1002 ريال متوسط سعر متر الأراضي السكنية في الرياض بزيادة 14.2 %

كشفت دراسة حديثة عن واقع ومستقبل الإسكان في الرياض، أجرتها الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض، أن تكلفة الأرض، تمثل أهم العوامل الرئيسة المؤثرة في مقدرة الأسرة على امتلاك المسكن، على الرغم من التفاوت الكبير بين أسعار الأراضي السكنية في المناطق المختلفة من الرياض.
وأشارت الدراسة، إلى أن متوسط تكلفة الأراضي السكنية على الشوارع بعرض (20 مترا فأقل) يقدر بنحو 1002 ريال لكل متر مربع، فيما يراوح متوسط الأسعار لقطع الأراضي السكنية جميعها من 489 إلى 1844 ريالا لكل متر مربع، حسب التوزيع الجغرافي للأحياء التابعة للبلديات الفرعية في الرياض.
وأكدت الدراسة تأثير ارتفاع تكلفة الأراضي السكنية في تكلفة الحصول على المسكن وامتلاكه، حيث أظهرت أن قيمة الأرض تشكل في المتوسط قرابة نصف تكلفة المسكن المستقل الصغير من نوع الفيلات، وأظهرت أن هناك عوامل أخرى تؤثر في تكلفة إيجار الوحدات السكنية (مثل: تكلفة مواد البناء، والعمالة، وعدم مرونة تنظيمات البناء، وغيرها).
وتهدف الدراسة إلى تسليط الضوء على العوامل المؤثرة في أسعار الأراضي وتأجير المساكن، ومعرفة نسبة التغير فيهما خلال السنوات الثلاث السابقة، وشملت، استطلاع آراء المطورين حول سوق الإسكان في مدينة الرياض، وتطور أسعار الأراضي السكنية في المدينة، ورصد تكلفة إيجار الوحدات السكنية، وتحليل مقدرة الإنفاق على امتلاك المسكن بين السكان، وصولا إلى استقراء مستقبل الإسكان في مدينة الرياض.
واعتمدت الهيئة في إجرائها الدراسة، على مسح ميداني لأسعار الأراضي السكنية وتكلفة إيجار الوحدات السكنية في الرياض أُنجز في نهاية عام 1430هـ، لعينة عشوائية مكونة من 500 مكتب عقاري، من المكاتب العقارية الكبيرة والمتوسطة الحجم، موزعة على أحياء الرياض جميعها.
كما استطلعت الدراسة آراء 28 مطورا من المطورين العاملين في التطوير الإسكاني في الرياض، وذلك بغرض تلمُّس واقع الإسكان في الرياض من وجهة نظر العاملين في السوق، والاستفسار منهم عن ميزان العرض والطلب فيه، إضافة إلى الاستعانة بنتائج الدراسات الأخرى التي أجرتها الهيئة في قضايا واستعمالات الأراضي والمسوحات الميدانية في الرياض.
وكشف الاستطلاع الذي أجرته الهيئة لآراء المطورين العاملين في التطوير الإسكاني في الرياض، إجماع 71 في المائة من المطورين المشاركين، على أن مستوى توافر المساكن المعروضة ـــ بشكل عام ـــ في سوق الإسكان في الرياض، أقل من حجم الطلب.

تراجع الاستثمار في الإسكان

كما بينت النتائج، أن ارتفاع أسعار الأراضي، كان السبب الأول للحد من التوجه إلى الاستثمار في قطاع الإسكان، فيما تمثل السبب الثاني في ضعف القوة الشرائية لدى الأسر، وعدم توافر التمويل الميسر لشراء المساكن، وأتى ارتفاع أسعار مواد البناء في المرتبة الثالثة، فيما حلّت تنظيمات البناء واشتراطاته وعدم مرونتها في الترتيب الرابع، أما السبب الخامس فيرجع إلى التأخر في إقرار (مشروع الرهن العقاري) وتطبيقه.
كما تمَّ اعتبار نقص العمالة المدرَّبة وارتفاع أجورها في الخانة السادسة للترتيب، مع الإشارة إلى نقص المقاولين المؤهلين، فيما جاء نقص قطع الأراضي السكنية المخدومة في المرتبة السابعة، أما صعوبة تحصيل الإيجارات السكنية فقد حلَّت في المرتبة الثامنة بوصفها سببا للإحجام عن الاستثمار في قطاع الإسكان، وجاءت تأثيرات الأزمة الاقتصادية العالمية وصعوبة توفير السيولة المالية أو الحصول على التمويل لتقع في الترتيب التاسع للأسباب، وحلت إغراءات الاستثمار في القطاعات الأخرى في آخر القائمة بأقل نسبة من التأثير.
كما أظهرت نتائج استطلاع آراء المطورين، أن متوسط سعر الأرض السكنية في الرياض ــــ من وجهة نظرهم ــــ بلغ نحو 973 ريالا للمتر المربع في عام 1430هـ، وأن أسعار الأراضي السكنية، ارتفعت خلال عام بمتوسط يصل إلى قرابة 20 في المائة.
وأشارت نتائج الاستطلاع إلى أن متوسط تكلفة تنفيذ المباني السكنية في الرياض، يصل إلى نحو 1120 ريالا للمتر المربع، وأن تكاليف تنفيذ المباني السكنية زادت بنسبة تراوح بين 10 و25 في المائة عمّا كانت عليه قبل عام.

#2#

16 % زيادة المنطقة العمرانية

وفيما يخص المنطقة العمرانية في مدينة الرياض، والتغيرات التي طرأت في مساحة الأراضي المطورة وغير المطورة في المدينة، نوهت الدراسة إلى استمرار النمو السريع للمنطقة العمرانية في مدينة الرياض، خصوصا في الأطراف، كما أظهرت ارتفاعا في مساحة الأراضي المطورة بين عامي (1425 و1430هـ) بمقدار (176 كيلو مترا مربعا)، أي: بمعدل زيادة بلغت 16.8 في المائة.
كما أشارت إلى أن معظم النمو العمراني لمدينة الرياض، يتركز في أطراف المدينة، وخاصة الاتجاهين الشمالي الشرقي والشمالي، وأن النسبة العظمى من التغير في استعمالات الأراضي تمت على الأراضي البيضاء بمساحة بلغت 165 كيلو مترا مربعا.
وقد أظهرت الدراسة أن مساحة الأراضي المطورة في الرياض تبلغ نحو 749 كيلو مترا مربعا، وتشكل 61 في المائة من إجمالي المساحة المطورة، ولا تشمل هذه المساحة الطرق بأنواعها، التي تبلغ نسبتها 39 في المائة من إجمالي المساحة المطورة. (المساحة المطورة هي: المساحة التي تم إقامة بناء عليها حسب نوع الاستعمال بما فيها الطرق).
ويحتل الاستعمال السكني أكبر مساحة من المناطق المطورة بنسبة تبلغ 29 في المائة، وبزيادة مقدارها 35 كيلو مترا مربعا عمّا كان عليه في عام 1425هـ.
أما الأراضي البيضاء، فيتشكل الجزء الأكبر من مساحة المدينة حتى حدود حماية التنمية بنسبة تصل إلى 77 في المائة، تمثل المخزون الاستراتيجي العمراني للمدينة.

أسعار الأراضي السكنية

وفي جانب أسعار الأراضي السكنية، ناقشت الدراسة أسعار جميع الأراضي السكنية في مدينة الرياض في عام 1430هـ، وألقت الضوء بشكل تفصيلي على أسعار الأراضي السكنية التي تقع على شوارع بعرض (20 مترا فأقل)؛ نظرا لكونها تُعدّ الأراضي المستهدفة بشكل أكبر لإقامة المباني السكنية.
وأظهرت الدراسة، أن المتوسط العام لأسعار الأراضي السكنية في الرياض على الشوارع جميعها، بلغ نحو 1031 ريالا للمتر المربع، أما المتوسط العام لسعر المتر المربع للأراضي السكنية التي تقع على شوارع بعرض (20 مترا فأقل) فقد بلغ نحو 1002 ريال للمتر المربع، وبذلك فقد بلغت نسبة الزيادة السنوية لأسعار الأراضي في الرياض بين عامي 1429هـ و1430هـ نحو 14.2 في المائة، بزيادة قدرها 128 ريالا للمتر المربع.
وناقشت الدراسة متوسط أسعار الأراضي السكنية على مستوى البلديات الفرعية لمدينة الرياض، وذلك للتعرف إلى قيمة أسعار الأراضي السكنية في الأحياء التابعة لكل بلدية فرعية، لتحديد علاقة أسعار الأراضي بالتوزيع الجغرافي في مدينة الرياض.
وكشفت الدراسة أن أعلى متوسط لأسعار الأراضي السكنية، يوجد في الأحياء التابعة للبلديات الفرعية الواقعة في شمال الرياض ووسطها (وتشمل: بلدية المعذر، وبلدية العليا، وبلدية الشمال، وبلدية الملز، والبطحاء). أما أقل متوسط لأسعار الأراضي السكنية، فيوجد في الأحياء التابعة لبلديات الجنوب وبعض بلديات الغرب في الرياض (وتشمل: بلدية منفوحة، بلدية الجنوب، وبلدية عتيقة، وبلدية عرقة).

#3#
كما أظهرت النتائج تأثر سعر المتر المربع للأراضي السكنية بوقوعها على شارع واحد أو شارعين بعرض (شوارع أقل من 20 مترا)، فمتوسط سعر المتر المربع للأراضي السكنية الواقعة على شارع واحد، يقل عن متوسط سعر المتر المربع للأراضي السكنية الواقعة على شارعين بمبلغ 158 ريالا للمتر المربع، ويزيد بنسبة 16.6 في المائة على متوسط أسعار الأراضي السكنية الواقعة على شارع واحد.
كما يؤثر عرض الشارع الذي تقع عليه قطع الأراضي، تأثيرا إيجابيا في سعرها، ويتأثر سعر قطعة الأرض السكنية بحسب توجيهها إلى الجهات الأصلية، وقد وجد أن أعلى متوسط لأسعار الأراضي، هي للأراضي التي توجيهها شرقي، ثم تليها ذات التوجيه الجنوبي، بينما تنخفض قيمة الأراضي السكنية التي يكون توجيهها جهة الغرب.

توافر الخدمات

وقد أثّر توافر مقومات التنمية العمرانية والبنية التحتية على سعر المتر المربع للأراضي السكنية، فقد أظهر التحليل أن أهم العوامل المؤثرة في متوسط سعر المتر المربع، هي سبعة عناصر أساسية تشمل: (الكهرباء، والمياه، والصرف الصحي، وسفلتة الطرق، والأرصفة، وإنارة الطرق، والتشجير)، فتوافر هذه العناصر يؤثر بشكل مباشر في قيمة الأرض السكنية. وقد أظهرت نتائج التحليل الإحصائي لبيانات توافر مقومات التنمية وعناصر البنية التحتية أن الأراضي السكنية التي يتوافر بها جميع العناصر الأساسية للبنية التحتية يبلغ متوسط سعر المتر المربع لها 1199 ريالا للمتر المربع بزيادة قدرها 182 ريالا للمتر المربع من المتوسط العام لسعر الأراضي السكنية الواقعة على شوارع (20 مترا فأقل) في مدينة الرياض.
بينما كان سعر الأرض السكنية التي لا يتوافر بها إلا الكهرباء وشوارعها مسفلتة فقط هو الأقل، حيث بلغ متوسط سعر مترها المربع 589 ريالا للمتر المربع، وهي بذلك تقل بقرابة 428 ريالا للمتر المربع عن المتوسط العام لسعر المتر المربع للأراضي السكنية في الرياض.
وقد بلغ متوسط سعر الأراضي التي يتوافر فيها الكهرباء والمياه والطرق المسفلتة والمضاءة قرابة 900 ريال للمتر المربع.

نمو الوحدات السكنية

أظهرت الدراسة زيادة في عدد الوحدات السكنية في مدينة الرياض خلال الفترة من (1427 إلى 1430هـ)، لتصل في عام 1430هـ إلى 831 ألف وحدة سكنية، بنسبة نمو بلغت قرابة 11 في المائة عن عام 1427هـ.
واحتلت الوحدات السكنية من نوع الشقق، أعلى نسبة زيادة بنسبة وصلت إلى 24 في المائة، وأصبحت الوحدات السكنية من نوع الشقق تمثل ما نسبته 41 في المائة من إجمالي عدد الوحدات في مدينة الرياض.
أما نسبة الزيادة في عدد الفيلات والدبلكسات فقد بلغت 8 في المائة، وتمثل ما نسبته تقريبا 55 في المائة من إجمالي عدد الوحدات السكنية في المدينة. وقد تمركز الاستعمال السكني بشكل كبير في بلدية الروضة وبلدية الملز والبطحاء، حيث تم رصد قرابة 7100 مبنى تحت الإنشاء، معظمها مبان سكنية، ويبلغ صافي الكثافة العمرانية 38 وحدة سكنية للهكتار الواحد (عشرة آلاف متر مربع) على مستوى الرياض.

معدلات إيجارات المساكن

وفي جانب معدلات إيجارات المساكن، ناقشت الدراسة، تكلفة إيجار الوحدات السكنية في الرياض، وتوصلت إلى تحديد متوسط لتكلفة الوحدات السكنية حسب النوع (فيلا، دبلكس، شقه، وغيرها) في مختلف الأحياء السكنية التابعة للبلديات الفرعية في مدينة الرياض بحسب الخصائص المختلفة لها.
وقد أظهرت نتائج الدراسة زيادة في متوسط تكلفة إيجار الوحدات السكنية في مدينة الرياض بين عامي (1429 و1430هـ) بنسبة بلغت قرابة 4.8 في المائة، كما وُجد تفاوت واضح في تكلفة إيجار الوحدات السكنية على مستوى الأحياء، فأعلى متوسط تكلفة إيجار سنوي للوحدات السكنية، وجد في الأحياء التابعة لبلدية المعذر، وبلغ 48.052 ريالا، بينما وجد أقل متوسط تكلفة للإيجار في الأحياء التابعة لبلدية عتيقة، وقد بلغ 21.567 ريالا.
كما أظهرت الدراسة أن أعلى متوسط تكلفة للإيجارات، كان للوحدات السكنية (من نوع الفيلات) وبلغ 62.093 ريالا، وأن أقل متوسط للإيجارات سجلته الوحدات السكنية من نوع الشقق، وقد بلغ 19.045 ريالا.

زيادة في إنشاء الشقق
جانب معدلات تملك المواطنين للمساكن، أظهرت الدراسة أن الزيادة الأكبر في نوع الوحدات السكنية بين عامي (1425هـ و1430هـ) كانت في الوحدات السكنية من نوع الشقق، وعلى الرغم من زيادة تملك المواطنين لشققهم السكنية بعد صدور (نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها) في عام 1423هـ، إلا أن زيادة معدلات نمو الشقق السكنية قد يكون مؤشرا على انخفاض معدلات تملك الأسر السعودية لمساكنهم وزيادة معدلات المستأجرين، وهو بلا شك مؤشر على ضعف قدرة الأسر السعودية على الحصول على الوحدات السكنية وامتلاكها. وتمثل الأسر المستأجرة، إضافة إلى الأسر التي تعيش ضمن أُسر ممتدة، والأسر المتوقع تكونها حديثا، القوةَ الشرائية المؤثرة في الطلب في سوق الإسكان متى ما توافرت لها الإمكانيات المالية أو التمويل المناسب.

تقدير تكلفة امتلاك المسكن

وللتعرف على مقدرة الأسر السعودية المستأجرة في مدينة الرياض على امتلاك المسكن، جرى في الدراسة احتساب متوسط تكلفة امتلاك وحدة سكنية مستقلة (فيلا صغيرة)، بافتراض أن المسكن من نوع الفيلات مقام على نصف قطعة أرض تمت تجزئتها، وتبلغ مساحة الأرض (654 مترا مربعا ÷ 2 = 327 مترا مربعا)، وهي تماثل متوسط مساحة قطع الأراضي السكنية الواقعة على شوارع بعرض (20 مترا فأقل) في الرياض (حسب نتائج المسح الميداني للمكاتب العقارية في الرياض في شهر ذي الحجة من عام 1430هـ). كما تم افتراض أن مساحة مبنى الفيلا تبلغ (320 مترا مربعا)، أي: مساحة بناء دورين (حسبما تسمح به الارتدادات في تنظيمات البناء)، وقد تم تحديد مبلغ 1002 ريال للمتر المربع بوصفه متوسط سعر المتر المربع من الأراضي السكنية الواقعة على شوارع بعرض (20 مترا فأقل)، وذلك بناء أيضا على نتائج المسح الميداني للمكاتب، وتم تحديد مبلغ 1120 ريالا للمتر المربع بوصفه سعر تنفيذ المتر المربع من مباني الوحدات السكنية (محملا عليه الأسوار والخزانات) بناء على تقديرات عدد من المطورين العاملين بالتطوير الإسكاني في مدينة الرياض في شهر ذي الحجة من عام 1430هـ، مع إضافة 20 في المائة إلى إجمالي التكلفة لتغطي تكاليف التطوير وأرباح المطور. وقد تبين على أساس المساحات والأسعار السابقة، أن تكلفة الوحدة السكنية المستقلة الصغيرة من نوع الفيلات تبلغ نحو 820 ألف ريال، ولكن أكثر ما يلفت الانتباه في دراسة التكلفة التقريبية لوحدة سكنية مستقلة صغيرة في مدينة الرياض أن سعر الأراضي أصبح يشكل قرابة نصف تكلفة المسكن.

الإنفاق على تملك المسكن

أظهرت النتائج أن متوسط دخل الأسر السعودية المستأجرة من الأجور والرواتب لا يمكِّنها من الإنفاق على امتلاك وحدة سكنية من نوع الفيلات الصغيرة المقامة على نصف متوسط مساحة الأراضي السكنية الواقعة على شوراع بعرض (20 مترا فأقل) من دون أن يؤثر ذلك في جوانب الإنفاق الضرورية الأخرى.
فبالنظر إلى تكلفة الوحدة السكنية المستقلة الصغيرة من نوع الفيلات الصغيرة التي تبلغ نحو 820 ألف ريال، ومع الافتراض بأن الأسرة الراغبة في امتلاك وحدة سكنية صغيرة من نوع الفيلات ستحصل على تمويل مماثل لـ (برنامج مساكن) المقدم من المؤسسة العامة للتقاعد لمدة 25 عاما، على أن تدفع الأسرة 10 في المائة من قيمة الوحدة بوصفها دفعة مقدمة، وبأقساط شهرية تمثل 33 في المائة من إجمالي دخل الأسرة الشهري، فإن دخلها السنوي في هذه الحالة يجب ألا يقل عن 171 ألف ريال سنويا.
ولكون متوسط دخل الأسر السعودية المستأجرة لمسكنها، لا يمكنها من امتلاك المسكن، حيث إن قيمة الأقساط الشهرية ستصل إلى 49.7 في المائة من متوسط دخلها، وهذه النسبة تفوق النسب العالمية للإنفاق على السكن ــــ الذي يبلغ 32.2 في المائة ـــ فإذا اضطرت الأسرة إلى اقتطاع 49.7 في المائة من متوسط دخلها للإنفاق على السكن، فإن نسبة إنفاقها على الضروريات المعيشية الأخرى ستتأثر بشكل سلبي.

تأثير التمويل في حجم المسكن

ولتحديد مقدار تكلفة المسكن الذي يمكن أن تمتلكه الأسرة السعودية المستأجرة في الوقت الراهن، ناقشت الدراسة حجم التمويل الذي يمكن أن تحصل عليه الأسرة من القطاع الخاص، متى ما أُتيحت لها الفرصة، على أساس مقدار دخلها السنوي. وتم احتساب القرض على أساس أن قيمة القسط تبلغ 33 في المائة من إجمالي دخل الأسرة، حسب متوسط دخل الأسرة في عام 1425هـ (بعد إضافة 15 في المائة زيادة الرواتب، و15 في المائة بدل غلاء معيشة إلى متوسط الدخل) وتم احتساب قيمة القسط الشهري للتمويل باستخدام طريقة تمويل (برنامج مساكن) المقدم من قبل المؤسسة العامة للتقاعد.
وقد أظهرت النتائج أن قيمة القرض الذي تستطيع أن تحصل عليه الأسر المستأجرة السعودية يبلغ 491.800 ريال، إذا ما تم دفع مبلغ 3130 ريالا بوصفه أقساطا شهرية، وستبلغ قيمة المسكن الذي يمكن أن تحصل عليه 540.980 ريالا.
وعلى أساس القيمة الافتراضية للقروض التي يمكن أن تحصل عليها الأسر السعودية المستأجرة، تم احتساب مساحة قطعة الأرض السكنية، ومساحة المباني لوحدة سكنية مستقلة، وتبين أن الأسر السعودية المستأجرة، تستطيع أن تمتلك وحدة سكنية مساحتها 209 أمتار مربعة فقط، وتقع على قطعة أرض مساحتها لا تزيد على 216 مترا مربعا.

تطوير سياسات الإسكان

وتوصلت الدراسة إلى أن متوسط دخل الأسر السعودية المستأجرة من الأجور والرواتب لا يمكِّنها من الإنفاق على امتلاك وحدة سكنية من نوع الفيلات الصغيرة المقامة على نصف متوسط مساحة الأراضي السكنية الواقعة على شوارع بعرض (20 مترا فأقل) من دون أن يؤثر ذلك في جوانب الإنفاق الضرورية الأخرى، وهو ما يظهر الحاجة الماسة إلى النظر بشكل جدي وعملي في سياسات الإسكان واستراتيجياته، من أجل الوفاء باحتياجات المرحلة الإسكانية المقبلة بمساكن ميسرة حسب المحددات الراهنة والمتوقعة.
وفي ضوء ذلك أوصت الدراسة بتوجيه هذه السياسات والاستراتيجيات المستقبلية إلى ما يلي:
1. طرح آليات وبرامج وتنظيمات تدفع بسوق الإسكان إلى توفير مساكن مستقلة تتراوح قيمتها بين (250 و500 ألف ريال)، والتركيز على قضايا (مثل: تعديل تنظيمات البناء واشتراطاته بما يسمح بإنشاء مساكن صغيرة ومستقلة تتوافق تكلفتها مع مقدرة الأسر المالية) حتى تتحقق توجهات الدولة في تمكين المواطنين من الحصول على المسكن الملائم، وزيادة معدلات التملك.
2. تطوير نماذج إسكانية بديلة للفيلات والدوبلكسات وتبنيها لتحقق احتياجات الأسر السعودية، مع العناية بخفض التكاليف.
3. دفع القطاع الخاص إلى المشاركة والمساهمة بشكل فعال في عمليات تمويل مشاريع الإسكان الميسر وتطويرها.
4. العمل على استمرار الدعم الحكومي، من خلال برنامج مِنَح الأراضي وقروض صندوق التنمية العقارية وبرامج الإسكان الشعبي، وخصوصا للأسر ذات الدخول المنخفضة.
ويصاحب دراسة واقع ومستقبل الإسكان في مدينة الرياض، (أطلس معلوماتي) متكامل يشمل مجموعة من الخرائط التفاعلية المرتبطة بقاعدة بيانات مكانية (خريطة الرياض الرقمية) التي أصدرتها الهيئة، وقاعدة بيانات وصفية تمثل جميع البيانات التي جمعت من المسح الميداني لإيجارات الوحدات السكنية وأسعار الأراضي في مدينة الرياض، موزعة على مستوى الأحياء التابعة للبلديات الفرعية.
وقد بني الأطلس المعلوماتي بشكل متكامل مع نظم المعلومات الجغرافية داخل بيئة برنامج ArcGIS، ونظرا لكونه يعكس إسقاط بيانات ونتائج المسح الميداني على الخرائط الرقمية، فهو بذلك يساهم أيضا في عمليات تحديث بيانات الإسكان للدراسات المستقبلية، وتحليلها مع أي بيانات أخرى بما يسهم في دعم أعمال اتخاذ القرارات، وتصميم السيناريوهات المستقبلية، وإنتاج التقارير الفنية.