التنفيذ على العقارات

أصبح مألوفا لمطالع الصحف أن يشاهد إعلانا أو أكثر من المحاكم العامة وأحيانا من قضاة التنفيذ في المحكمة يتضمن دعوة الجميع إلى حضور المزايدة في العقار المراد التنفيذ عليه, ويكون الإعلان مشتملا على المكان والزمان اللذين ستكون فيها المزايدة والإشارة إلى بعض المعلومات المتعلقة بالعقار, ويأتي هذا الإعلان تفعيلاً لما ورد في نظام المرافعات من أحكام تنظم إجراءات بيع العقارات في حال توجه القضاء إلى التنفيذ عليها لاستيفاء حق المدين.
فقد بين النظام أنه عند توافر موجبات التنفيذ فيكون التنفيذ بالحجز على عقار المدين , وذلك بتدوين محضر يُبيّن فيه العقار المحجوز وموقعه وحدوده ومساحته ووثيقة تملكه وثمنه التقديري معروضاً للبيع , كما ألزم النظام بإبلاغ الجهة التي صدرت منها وثيقة تملك العقار بصورة من المحضر للتأشير على سجل الوثيقة بأن العقار محجوز لوفاء دين محكوم به , ويكون تقدير قيمة العقار من قبل أهل الخبرة ويختارهم القاضي المشرف على قسم الحجز والتنفيذ في المحكمة، ثم تعلن إدارة المحكمة عن بيع العقار قبل اليوم المحدد لإجرائه بمدة لا تزيد على 30 يوماً ولا تقل عن 15 يوماً، وذلك بلصق إعلانات على باب العقار وعلى اللوحة المعدة للإعلانات في المحكمة وبالنشر في جريدة أو أكثر واسعة الانتشار في منطقة العقار , ويتولى المكلف بالتنفيذ في اليوم المعين للبيع إجراء مزايدة . وتبدأ المزايدة في جلسة البيع بالمناداة عليه ، ويُرسَّى المزاد على من تقدم بأكبر عرض ، ويُعدّ العرض الذي لا يُزاد عليه خلال ربع ساعة منهياً للمزايدة , على أنه إذا لم يبلغ أكبر عرض الثمن التقديري يعاد تقديره ثم تعاد المزايدة عليه حتى يبلغ أكبر عرض الثمن التقديري.
ويجب على من يرسو عليه المزاد أن يُودِع حال انقضاء جلسة البيع عُشر الثمن الذي رسا به المزاد والمصروفات ، وأن يُودعَ باقي الثمن خزانة المحكمة خلال عشرة أيام على الأكثر من تاريخ البيع عليه أو يُقدِّم به شيكاً مقبول الدفع من مصرف معتبر , وإذا تخلَّف من رسا عليه المزاد عن الوفاء بالثمن في الموعد المحدد يعاد البيع على مسؤوليته, وتحصل المزايدة الجديدة ويقع البيع طبقاً للأحكام السابقة ، ويلزم المشتري المتخلف بما ينقص من ثمن العقار ومصروفات المزايدة وما يزيد فهو له.
ولم يرد في أحكام التنفيذ ترتيب للأموال التي يبدأ القاضي بالتنفيذ عليها قبل غيرها , وبرأيي أن في هذا مرونة تقتضيها المصلحة لتكون كافة الخيارات متاحة للقضاء في التنفيذ بما يحقق مصلحة الأطراف , ومع ذلك فيُفترض ألا يتم الحجز على العقار إلا عند عدم القدرة على الاستيفاء من الأموال الأخرى , وفي هذا مصلحةٌ لجميع الأطراف لأن المدين لا يُفضِّل أن يُسيَّل عقارُه لاعتبارات تجارية معلومة , ومنها اعتبار الجانب المعنوي له وأصداء ذلك في السوق التجارية والعقارية بالتحديد وتأثيرها في سمعته الشخصية وائتمانه التجاري , وبالنسبة للدائن فإن تحصيل حقه من الحجز والتنفيذ على النقود والأوراق المالية - الأسهم والوحدات الاستثمارية والصكوك- والمنقولات أسهل وأسرع في حصوله على حقه.