هل أسواق الإسكان في حالة انهيار؟

يطمح عديد من الناس إلى امتلاك مسكن خاص بهم، لكن تكاليفه أصبحت باهظة بشكل متزايد ولا توجد قضايا اقتصادية مثيرة للجدال مثل الإسكان. إن المخاوف بشأن القدرة على تحمل التكاليف تشكل أولوية قصوى بالنسبة إلى العديد من الناس، وخاصة الشباب، حيث تبدو طموحات امتلاك المسكن بعيدة المنال بشكل متزايد. هل أسواق الإسكان معطلة؟ لقد انتقد توماس كارليل، الفيلسوف في القرن التاسع عشر، خبراء الاقتصاد لتكرارهم "العرض والطلب" كإجابة لكل سؤال. ولكن يجب أن تكون هذه نقطة البداية لأي تفسير للارتفاع المستمر في أسعار المساكن: حيث يعمل نمو الدخل والسكان على تعزيز الطلب على المساكن، وما لم يستمر العرض، تستمر أسعار المساكن في الارتفاع.

يدرك خبراء الاقتصاد أن الإسكان يختلف عن المنتجات الأخرى التي يشتريها الناس. فالإسكان عملية شراء واستثمار طويلة الأمد -بالنسبة إلى معظم الناس، أكبر ما يمكن أن يقوموا به- ويتم تمويله عادة عن طريق الاقتراض. وهذا له عاقبتان مهمتان. أولاً، يجعل الطلب على الإسكان حساسًا للتوقعات والروايات الاجتماعية حول أسعار المساكن في المستقبل.
يشتهر الخبير الاقتصادي الحائز على جائزة نوبل روبرت شيلر برصد الفقاعات في سوق الإسكان التي تحركها توقعات غير واقعية لأسعار المستقبل في 2003، لاحظ شيلر أن أسعار المساكن في الولايات المتحدة كانت غير متوافقة بشكل كبير مع دخول الناس والإيجارات، ما يشير إلى أن الأسعار لم تكن مدعومة بالأساسيات الاقتصادية. والنتيجة الثانية هي أن الطلب على المساكن حساس لتوافر وتكلفة الائتمان العقاري. إن التخفيف في معايير الإقراض يمكن أن يمنح دفعة قوية لأسعار المساكن، كما حدث في الفترة التي سبقت الأزمة المالية العالمية في 2008 و2009، لكن حتى بدون تغييرات في معايير الإقراض، يمكن أن تكون هناك تأثيرات تضخيم مرتبطة بتوافر الائتمان، ومع ارتفاع أسعار المساكن، تزداد أيضًا قيمة العقارات المرهونة للمقرضين كضمان، ما قد يدفع البنوك إلى تمديد المزيد من الائتمان، ما يؤدي إلى تضخم سوق الإسكان.

وأشار شيلر إلى أن المفهوم الخاطئ بأن أسعار المساكن ترتفع دائمًا أدى إلى الإقراض والاستثمار المحفوف بالمخاطر وقد أدت هذه الممارسات، جنبًا إلى جنب مع بيع القروض عالية المخاطر كأوراق مالية، إلى تفاقم التأثير عندما تم الكشف عن حقيقة عدم استقرار السوق إن تضخيم الطلب يقطع شوطاً طويلاً في تفسير ارتفاع أسعار المساكن، ولكن قيود العرض تؤدي دوراً لا يقل أهمية. يمكن تفسير ارتفاع أسعار المساكن إلى حد كبير بحقيقة بسيطة مفادها أن هناك عددًا قليلاً جدًا من المنازل المعروضة للبيع.
القوى العالمية
تتشكل أسواق الإسكان بشكل متزايد من خلال قوى خارج حدود الدولة تعمل تدفقات رأس المال من المشترين الأجانب على تعزيز الطلب على المساكن في عديد من البلدان ​​وتتحرك هذه التدفقات من خلال عوامل عدة، مثل: زيادة الثروة، وخاصة في الأسواق الناشئة، وأسعار الفائدة المنخفضة تاريخيًا بين عامي 2008 و2021، ما دفع المستثمرين إلى البحث عن العائد من خلال وضع مدخراتهم في العقارات، وتدفقات رأس المال إلى أسواق الإسكان الآمنة. على سبيل المثال، أظهر الباحثون أن الأسعار في سوق الإسكان الراقية في لندن تميل إلى الارتفاع مع التغيرات الجيوسياسية. إن المخاطر الاقتصادية كبيرة في حين تفيد هذه الاتجاهات العالمية بعض أصحاب العقارات الأكثر ثراءً، فإنها غالبًا ما تجعل من الصعب على السكان المحليين الحصول على موطئ قدم على سلم الإسكان، ما يدفع صناع السياسات إلى فرض قيود على مشتري العقارات الأجانب وتنظيم الإيجارات قصيرة الأجل للسياح في 2018، أقرت نيوزيلندا قانونًا يحظر على الأجانب شراء بعض العقارات السكنية.

إدارة السوق باختصار، في حين لا يتراجع خبراء الاقتصاد عن الطلب والعرض كإطار لتفسير أسواق الإسكان، فإنهم يدركون أن تضخيم الطلب - بسبب توقعات الأسعار، وتوافر الائتمان، وتدفقات رأس المال - جنبًا إلى جنب مع قيود العرض الصارمة يمكن أن يؤدي إلى اختلالات كبيرة بين الطلب والعرض
وعلى نحو متزايد، تتكامل هذه السياسات مع سياسات التحوط الكلي لضمان سلامة النظام المالي كله وتشمل السياسات المستخدمة في كثير من الأحيان وضع حدود لنسب خدمة الدين إلى الدخل، وهو ما يمنع الأسر من الاقتراض بقروض عقارية أكبر مما ينبغي نسبة إلى دخلها، وحدود لنسب القروض إلى القيمة، وهو ما يقيد حجم قروض الرهن العقاري نسبة إلى قيم الممتلكات وبالتالي يتطلب فعلياً سداداً أولياً أدنى. كما تدير البنوك المركزية أسواق الإسكان من خلال رفع أسعار الفائدة على السياسات، الأمر الذي يؤدي إلى زيادات في أسعار الرهن العقاري وقروض الإسكان الأكثر تكلفة ولكن بما أن رفع أسعار الفائدة من شأنه أن يؤثر في جميع القطاعات الأخرى في الاقتصاد، وليس الإسكان فقط، فإن السياسة النقدية تعد أداة غير دقيقة لإدارة أسواق الإسكان.