفسها من العام السابق. وجاء ارتفاع الفترة السنوي نتيجة لتحسن أسعار العقارات السكنية بنسبة 1.1 في المائة، بينما تراجعت أسعار العقارات التجارية والزراعية بنسبتي 0.1 و0.3 في المائة على التوالي. تركز تحسن مؤشر العقارات السكنية في أسعار الأراضي السكنية التي زادت بنسبة 1.2 في المائة، بينما استقرت بشكل تقريبي أسعار الشقق السكنية. في المقابل، تراجعت أسعار الفلل والعمائر السكنية والبيوت بنسب 3.8، و0.9، و0.1 في المائة على التوالي. أما تراجع العقارات التجارية، فجاء نتيجة لتراجع أسعار الأراضي التجارية بنسبة 0.1 في المائة، بينما خفض تراجع أسعار الأراضي الزراعية مؤشر العقارات الزراعية.
تفيد بيانات وزارة العدل حول أحجام الصفقات العقارية بتحسن ملحوظ لحجم الطلب العقاري خلال الربع الثالث 2023 مقارنة بالربع السابق. وارتفع إجمالي قيم التبادلات العقارية في المملكة خلال الربع الثالث 2023 إلى 45.8 مليار ريال بعدما كان 38.8 مليار ريال في الربع الثاني 2023. وهو ارتفاع جيد نسبيا صاحبته زيادة طفيفة في الأسعار، ما قد يرجح ميل الملاك بدرجة أكبر إلى البيع.
من ناحية أخرى، شهد إجمالي قيم التبادلات العقارية للربع الثالث 2023 تراجعا سنويا محدودا بنسبة 2 في المائة مقارنة بالفترة نفسها من 2022.
تراجع إجمالي قيم الصفقات العقارية خلال الأشهر التسعة الأولى من 2023 مقارنة بالفترة المماثلة من 2022 بنسبة 20.8 في المائة. وبلغ إجمالي قيم الصفقات العقارية في الأشهر التسعة الأولى من العام الحالي 139.7 مليار ريال بعدما كان 175.9 مليار ريال خلال الفترة المقابلة من العام الماضي. وحد تراجع تدفق السيولة للسوق العقارية خلال العام الحالي من نمو الأسعار. وتتأثر التعاملات العقارية، مثلها مثل أي تعاملات اقتصادية، بعوامل متعددة من بينها السياسات والأوضاع الاقتصادية المؤثرة في العرض والطلب العقاري، كمعدلات النمو الاقتصادي والسكاني والإنفاق الحكومي والأنظمة العقارية. ونما الناتج المحلي خلال الفترة بمعدل جيد، كما تواصلت الزيادات السكانية، لكن التأثير السلبي لارتفاع معدلات الفائدة ألغى تأثيرهما الإيجابي. عموما، فقد خفضت زيادات معدلات الفائدة القوية تدفق السيولة إلى السوق العقارية، ما حد من نمو الأسعار، وخفض إجمالي قيمة الصفقات العقارية خلال الأشهر التسعة الأولى من هذا العام مقارنة بمثيلتها في 2022.
بلغت قيمة المؤشر العقاري العام 82.7 في الربع الثالث 2023، بينما كانت قيمته 100 في عام الأساس 2014. هذا يعني تراجع أسعار العقارات في الإجمالي بنسبة 17.3 في المائة خلال الأعوام التسعة الماضية. إضافة إلى ذلك، سجلت مناطق المملكة كلها للفترة نفسها تراجعات في قيم مؤشراتها العقارية العامة، حسب النشرة العقارية. ولا يبدو هذا منسجما مع ما تفيده مصادر الأسواق، حيث سجلت أسعار معظم العقارات زيادات كبيرة في الأعوام القليلة الماضية، وتجاوزت في أغلب الأحيان -إن لم يكن كلها- مستوياتها المسجلة سابقا. يبدو أن هناك بعض الثغرات في قياس الأسعار، التي ينبغي تفحصها والتعامل معها، ليعكس المؤشر تغيرات الأسعار الفعلية في الأسواق.