هل تعرف ما المزيج التأجيري أو Tenant Mix

لا يخفى عليك عزيزي القارئ مدى التطور الذي طال جميع القطاعات العقارية وعلى رأسها التسويق والتأجير العقاري فلم يعد هناك مكان للتقليدية في التأجير، إذ أن المشاريع العقارية أصبحت بحاجة ماسة إلى تسويق ناجح ومحترف واليوم سأكتب عن أحد أهم العناصر في إنجاح المشاريع العقارية بل وهو الأساس في نجاح أو فشل تلك المشاريع وهو المزيج التأجيري أو tenant Mix.
والمزيج التأجيري هو عمل توزيع للأنشطة ونوعية المستأجرين للتوافق مع نوع الوحدات العقارية والفكرة العامة للمشروع العقاري مما يسهم في إنجاح كل من المشروع العقاري ونشاط المستأجرين.
وهذا النظام يطبق على جميع قطاعات الاستثمارات العقارية المختلفة السكنية والتجارية والصناعية فهي مهمة وضرورية حيث إن أي مشروع عقاري تجاري على سبيل المثال لا يملك تنوع مدروس لأنشطته قد يؤدي إلى فشل تلك المشروعات ومستأجريها فمن المهم أن يكون هناك من يقوم بعمل دراسة لأفضل مزيج لتلك المشاريع بعد دراسة ما يلي:
1. نوعية نشاط الاستثمار العقاري.
2. مساحة المواقع المخصصة للتأجير.
3. شكل التصميم العام لمباني المشروع.
4. دراسة المواقع أو المشاريع المنافسة.
5. دراسة المشاريع العقارية والمجمعات العقارية المحيطة بالمشروع.
6. دراسة المرافق الخاصة بالمشروع.
7. دراسة لنوعية المتسوقين المتوقعين.
8. عمل دراسة لتحديد الأنشطة التي يحتاجها المستهلك النهائي للمشروع العقاري.
9. توزيع الأنشطة بطريقة علمية ملائمة ومتناغمة بينها وبين بعضها.
10. تحديد نوع أو مستوى المستأجر لكل نشاط.
11. زيارة المستأجرين الأساسيين المتوقعين وشرح المشروع لهم وعرض المزيج التأجيري الذي سيعتبر متوافق مع نشاطه
12. التقيد بذلك المزيج وعدم تغيير ذلك المزيج بناء على مستأجر معين أو نشاط معين.
13. التأكيد على ظهور المشروع العقاري إعلامياً بشكل يناسب ذلك المزيج وموجه للشريحة التي يستهدفها ذلك المزيج.
14. المحافظة على ذلك المزيج التأجيري حتى لو تم تغيير مستأجر ما
مع العلم أن المشاريع العقارية التي تملك صفة معينة أو نشاطات مكملة لبعضها هي التي تنجح وتستمر مثال على ذلك مجمعات الاتصالات ومجمعات الملابس ومجمعات إكسسوارات السيارات وبعضها قامت عن طريق المصادفة ولم يتم التخطيط المسبق لأنشطتها,
كما أنه يمكن تطبيق المزيج التأجيري لبعض المشاريع العقارية القائمة والتي تعاني فشلاً أو قلة في الدخل كما أنها ستكون مفيدة لإنجاح مشاريع سكنية مجاورة لها.
وأيضاً عزيزي القارئ يطبق هذا النظام على المشاريع السكنية والصناعية أيضاً , ومن الأخطاء التي يرتكبها مع الأسف ملاك بعض المشاريع العقارية هي أنه يظن أن تأجيره للعين العقارية بغض النظر عن نوع نشاط المستأجر هو نجاح له ولمشروعه ولا يدري أنه سيجني ربحاً قد يكون مضاعفاً لو أنه قام بعمل مزيج تأجيري لمشروعه كما سيجعل مدة نجاح الاستثمار أطول، إضافة إلى أنها سترفع من قيمة عقاره والعقارات المجاورة.
ومن الأخطاء الشائعة في بعض المشاريع العقارية وضع أنشطة رجالية بجوار محال أنشطة نسائية كأن يضع حلاقا رجاليا بجوار مشغل نسائي أو محل ملابس نسائية أو يضع مطعما بجوار بنك أو مغسلة ملابس أو مغسلة سيارات في عمارة سكنية لما سيؤدي ذلك من نقص في الماء الخاص بالشرب وقد يزعج السكان والمستأجرين معاً ويقلل من قيمة الإيجارات.
علماً بأن كثيرا من مستأجري تلك المواقع قد يجهل أيضاً أهمية المزيج التأجيري لأنشطتهم التجارية.