توفير آليات تمويلية طويلة الأجل وتخفيض نسبة الفائدة وشركات إعادة شراء الرهون مطالب ضرورية لحل أزمة السكن
أكد اقتصاديون وماليون أهمية مشاركة الدولة في إيجاد آليات تمويلية طويلة الأجل، وتأسيس شركات إعادة شراء الرهون العقارية، وإيجاد سوق حي وفعال للسندات لتحفيز سوق التمويل العقاري وتسهيل مهمة تمويل الأفراد والمطورين العقاريين.
وأشاروا إلى أن نسبة القروض التمويلية في مقابل القروض الشخصية محلياً لا تتجاوز 5 في المائة بينما عالمياً في حدود 80 في المائة، مؤكدين ضرورة القضاء على المعوقات التي تحد من استثمار المؤسسات المالية والبنوك في تمويل المساكن، فتوفير البيئة التشريعية المناسبة والمشجعة سيقودها للاستثمار في القطاع الذي وصفوه بأنه «منجم ذهب ومغر للمؤسسات المالية وتنتظر الفرصة المواتية للاستثمار فيه».
من جانبه قال حمزة السالم: تمتنع البنوك عن التمويل بسبب حالة عدم الوضوح في الاقتصاد العالمي، الأمر الذي جعل البنك يفتقد المعلومات الكاملة عن المتمول فقد يكون المتمول في وضع حرج ماديا ولا يعلم البنك عنه، فالمتمول إذاً متفوق معلوماتياً عنه. وقد يرد بأن حل ذلك بسيط وهو أن البنك سيرهن العقار وبوجود الرهن تزول مخاطر الائتمان.
ومن وجهة نظر مالية بحتة يشير السالم إلى أن حل ذلك يتمثل في أربع نقاط:
أولا: إن أسعار العقار عندنا فيها مبالغة بسبب غلاء الأراضي الذي هو نتاج للمنح العشوائي قديما وقد تنخفض أسعار الأراضي بسياسة من سياسات الدولة الحكيمة فيفقد العقار قيمته كرهن، وحل ذلك أن يضع المشتري 30 في المائة مثلا من سعر العقار كدفعة أولى. ومن الممكن أن تتدخل الدولة بالتأمين على سداد هذا الجزء في حالة إفلاس المتمول على غرار VA وكذلكFHA وهي شركات تأمين حكومية أمريكية، ومن الممكن التأمين عليه من شركات التأمين الخاصة ولكن سوق التأمين لدينا لا تزال حديثة.
ثانيا: تمويل العقار تمويل طويل الأجل حتى لو كان لشركات تبني وتبيع، فمن هو المشتري؟ الشركة العقارية لا تستطيع البيع ولو على التجار ما لم تكن هناك آلية تمويلية طويلة الأجل لهم، وحل ذلك أن تتحرك سوق السندات وتتدخل الدولة فتبيع وتشتري في هذه السوق حتى يألفها الناس ويسهل حينذاك بيع الرهون فيها.
ثالثا: مخاطر أسعار الفائدة، والحل أنه يمكن التخلص منها بسعر الفائدة المتغيرة ولكن تبقى المخاطر الأخرى ومنها تغير العملة والمخاطر السياسية والجغرافية، والحل أن تشتري الدولة هذه التمويلات كاستثمار داخلي لها على طريقة «فاني ماي» و«فردي ماك»، وهي مؤسسات شبه حكومية تشتري فئة معينة من الرهون مدعومة بتعهد الدولة بالسداد.
رابعا: هشاشة ثقافة الائتمان في المجتمع السعودي تخلق تذبذبا في الدفعات الشهرية لهذه الرهون، فيدفع المتمول شهرا ويماطل شهرين فيصعب اتخاذ حكم ضده ما يرفع تكلفة الائتمان، وحل ذلك أن تتعهد الدولة لفئات معينة من المجتمع كالعسكريين والمتقاعدين بدفع الأقساط المتأخرة في وقتها وتحصلها منهم فيما بعد على غرار مؤسسة جني ماي الحكومية الأمريكية.
وأضاف السالم: لو كان لدينا سوق حي وفعال للسندات، فمهمة البنوك ومؤسسات التمويل سينحصر في إنشاء الرهن وبعد ذلك تورقه وتبيعه في سوق السندات وتعوض السيولة المفقودة لديها، وكذلك الدولة تستطيع أن تشتري هذه الرهون المورقة كما تفعل «فاني ماي» و«فردي ماك».
#3#
وقال السالم إن فائدة التمويل العقاري أعلى من فائدة التمويل الشخصي في السعودية فقط، وسببه أن التمويل الشخصي تمويل قصير الأجل ومرهون براتب إن زاد لم ينقص، أما العقار فهو تمويل طويل الأجل تدخل فيه مخاطر كثيرة ومرهون بعقار قد يزيد وقد ينقص، بينما في دول العالم المتقدمة تكون الفائدة أقل، لأن التمويلات الشخصية محدودة وليست مرهونة إلا بالثقة في التاريخ الائتماني للمستفيد، ما يجعلها أغلى تكلفة في العادة من تمويلات الرهون.
ويطرح أستاذ المالية في جامعة الأمير سلطان عدداً من الحلول لتخفيض نسبة الفائدة العالية هي:
أولا: تدخل مؤسسة النقد، فسعر فائدة الرهن يجب أن يكون محددا من الدولة بهامش اختلاف بسيط وهذا الحل مطبق في أمريكا.
ثانيا: أن تدعم الدولة حزمة من البرامج لتخفيض نسبة المخاطرة على البنوك.
إلى جانب ذلك ذكر أستاذ المالية في جامعة الأمير سلطان ثلاثة أسباب رئيسية تتقاسم مسؤولية عدم تمكن تملك السعودي منزلا هي:
أولا: غلاء الأراضي بسبب المنح العشوائي واحتكارها بعدم إخراج الزكاة.
ثانيا: غياب نظام التمويل العقاري.
ثالثا: غياب دعم الدولة لهذا الهدف، ففي أمريكا الدولة تشتري الرهون والدولة تؤمن على الدفعة المقدمة والدولة تتعهد بسداد الأقساط في وقتها عند التخلف والدولة تسقط قيمة الفوائد من دخل المواطن، فيعفى عن جزء لا بأس به من الضرائب، والدولة تدخلت في الولايات والمناطق الفقيرة فدعمتهم بأنواع منوعة من البرامج كي لا تهجر.
من جهته يرى الدكتور محمد أبا الخيل أستاذ التمويل والاستثمار العقاري في جامعة القصيم أننا بحاجة إلى تقييم الظروف التي يعانيها القطاع العقاري في المملكة خلال عقود من أهمها ضعف التشريعات الحاكمة للسوق العقارية وسيطرة عقلية المضارب على كثير من مستثمري العقار، وسيطرة المنشآت الصغيرة على قطاع التطوير العقاري مع وجود تحسن قليل في السنوات الأخيرة، وعدم وجود استراتيجية إسكان حكومية تمنحنا رؤية واضحة عن توجهات الحكومة لهذا القطاع، الأمر الذي جعل كثيرا من المؤسسات المالية تأخذ موقفا سلبيا من القطاع العقاري ازداد حدّةً بعد الأزمة المالية العالمية مباشرة.
#2#
وأوضح أبا الخيل أن هناك أمورا تعوق المؤسسات المالية للاستثمار في هذا القطاع، لذلك علينا أن نوفر بيئة مناسبة ومحفزة، فهي مؤسسات تهدف إلى الربح، وقطاع التطوير والتمويل العقاري منجم ذهب لم تغفل عنه تلك المؤسسات، وتنتظر ساعة الدخول بقوة متسائلاً: «هل هيأنا لها البيئة المناسبة للاستثمار فيه»!
ويعتقد أبا الخيل أن السيولة ليست سببا في ممانعة البنوك عن تمويل المطورين العقاريين والأفراد، باعتبارها الوعاء الادخاري الأكثر استخداما في المملكة، والظروف الإيجابية التي يمر بها الاقتصاد السعودي، وسعر البترول الجيد، وإذا كانت البنوك قد أحجمت عن التمويل فهذه القرارات احترازية تقلل من حدة التعرض لأي أزمة، ونسبة التمويل العقاري في محفظة التمويل الشخصي للبنوك السعودية منخفضة جدا مقارنة بالنسب العالمية، حيث إن نسبة التمويل العقاري إلى القروض الشخصية في محافظ البنوك عالميا تتجاوز 80 في المائة وعندنا لا تزيد على 5 في المائة، ولعل أحد أهم الأسباب هو ضعف البنية التشريعية للتمويل العقاري في المملكة.
وأكد أستاذ التمويل والاستثمار العقاري: إننا بحاجة إلى ترويج فكرة خدمة المجتمع بقوة والبعد الديني في قطاع الإسكان الخيري، وهذا الترويج ليس للبنوك فقط بل لكل الشركات ورجال الأعمال في المملكة، لكن هل يحق لنا أن نسحب أهم سوق متاح للمؤسسات المصرفية وهو قطاع التمويل العقاري ، ونقول لتنفيذيي هذه المؤسسات عليكم دور اجتماعي واحتسبوا الأجر وادعموا مشاريع الإسكان مجانا، هذا كلام جميل لكنه غير واقعي أبدا، البنوك ستدخل هذا السوق بقوة، ويعتبر هذا السوق منجم ذهب لها ولكن ستدخله ممولا ومستثمرا لا فاعل خير، فعلينا أن نعطيها الفرصة لتخدم بطريقتها الخاصة، ولا نفرض عليها مسؤوليات خارج هذه المهمة حتى تنجح في إتقان دورها، لكن هذا لا يمنع من تسويق فكرة الدور الاجتماعي في دعم الإسكان على الجميع، شركات خاصة وبنوك ورجال أعمال بل وأفراد، من خلال دعم الجمعيات الخيرية للإسكان والجمعيات التعاونية وجمعيات الموظفين والمهنيين والصناديق الادخارية العائلية الموجهة للإسكان.
