البناء الاقتصادي يلبي احتياجات ذوي الدخل المحدود.. ويخفض التكاليف 40%
أكد مختصون أن هناك إمكانية فعلية لخفض أسعار الوحدات السكنية في حال التوجه للبناء الاقتصادي أو النموذجي، حسب ما وصفه البعض منهم، بنسب قد تصل إلى 40 في المائة، مشيرين إلى أن توقعاتهم جاءت مبنية في حال تم تطبيق كود بناء موحد، وهو الأمر الذي سيؤدي إلى انخفاض التكلفة الإجمالية بالنسبة للمواد المستخدمة في الوقت الحالي في تنفيذ المنشآت السكنية، وإلى الاستفادة القصوى من مساحات الأراضي التي تبلغ فيها نسبة الزوائد في الوقت الحالي وفقاً لآليات البناء نحو 60 في المائة.
وحول مفهوم البناء الاقتصادي يرى البعض منهم أنه يتمحور حول البناء القادر على تلبية احتياجات الأسر من فئات الدخل المحدود من المواطنين في المجتمع، والذين يندرجون تحت سلم رواتب سقفه لا يتجاوز ثمانية آلاف ريال، فيما يرى البعض الآخر أن البناء النموذجي الذي يمكن أن يوفر جميع الاحتياجات تحت سقف واحد بأصغر مساحة ممكنة، وهو ما يتفقون جميعاً عليه بأنه مفهوم مازال غائبا لم يطبق بعد عمليا على أرض الواقع، إلا من خلال بعض المشاريع الفردية أو في المجمعات السكنية التي غالباً ما تكون مخصصة للأجانب.
#2#
وقال منصور أبو رياش رئيس اللجنة العقارية في الغرفة التجارية الصناعية في مكة المكرمة:» إن مفهوم البناء الاقتصادي هو ذلك البناء القادر على تلبية احتياجات الأسر من فئات الدخل المحدود من المواطنين في المجتمع، والذين يندرجون تحت سلم رواتب سقفه لا يتجاوز ثمانية آلاف ريال، وهو المفهوم الذي لم يطبق عمليا على أرض الواقع، حيث لم نر أية مشاريع تحمل المفهوم الذي من شأنه العمل على التقليل من حجم مشكلة عدم توافر المساكن للمواطنين الذين باتت نسبة غير المتملكين منهم للمساكن تزداد يوماً بعد آخر في ظل عدم وجود الحلول الجذرية للمشكلة، والتي لم تناقش بعد على أرض الواقع كحراك من شأنه أن يسهم في وضع حلولها، في حين اكتفى الإعلام بمناقشتها دون تحرك على الصعيد الرسمي.
وأفاد أبو رياش أن من المعوقات التي تواجه المستثمرين لإنشاء مجمعات سكنية كبرى تحمل المفهوم الاقتصادي يعود إلى أن أسعار الأراضي مازالت مرتفعة ولا يمكن أن تتواءم مع حجم الطوابق المتكررة ونسب البناء التي تمنحها الأمانات في تراخيص الإنشاء، حيث إن المسألة حسابية بحتة، فعندما يرتفع سعر الأرض وتقلص الطوابق المتكررة في الإنشاء فإن الأمر يزداد سوءاً، مردفاً أن المستثمرين والعاملين في مجال الإنشاءات للمباني مازالوا يستخدمون مواد في إنشاء المساكن كالرخام للواجهات والسيراميك ومواد الكهرباء والسباكة المرتفعة التكلفة وغيرها، وهو الأمر الذي بدوره سيحد من إمكانية أن تنخفض الأسعار أو ينشأ من الأصل المسكن الاقتصادي، الذي يرى وفقا لمفهومه، أنه يجب التخلي عن المبالغة في التصميم، وأن يستعاض عن ذلك باستخدام اللياسة والدهانات في الواجهات الخارجية، وسيؤدي ذلك إلى خفض السعر في متر الواجهة للمبنى الواحد إلى نحو 150 ريالا».
وزاد أبو رياش:» أن استخدام البلك العازل في الإنشاءات سيوفر نحو 40 في المائة من قيمة احتياجات التكييف للمبنى، كما يجب على المستثمرين أن يقوموا بدراسات مسحية للأسعار في الأسواق للبحث عن الأقل سعرا في مواد السباكة والبناء وغيرها، ومن ثم يتم تحليل الأسعار واختيار المواد الأقل سعرا وذات جودة عالية».
وأفاد رئيس اللجنة العقارية في مكة أن الدراسة الإنشائية التي يقوم بها الكثير من المكاتب الهندسية، هي دراسات خاطئة ولا تستمد من الدراسات العلمية الحديثة في كثير من المشاريع، وأن تلك الدراسات تصل إلى الشركات التي تعمل على دراسات التربة وغيرها من الوسائل الإنشائية، حيث إن الدراسات العشوائية ترفع نسبة الهدر في سعر الإنشاء بنسبة تراوح بين 25 و30 في المائة.
ودعا أبو رياش لتوفير المسكن الاقتصادي بضرورة إعادة النظر في التشريعات البلدية وأنظمة البناء وأعمال المكاتب الهندسية وأعمال التشطيبات ومواد البناء المستخدمة حالية، وأن يتم بعد الدراسة المستفيضة إصدار (كود سعودي) موحد للبناء.
ويرى ابو رياش أن معدل بناء المساكن الاقتصادية في الوقت الحالي يقف عند الصفر.
لافتاً إلى أن تطبيق مفهوم البناء الاقتصادي في السعودية وفقاً لكود موحد سيسهم في خفض أسعار الوحدات السكنية بنسب تصل إلى 40 في المائة، داعياً أمانات المدن وهيئة الإسكان والجهات المعنية الأخرى بتوفير المساكن من مستثمرين ومقاولين وغيرهم، إلى عقد ورش العمل التي من شأنها وضع التشريعات اللازمة والخروج بأفكار عملية يمكن تطبيقها للبدء في إنشاء المشاريع السكنية الاقتصادية.
وأوضح أبو رياش أن التوجه للمساكن الاقتصادية من خلال المساهمة في زيادة عدد الطوابق المتكررة في المباني والتعامل بالكود الذي اقترح توافره سيسهم في زيادة معدلات العرض بالنسبة للوحدات السكنية ذات التكلفة الاقتصادية، وهو ما سيقلل من حجم الطلب ويجعل النسب تصل إلى مستويات لا تبتعد كثيرا عن مستوى التوازن بين الطلب والعرض، ما سيؤدي إلى خفض نسبة سعر الأرض إلى نحو 20 في المائة خلال ثلاثة أعوام من بدأ التوجه.
#3#
من جهته يرى المهندس خالد جمجوم رئيس اللجنة العقارية في الغرفة التجارية الصناعية في جدة أن مصطلح البناء الاقتصادي هو مصطلح مطاطي لا يوصل إلى المعنى المؤدي للغرض المتمثل في بناء المسكن المناسب، ويرى أن يطلق على المسكن بدلاً من مفردة الاقتصادي مفردة النموذجي، حيث يرى أن مفردة النموذجي في الوصف للمبنى يتحقق من خلالها المفهوم الرامي إلى توفير وإيجاد الوحدات السكنية القادرة على تلبية احتياجات جميع شرائح المجتمع بما فيها شريحة ذوي الدخل المحدود.
وأفاد جمجوم أن المواطنين الراغبين في تملك الوحدات السكنية يفتقدون الوعي حول مساحات البناء، ويبالغون كثيرا في تحديد احتياجاتهم السكنية من الوحدات المترية للمساحة التي تقام عليها الوحدة، والتصميم الجيد للمساحات في المباني يستطيع أن يقلل من حجم المساحات وأن يوفر مساكن فارهة وأكثر جودة وأقل تكلفة في الصيانة من تلك المساكن المقامة حالياً التي تعاني كثيراً من وجود الفراغات واستغلال المساحات الزائدة وارتفاع أجور صيانتها وانعكاساتها السلبية على البيئة.
وقال جمجوم: «إنني لا أنظر إلى انخفاض مستوى السعر في حال إيجاد المسكن النموذجي في الوقت الحالي، ولكنني أنظر إلى مدى الفائدة العامة التي ستنعكس من خلال توفير هذا المساكن المشابه لتلك المقامة حاليا كمساكن (كامباوند) يقطنها الأجانب في الغالب، حيث إن الأمر يختلف هناك كليا عن واقع المباني السكنية الحالية، إذ يتوافر هناك مستويات عالية من النظافة التي تحقق الإصحاح البيئي، كما تتوافر الرفاهية في المسكن، مشدداً على أن المساكن الحالية لا ينطبق عليها مصطلح النموذجي، حيث إنها تعاني زوائد في مساحاتها تصل إلى نحو 60 في المائة، كما أن ملاكها يعانون من ارتفاع أجور صيانتها الدورية».
وزاد جمجوم: «بدأ المستثمرون العقاريون في التوجه إليه وكذلك المطورون للمشاريع في محافظة جدة الذين يهدفون إلى توفير نحو خمسة آلاف وحدة سكنية نموذجية في جدة خلال نحو ثلاثة أعوام، ستسهم في تغيير المفهوم نحو هذا النوع من السكن، وستساعد على الزيادة في الطلب عليه، ما سيدفع صناع القرار في القطاع العقاري إلى البدء في توفيره بنسب أكبر من المتوفرة حالياً، خاصة إذا علمنا أنه قادر على توفير المساحات في الأراضي المقامة عليها البناء واستغلالها بالشكل الأمثل».
وأردف جمجوم: «إننا بحاجة إلى توعية شاملة لمفهوم البناء النموذجي، فنحن ما زلنا ننظر إلى أن من يسكن في وحدة سكنية صغيرة المساحة حتى وإن كانت فيها جميع وسائل الترفيه السكني وذات مواصفات عالية بأن قاطنها من محدودي الدخل، مع العلم أن بعض تلك الوحدات النموذجية تفوق أو تعادل أسعارها مستوى أسعار الوحدات السكنية المعمول بها حالياً، ولكن مازالت النظرة حول تقييم الوحدة السكنية يقتصر على المساحة دون النظر إلى الأمور الأخرى التي يجب توافرها في المسكن الحديث».
وأبان جمجوم أن من أبرز المعوقات التي تواجه الطلب على التوجه نحو بناء المساكن الاقتصادية يتمثل في عدم وجود مقاولين أكفاء لبناء الوحدات السكنية النموذجية، وبسبب ارتفاع أسعار الأراضي في السعودية، وعدم وجود عمالة قادرة على الاستفادة من مواد البناء بالشكل الأمثل وتوفيرها بدلاً من الهدر الذي يحدث في الوقت الحالي.
بدوره أوضح بندر الحميدة عضو اللجنة العقارية في الغرفة التجارية الصناعية في مكة المكرمة أن مفهومه حول المسكن الاقتصادي، أنه ذلك المسكن الذي يتم إنشاؤه وفقاً لدراسات علمية قادرة على تحديد المساحات بدقة دون وجود زوائد، ويستخدم في إنشائه مواد بديلة ذات جودة وقادرة على تقليل حجم التكلفة النهائية على المستفيد النهائي، وهو المقصود به ذوو الدخل المحدود الذين باتوا غير قادرين في الوقت الحالي على مواكبة حجم الأسعار المعمول بها في سوق المساكن سواء كان ذلك من ناحية التأجير أو التملك.
واتفق الحميدة مع آراء المختصين حيال عدم وجود مشاريع سكنية اقتصادية معلنة بحجم كبير قادرة على تلبية حجم الاحتياج لها، وأن ما ينشأ في الوقت الحالي ما هي إلا مشاريع فريدة لا يمكن لها أن توجد الحلول لتوفير المساكن بالحجم الذي يوازي الطلب عليها، مبيناً أن المساكن المتوافرة في السعودية في الوقت الحالي لا تمت بصلة إلى المساكن الاقتصادية، وأن المساحات التي تقام عليها المباني مبالغ فيها بحد كبير ومليئة بالفراغات غير المستفاد منها بشكل صحيح.
وأفاد الحميدة أن تطبيق مفهوم حل مشكلة المساكن في السعودية يأتي من خلال التوجه لإنشاء الوحدات السكنية، وسيسهم في تلبية احتياجات الشريحة الكبرى من نسبة السكان في السعودية، وأن توفيرها إذا تم خلال خمسة أعوام من الآن سيعمل على خفض حجم الطلب على الوحدات السكنية إلى قرابة 30 في المائة، مردفاً: «إن العاملين في القطاع العقاري في السعودية حديثو عهد بعملية الانفجار السكني التي بدأت ظواهرها تتجلى على السطح ومنها تقلص حجم المعروض من الوحدات السكنية أمام الطلب بنسب كبيرة».
#3#
وأبان الحميدة أن من المعوقات التي ستواجه التوجه لإنشاء وحدات سكنية اقتصادية تستهدف شريحة ذوي الدخل المحدود تتمثل أبرزها في عدم وجود الفكرة من ناحية الناتج الربحي للمستثمر لعدم وجود دراسات الجدوى لمثل تلك المشاريع، وكذلك بسبب تخوف المستثمرين من المغامرة برساميل كبيرة للدخول في مشاريع لأول مرة لا يمكن التكهن بنتائجها، مطالباً بضرورة إعادة النظر في نظام الطوابق المتكررة والزيادة فيها بنسب تسمح بتوافقها مع حجم سعر الأراضي، وألا يتم ربط عدد الشقق في المبنى الواحد بمواقف السيارات الخارجية ويستعاض عن ذلك بحلول أخرى.
وأوضح عبد الله الزهراني المدير العام في مؤسسة السفير التضامني للإنشاءات والمقاولات أن نمط البيت السعودي يتميز بالنزعة الاستقلالية في ظل اعتماده على التوسع الأفقي وإنشائه في الأراضي المسطحة ويتسبب في زيادة أسعار العقار، وارتفاع نسبة العجز في المساكن، ذلك نظير المساحة الكبيرة التي يستغلها المواطن في بناء منزله في ظل تلافيه السكن في المباني السكنية متعددة الطوابق.
ويرى الزهراني أن النمط المستخدم في الوقت الحالي بعيد كلياً عن مفاهيم البناء الاقتصادي، وهو أمر أدى إلى إهدار اقتصادي كبير في تكلفة السكن بشكل مباشر وغير مباشر، كما أنه أسهم في تأخير وصول خدمات البنية التحتية إلى كثير من المخططات بسبب تمددها أفقياً ملاحقة للنمو، وفي صعوبة تحديد النمط اللازم المحدد للخدمات، والاعتماد الكلي على وسائل النقل الآلية، إضافة إلى أنه لا ينسجم مع توصيات المخطط العام الذي يوصي برفع الكثافة السكانية والحد من التوسع الأفقي، وهو الأمر الذي ينظم استخدام أرض المدينة بصورة علمية.
#4#
وشدد الزهراني على أن الضرورة باتت ملحة في الوقت الحالي فيما يتعلق بالسيطرة على التوسع الأفقي ومحاولة التخفيف من حجمه مع الاستمرار في رفع الكثافة السكانية من خلال المباني المتعددة الطوابق، وأن من الواجب توجيه التوسع العمراني بما ينسجم مع التخطيط العام ومع التوقعات الاقتصادية والمستقبلية والتغيرات الاجتماعية التي تفرضها طبيعة الحياة في المدن.
وقال الزهراني: «يجب أن يتم تكثيف التوعية بمفاهيم البناء الاقتصادي، حيث إن استمرار انخفاض الكثافة السكانية والتوسع الأفقي لن يستمرا إلى ما لا نهاية، إذ إن الدراسات المستنتجة من الواقع السكني الفعلي في المدن السعودية، التي أجريت خلال السنوات الأخيرة دلت على أن مفهوم السكن عند بعض شرائح المجتمع بدأ يميل تدريجياً لقبول السكن في مبان سكنية من نوع الشقق»، مستدركاً أن الاستبيانات العلمية التي أشارت إليها دراسات المختصين في الشأن العقاري توضح أيضا أن رغبة السكان تميل نحو سكن الفلل من ناحية ملكية سكن المستقبل.
وأردف الزهراني: «إن أزمة المساكن أصبحت واضحة للعيان، وهي تزداد في الارتفاع بالتزامن مع ارتفاع أسعار العقارات بمختلف أنواعها بنسب وصلت في بعض المدن إلى 100 في المائة خلال العام الحالي»، مفيداً أن أغلبية التعويضات التي حصل عليها ملاك العقارات المنزوعة لصالح المشاريع التطويرية قد لا تمكنهم من تملك المساكن المستقلة، حيث إن أغلب تلك العقارات عبارة عن منازل شعبية لا تتجاوز قيمتها العقارية نصف مليون ريال.
