السوق العقارية تخسر 60.3 مليار ريال خلال 4 أشهر

تفاقمت خسائر السوق العقارية المحلية خلال الفترة التي تترقب البدء الفعلي لتطبيق نظام الرسوم على الأراضي بعد نحو 45 يوما، لترتفع نسبة خسائر سيولتها المدارة خلال أقل من أربعة أشهر فقط، لأعلى من 37.4 في المائة (60.3 مليار ريال)، جاء أغلب تلك الخسائر في القطاع السكني، الذي خسر من إجمالي سيولته المدارة نحو 46.0 في المائة منها (47.7 مليار ريال).
يأتي استمرار سيطرة تلك التطورات على أداء السوق العقارية المحلية، كترجمة لما يجري عليه العمل منذ أكثر من عام مضى، بهدف إصلاح التشوهات التي طال أمد تحكمها بالسوق العقارية لأكثر من عقدين من الزمن، حيث يشتد في الوقت الراهن ساعد الطرف المقابل لتلك التشوهات، بمتغير آخر يعد أكثر قوة وتأثيرا من قوة تنظيم التمويل العقاري، المتمثل في نظام الرسوم على الأراضي البيضاء داخل المدن والمحافظات والمراكز، المنتظر تنفيذه عمليا في مطلع شهر رمضان المبارك المقبل بمشيئة الله، الذي بإضافته إلى بقية العوامل الاقتصادية والمالية الراهنة، وإلى حزمة إجراءات الدولة المستهدفة حل الأزمة الإسكانية على وجه السرعة، ستصبح كفة المواجهة لمصلحة الطرف الثاني بعد أكثر من عقدين من الزمن!
الأمر تفسيره بسيط جدا في هذا الجانب تحديدا؛ ذلك أن نظام الرسوم على الأراضي هو الأداة الوحيدة والأقوى في الوقت الراهن لتفكيك (يد الاحتكار)، اليد التي أحكمت سيطرتها النافذة على الأراضي بمساحات شاسعة جدا، وتسببت بالدرجة الأولى في نشوء الأزمة العقارية والإسكانية التي نشاهدها اليوم، وكما تسبب (تشحيح) الأراضي في جانب العرض وأدى إلى ارتفاع الأسعار بصورته الهائلة طوال العقد الماضي، فإن تفكك تلك اليد الاحتكارية بعد تطبيق الرسوم على الأراضي، سيتسبب في انفراط القبضة الاحتكارية لتلك الأراضي الشاسعة، ودخولها رغما عنها إلى جانب العرض فيما يشبه الإغراق، الذي سيترتب عليه دون شك دخول الأسعار في مسار معاكس لما اعتادت عليه طوال الفترة 2006-2014، تتجه من خلاله إلى منطقة العدالة السعرية التي تخدم الاقتصاد والمجتمع، ولا ضرر على الإطلاق إن هوت بأكثر من 75 في المائة من مستوياتها الراهنة، أو حتى أعلى من هذه النسبة، فهو أولا وآخرا النتيجة الإيجابية التي تأخر حدوثها طوال العقد الماضي، وهو أيضا النتيجة الإيجابية لإصلاح السوق العقارية ومعالجتها من التشوهات الخطيرة التي كانت مسيطرة عليها.
#2#
الأداء الأسبوعي لمؤشرات أسعار العقارات السكنية
في جانب آخر من تطورات أداء السوق العقارية على مستوى الأسعار القياسية للأسبوع؛ سجل المؤشر العقاري السكني العام الذي يقيس التغيرات في الأسعار السوقية لمختلف أنواع العقارات السكنية، ارتفاعا طفيفا بنسبة 0.4 في المائة، مقارنة بارتفاعه للأسبوع الأسبق بنسبة 3.5 في المائة، ليستقر عند 819.0 نقطة، ويعزى هذا الارتفاع الأسبوعي في المؤشر إلى ارتفاع مؤشر أسعار الأراضي السكنية بنسبة 0.6 في المائة، رغم انخفاض أغلب مؤشرات أسعار العقار الأخرى، نظرا لسيطرة الوزن النسبي للأراضي في معادلة احتساب المؤشر العقاري السكني العام.
فيما سجل متوسط المؤشر العقاري السكني العام خلال 2016 منذ مطلع العام حتى تاريخه، انخفاضا بلغت نسبته 4.4 في المائة مقارنة بمتوسط المؤشر للعام الماضي، مستقرا عند 688.8 نقطة. وبلغت نسبة انخفاض متوسط المؤشر العقاري السكني العام مقارنة بقيمه المسجلة خلال عامي 2014 و2013 نحو 17.1 في المائة، ونسبة انخفاض 29.9 في المائة على التوالي. ويتكون هذا المؤشر العام الذي يقيس التغيرات في أسعار الأصول العقارية السكنية المختلفة في السوق (سنة الأساس 2013)، من مؤشرات أسعار تلك الأصول العقارية حسب وزنها النسبي في السوق وفقا لقيم الصفقات وأعداد العقارات.
بينما سجل المؤشر العام لإجمالي الوحدات السكنية خلال الأسبوع نفسه (يقيس التغيرات في الأسعار السوقية للبيوت والشقق والعمائر والفلل السكنية حسب أوزانها النسبية)، انخفاضا للأسبوع الثالث على التوالي بنسبة 0.3 في المائة، مقارنة بانخفاضه للأسبوع الأسبق بالنسبة نفسها، ليستقر مع نهاية الأسبوع الماضي عند 770.2 نقطة، في حين سجل متوسط المؤشر ذاته خلال الفترة الماضية منذ مطلع 2016 حتى تاريخه، انخفاضا بلغت نسبته 3.4 في المائة مقارنة بمتوسط المؤشر للعام الماضي، مستقرا عند 787.3 نقطة. وبلغت نسبة انخفاض متوسط المؤشر العقاري السكني العام مقارنة بقيمته المسجلة خلال عامي 2014 و2013 نحو 17.7 في المائة ونحو 23.3 في المائة على التوالي.

#3#

وبالنسبة لمؤشر أسعار الأراضي السكنية، فقد استمر في النمو للأسبوع الثاني على التوالي ولكن بوتيرة أقل، مسجلا ارتفاعا بنسبة 0.6 في المائة، مقارنة بارتفاعه الأسبق بنسبة 4.5 في المائة، ليستقر مع نهاية الأسبوع الماضي عند 805.8 نقطة، بينما سجل متوسط المؤشر ذاته خلال الفترة الماضية منذ مطلع 2016 حتى تاريخه، انخفاضا بلغت نسبته 5.3 في المائة مقارنة بمتوسط المؤشر للعام الماضي، مستقرا عند 660.1 نقطة. وبلغت نسبة انخفاض متوسط أسعار الأراضي السكنية مقارنة بقيمته المسجلة خلال عامي 2014 و2013 نحو 17.9 في المائة ونحو 32.9 في المائة على التوالي. بالنسبة لبقية تفاصيل أداء بقية مؤشرات الأسعار (انظر الجدول رقم (2) مؤشرات الأسعار القياسية للسوق العقارية (القطاع السكني)).

الأداء الأسبوعي للسوق العقارية
سجل إجمالي قيمة الصفقات الأسبوعية للسوق العقارية المحلية ارتفاعا أسبوعيا بنسبة 2.0 في المائة، مقارنة بانخفاضه للأسبوع الأسبق بنسبة 11.8 في المائة، لتستقر بدورها قيمة صفقات السوق بنهاية الأسبوع الخامس عشر من العام الجاري عند 5.6 مليار ريال (أدنى من المتوسط العام لقيمة الصفقات للعام الجاري بنسبة 10.7 في المائة).
وتباين الارتفاع في قيمة الصفقات بين كل من قطاعي السوق السكني والتجاري، حيث انخفضت قيمة صفقات القطاع السكني بنسبة 6.1 في المائة، مقارنة بارتفاعها للأسبوع الأسبق بنسبة 21.7 في المائة، لتستقر بدورها قيمة صفقات القطاع بنهاية الأسبوع عند 3.5 مليار ريال (أعلى من المتوسط العام لقيمة صفقات القطاع السكني للعام الجاري بنسبة 1.0 في المائة). فيما ارتفعت قيمة صفقات القطاع التجاري بنسبة قياسية بلغت 19.6 في المائة، مقارنة بانخفاضها القياسي خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 44.7 في المائة، لتستقر قيمتها بنهاية الأسبوع عند نحو 2.1 مليار ريال (أدنى من المتوسط العام لقيمة صفقات القطاع التجاري للعام الجاري بنسبة 25.3 في المائة).
#4#

أما على مستوى عدد العقارات السكنية المبيعة خلال الأسبوع، فسجلت انخفاضا بنسبة 1.2 في المائة، مقارنة بارتفاعها خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 6.8 في المائة، لتستقر مع نهاية الأسبوع عند مستوى 4444 عقارا مبيعا، ووفقا لمعدله الأسبوعي للعام الجاري (4264 عقارا مبيعا)؛ فما زال الأدنى مقارنة بالمعدلات المماثلة طوال الفترة 2012-2015 التي راوحت معدلاتها الأسبوعية بين المعدل الأعلى المسجل خلال عام 2014 عند مستوى 5773 عقارا مبيعا (بلغت نسبة انخفاض المعدل الأسبوعي للعام الجاري مقارنة بالمعدل الأعلى للفترة نحو 26.1 في المائة)، والمعدل الأدنى لتلك الفترة خلال عام 2012 عند مستوى 4793 عقارا مبيعا (بلغت نسبة انخفاض المعدل الأسبوعي للعام الجاري مقارنة بالمعدل الأدنى للفترة نحو 11.0 في المائة).
#5#
وتعكس تلك الوتيرة من الأداء للسوق العقارية، أن السوق تشهد تراجعا ملموسا في مستويات الأسعار السوقية للأصول العقارية المتداولة، مقابل تنفيذ مستويات أعلى من الصفقات العقارية بقيم صفقات أدنى من السابق، وفي حال شهدت السوق تراجعا في أعداد العقارات المبيعة؛ فهذا يعني أن وتيرة التراجع في الأسعار في طريقها للاتساع أكثر من السابق، وهو الأمر الإيجابي الذي تنتظره السوق العقارية، الذي سينعكس دون شك على انخفاضات أكبر في مستويات الأسعار المتضخمة الراهنة. وفي حال شهدت السوق العقارية تراجعا في كل من قيم الصفقات وأعداد العقارات المبيعة؛ فإن ذلك يعني زيادة أكبر في ضغوط العوامل الأساسية المؤدية إلى ركود أداء السوق، وهو أمر يمكن تفسيره من خلال زيادة اقتناع أفراد المجتمع بتحقق المزيد من تراجع الأسعار المتضخمة للأصول العقارية، وأن كل تأجيل من قبلهم للشراء يحمل معه مكاسب أكبر بالنسبة إليهم، في الوقت ذاته الذي ينعكس بمزيد من الضغوط على أطراف البيع، يجعلها تقبل بالبيع بأسعار أدنى في الوقت الراهن، وأنها مستويات سعرية أفضل مقارنة بالمستويات المستقبلية، التي لا شك أنها ستكون أدنى مما هي عليه في المرحلة الراهنة.
أما على مستوى تفاصيل مبيعات العقارات السكنية خلال الأسبوع الماضي، فقد أظهرت بيانات وزارة العدل انخفاض مبيعات كل من الأراضي الزراعية والبيوت والشقق وقطع الأراضي السكنية بالنسب التالية: انخفاض مبيعات الأراضي الزراعية بنسبة 30.1 في المائة (ارتفاعها للأسبوع الأسبق بنسبة 38.8 في المائة)، وانخفاض مبيعات البيوت السكنية بنسبة 10.2 في المائة (ارتفاعها للأسبوع الأسبق بنسبة 8.9 في المائة)، انخفاض مبيعات الشقق السكنية بنسبة 0.6 في المائة (انخفاضها للأسبوع الأسبق بنسبة 1.2 في المائة)، وانخفاض مبيعات قطع الأراضي السكنية بنسبة 0.5 في المائة (ارتفاعها للأسبوع الأسبق بنسبة 6.6 في المائة).
#6#
فيما سجلت مبيعات الفلل السكنية الارتفاع الوحيد خلال الأسبوع بنسبة 9.1 في المائة (ارتفاعها للأسبوع الأسبق بنسبة 22.2 في المائة)، واستقرار مبيعات العمائر السكنية عند مستواها نفسه للأسبوع الأسبق (انخفاضها للأسبوع الأسبق بنسبة 41.4 في المائة). لبقية التفاصيل (انظر الجزء الأوسط من الجدول رقم (1) الاتجاهات الأسبوعية للعقار السكني والتجاري).