جدل بشأن جدوى وضع سقف لزيادة الإيجارات في السعودية

ما بين مؤيد ومعارض، أثارت فكرة تحديد نطاق سعري للإيجارات السكنية في السعودية جدلا واسعا بين الخبراء والمستثمرين حاولت "الاقتصادية" استطلاع آرائهم لمعرفة مدى تأثير المقترح في مواجهة الارتفاعات الإيجارية المتواصلة، وسط جهود حكومية لتحقيق التوازن في القطاع العقاري.

ومع تسجيل السعودية موجة من زيادات المساكن بوتيرة قياسية، أصبح من الضروري البحث عن حلول مستدامة توازن بين حقوق المؤجر والمستأجر، في ظل ارتفاع للأسعار بات يهدد استقرار السوق العقارية.

وشهدت العاصمة الرياض ارتفاعا كبيرا في متوسط إيجارات المساكن خلال السنوات الأربع الماضية، حيث قفزت الإيجارات بنسبة 60% منذ 2021، مسجلة مسارا تصاعديا مستمرا.

وكانت "الاقتصادية" قد أجرت استطلاع في سبتمبر من العام الماضي حول تحديد سقف أعلى للزيادة السنوية في أسعار إيجارات القطاع السكني والتجاري في السعودية حيث أيد المقترح نحو 74 % من المشاركين، في حين رفض 26 % تحديد سقف أعلى للزيادة السنوية.

بعض الخبراء العقاريين أيدوا فكرة تحديد نطاق سعري للإيجارات كأداة لتنظيم هذه السوق وتحقيق العدالة، لكن المستثمرين أشاروا إلى أن تحديد سقف للإيجارات يعد عائقا أمام استثمارات القطاع والمحافظة على المساكن وصيانتها لتبقى الثروة العقارية موجودة.

وهنا يظهر سؤال يبحث عن إجابة، هل سيكون هذا الإجراء حلا فعالا أم سيؤدي إلى نتائج عكسية قد تؤثر في القطاع؟.

"الاقتصادية" رصدت التجارب العالمية، من خلال استقصاء آراء مجموعة من الخبراء والمختصين، الذين قدموا رؤاهم بشأن تحديد سقف للإيجارات، إضافة إلى عرض التحديات والفرص التي قد تنشأ من تطبيق هذه السياسات.

وذلك إلى جانب استعراض بعض التجارب الناجحة وأخرى كانت لها تداعيات سلبية، للوصول إلى استنتاجات قد تساعد على رسم سياسات أكثر مرونة وملاءمة لاحتياجات السوق السعودي.

توازن بين المستثمر والمستأجر

لخص الخبير والوسيط العقاري عبدالله العباد، إيجابيات تحديد سقف سعري لارتفاع الايجارات، في حماية المستأجرين من الارتفاع التصاعدي المفاجئ في الإيجارات، ما يسهم في تحقيق الاستقرار، ويسهل على البلديات التخطيط لتطوير البنية التحتية والخدمات عندما يكون هناك استقرار في أسعار الإيجارات.

العباد أضاف، قد يوفر نطاق الإيجارات الواضح بعض الطمأنينة للمستثمرين، ما يشجع على الاستثمار في العقارات، مضيفا أن كل تجربة لها سياقها الخاص، وينبغي تقييم أي قرار يتعلق بتحديد نطاق الإيجارات بناء على الظروف المحلية والاقتصادية، والتنفيذ بطريقة تضمن تحقيق التوازن بين حقوق المستأجرين والمستثمرين.

لكنه أشار إلى أن لتحديد نطاق الإيجارات سلبيات، بينها الضغط على المستثمرين بتقليل العائد، ما يجعل المطورين يستثمرون في مناطق أخرى أو يبتعدون عن الاستثمار في القطاع ونقص المعروض، إلى جانب انخفاض جودة المساكن المعروضة للإيجار، مع تجنب الملاك القيام بالصيانة اللازمة.

ووجه ولي العهد السعودي الأمير محمد بن سلمان أخيرا بـ 5 إجراءات لتحقيق التوازن في القطاع العقاري، تضمنت رفع الإيقاف عن 81 مليون متر مربع شمال العاصمة الرياض، واتخاذ الإجراءات النظامية اللازمة خلال مدة لا تتجاوز 90 يوما لضبط العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين بما يكفل تحقيق التوازن بين مصالح الأطراف.

وذلك علاوة على توفير أراضٍ سكنية مخططة ومطورة للمواطنين بعدد ما بين 10 إلى 40 ألف قطعة سنويا خلال 5 أعوام حسب العرض والطلب، وبأسعار لا تتجاوز 1500 ريال للمتر المربع.

كما وجه باتخاذ الإجراءات النظامية اللازمة لإصدار التعديلات المقترحة على نظام رسوم الأراضي البيضاء بصورة عاجلة خلال مدة لا تتجاوز (60) يوماً، بما يكفل تعزيز المعروض العقار.

كما تم تكليف الهيئة العامة للعقار والهيئة الملكية لمدينة الرياض برصد ومراقبة أسعار العقار في مدينة الرياض والرفع بتقارير دورية.

ربط الزيادة بمعدل التضخم أو الأزمات

الخبير والوسيط العقاري عبدالله العباد، استدل بتجربة دبي في تحديد إيجارات المساكن، بعد أن شهدت ارتفاع كبير في أسعار الإيجارات بسبب الطلب المتزايد والتوسع السريع في الاقتصاد.

أوضح، أن دبي ربطت الزيادة بمعدل التضخم أو بأداء السوق، مع إدخال نظام لدعم المستأجرين في الحالات التي يكون فيها السوق معرضا للضغوط مثل الأزمات الاقتصادية أو جائحة كورونا وغيرها، ومراجعة هذه القوانين دوريا للتكيف مع التغيرات في القطاع العقاري.

أشار إلى أن هذه القرارات أسهمت في تحقيق قدر من الاستقرار في سوق الإيجارات، حيث تم تقليل الارتفاعات المفرطة التي كانت تحدث في فترة من الفترات مع وجود أطر تنظيمي واضح، وأصبح السوق أكثر جاذبية للمستثمرين.

وبحسب العباد، ساعد نجاح التجربة النسبي على زيادة المعروض من الوحدات السكنية والتجارية، إلا أن الدولة واجهت تحديات مثل استمرار ارتفاع الإيجارات في بعض المناطق، وضغوط الطلب المتزايد بسبب النمو السكاني والتوسع.

تباين التجارب العالمية

قال العباد إن "من التجارب العالمية مثل ألمانيا، هناك أنظمة إيجار محددة تعد فعالة في ضبط تكلفة الإيجارات، عبر تحديد سقف للإيجارات بما يتماشى مع متوسط دخل السكان. لكن في مدن أخرى مثل سان فرانسيسكو، أدى تحديد الإيجارات إلى تفاقم مشاكل الإسكان، مع تحويل بعض الملاك وحدات السكن إلى جمعيات سكنية أو مساكن خاصة".

وبحسب تحليل سابق لـ"الاقتصادية"، ترجع ارتفاعات الإيجارات إلى 4 عوامل رئيسية، وهي نقص المعروض السكني، تأخر تسليم بعض المشاريع، الارتفاع الحاد في أسعار الأراضي السكنية، وزيادة الطلب على المساكن.

لا لتحديد سقف الارتفاع

في المقابل، قال لـ "الاقتصادية" كريم الشافعي، رئيس مجلس إدارة شركة الإسماعيلية للاستثمار العقاري المصرية وصاحب فكرة مشروع إعادة تأهيل وسط المدينة، إنه ضد وضع أي حد لأسعار الإيجارات والتي يحددها العرض والطلب، فمتى ما كان هناك عرض وطلب وهناك من هو مستعد لدفع المبلغ الذي أحدده، فلماذا يوضع سقف للارتفاع؟

الشافعي أضاف، إذا أرادت الجهات الحكومية التدخل فعليها تقديم الدعم للمواطن بشكل مباشر للشراء أو الإيجار، بما يمكن المستثمرين من المحافظة على العقار وصيانته ومواصلة الاستثمار لتبقى الثروة العقارية موجودة، لكن إذا تم تحديد سقف معين فيتسبب في تقليص الأرباح والتوجه إلى استثمار آخر يحقق الربح.

أشار إلى أنه في حال رأت الجهات المختصة أن الاسعار زادت والمواطنين غير قادرين على الدفع، فلديها خيارات أخرى من خلال الدعم المباشر للمستحقين، لأن الدخول في آليات السوق دائما تكون نتائجها عكسية.

وارتفاعات إيجارات المساكن أثرت بشكل مباشر في مؤشر التضخم في السعودية، ما حد من القدرة الشرائية للمستهلكين، حيث تشير بيانات الهيئة العامة للإحصاء إلى أن إيجارات المساكن تشكل نسبة 21% من مؤشر التضخم.

التوقف عن الاستثمار العقاري

استشهد الشافعي بأن هناك دول عمدت إلى تحديد سقف أعلى لارتفاع الايجارات منها برشلونة ونيويورك، ولم تثبت نجاحها بأي حال من الأحوال، وهو ما تسبب في توجه المستثمرين إلى التوقف عن الاستثمار في السوق العقارية.

وقبل أكثر من 50 عاما، كان لمصر تجربة من خلال تحديد سعر للإيجارات، وهو ما تسبب في سوء حال العقارات وعدم قدرة الملاك على الاستمرار، خاصة مع بقاء الإيجارات عند 10 جنيهات رغم تضاعف الأسعار طوال العقود الماضية.

الشافعي أضاف "ما زاد الأمر سوءا في هذه التجربة، أن العقود بقت أبدية في مصر فالعقد الذي أبرم مثلا في الستينيات الميلادية هو عقد لا ينتهي، ولا حتى بوفاة المالك لأنه ينتقل للجيل التالي، وهو ما دفع الملاك إلى البيع الفوري ما تسبب في مشكلة للشباب حديثي الزواج، الذين لم يعد لديهم إلا خيار الشراء فقط.

أما الآن فتحسن الوضع نظرا لوجود قوانين تسمح بتغيير أسعار التأجير للواحدات المستأجرة حديثا، بحسب رئيس مجلس إدارة شركة الإسماعيلية للاستثمار العقاري.

وجاءت موجة ارتفاع الإيجارات الحالية في في الرياض، بعد 5 سنوات من التراجع بين عامي 2017 و2022، وهي الفترة التي شهدت انخفاض الطلب على المساكن المؤجرة بسبب مغادرة عدد كبير من الوافدين، نتيجة تطبيق رسوم المرافقين على العمالة الوافدة.

انتقال عدوى الأراضي إلى الإيجارات

هنا يرى مدير تطوير الأعمال في مجموعة غرناطة العقارية البحرينية، المهندس زهير الدلال، أن وضع حدود لارتفاع الإيجارات وأسعارها يُعد إحدى الممارسات الدولية المعمول بها في بعض الدول لضبط أسعار الإيجارات والحد من التضخم، إلى جانب عامل العرض والطلب.

أضاف، أن ذلك قد يؤثر في المصلحة بين طرفي التعاقد وهما المؤجر والمستأجر، وبالتالي لا بد من دراسة تحديد السقف بعناية لتحقيق الجدوى والفائدة المرجوة منه، بما يضمن ضبط العلاقة وتحقيق التوازن بين أطراف العملية الإيجارية وإيجاد التكافؤ وسن قاعدة لا ضرر ولا ضرار.

بحسب الدلال، تكمن الأسباب المحورية التي تدفع بأسعار الإيجارات إلى الارتفاع، هو انعكاس الارتفاع الملحوظ في السنوات الأخيرة في أسعار الأراضي والمساكن بشكل مطرد منذ عام 2015، وانتقال هذه العدوى إلى سوق الإيجارات.

مواكبة المحفزات

الدلال قال إن وضع نطاق سعري للإيجارات من خلال القوانين التي تسنها الحكومة، عملية تنظيمية يتوجب أن تتزامن من إطلاق مبادرات محفزة لتعزيز الاقتصاد المحلي وجذب الاستثمارات الاجنبية لإقامة مشاريع عمرانية من خلال القطاع الخاص.

ويتمثل ذلك في توفير المخزون السكني المناسب وتحديد مناطق للتملك الحر للأجانب وفرض سقف إيجاري يمنح الملاك عائد مجزي في المناطق العمرانية، بما يسهم في موازنة دخل الفرد من الاقتصاد، بحسب مدير تطوير الأعمال في مجموعة غرناطة العقارية البحرينية.

فيما يتعلق بتحركات سوق العقار الاقليمية، لم يتوقع أية تقلبات قد تطرأ على الأسعار، بل استقرار يشجع على زيادة الطلب على شراء الشقق الفاخرة بما يتماشى مع خطط الدولة في الانفتاح السياحي والاقتصادي لتحقيق اقتصاد قوي ومستدام معزز بمشاريع البنية التحتية التي تتيح بيئة استثمارية خصبة.

شح الأراضي وتكاليف البناء أبرز التحديات

بشأن التحديات، قال إنّ من الأمور التي يجب الاهتمام بها أولا هي معالجة الثغرات التي تعتري طبيعة التعاملات ومنها على سبيل المثال قيمة الرسوم العالية نسبيا، طول الإجراءات التي أدت إلى عزوف المطورين على الاستثمار في المجال العقاري.

وذلك إلى جانب شح الأراضي وارتفاع أسعارها وقلة مخططات القسائم المعروضة في السوق، وارتفاع تكاليف البناء بسبب الزيادة المضطردة في أسعار مواد البناء وتكلفة الأيدي العاملة.

وطالب الدلال بمراجعة التشريعات العقارية وتطوير القوانين، لأهميتها في تنشيط الاقتصاد الوطني وتنظيم القطاع بكافة مكوناته والحفاظ على حقوق المطورين والمستثمرين وملاك العقارات، لكونه يعد من أهم القطاعات تأثيرا في النشاط الاقتصادي، علاوة على تشجيع إقامة مزيد من المعارض والمؤتمرات العقارية المتخصصة.

تجارب دولية

في المملكة المتحدة، يجب أن يتضمن عقد الإيجار موعد وكيفية مراجعة القيمة الإيجارية، وهناك قواعد يتعين اتباعها عند زيادة الإيجار. ولا يمكن زيادة القيمة الإيجارية في عقود الإيجار الأسبوعي أو الشهري أكثر من مرة في العام الواحد دون اتفاق، وفقا لموقع الحكومة البريطانية.

أما العقود محددة المدة، فلا تسمح بزيادة القيمة دون موافقة المستأجر. وفي جميع الأحوال، يجب أن تكون الزيادة عادلة ومنطقية، أي أن تكون متماشية مع متوسط القيمة الإيجارية المتعارف عليها.

ويسمح بزيادة القيمة الإيجارية خلال مدة العقد في 24 دولة، لكن في ظروف محددة، وفقا لتقرير لمنظمة التعاون الاقتصادي والتنمية. نصف هذه الدول، ومن بينها النمسا وشيلي والدنمارك وفرنسا وتركيا، تقبل تعديل القيمة الإيجارية بعض الشيء بما يتماشى مع مستويات التضخم.

أما في كندا، فيمكن زيادة القيمة الإيجارية التي يدفعها المستأجرون المقيمون، مرة واحدة أو مرتين سنويا، على حسب المقاطعة. وفي 22 دولة، يكون للمالك الحق في زيادة الإيجار إذا زادت عليه التكلفة.

في أيرلندا، يسمح للملاك تعديل الإيجار لتغطية أي تكاليف تتعلق بالوحدة المؤجرة، شريطة ألا تتجاوز الزيادة الحد السنوي المسموح به، والبالغ 2%. لكن في أستراليا والنمسا، لا يسمح بزيادة القيمة الإيجارية إذا زادت التكلفة، بينما يسمح بذلك في بلجيكا والدنمارك وإستونيا.

أسواق السعودية مفتوحة وحرة

أما نزار الحركان الرئيس التنفيذي لشركة أعمال الجود العقارية، فقال إن ما يميز أسواق المملكة ويعزز من جاذبيتها للمستثمرين أنها أسواق مفتوحة وحرة، ولا يتم التدخل فيها بشكل يؤثر على تنافسيتها مع الأسواق المشابهة إقليميا وعالميا.

أضاف، أنه لا يتم التدخل بشكل قد يضر بالمتعاملين بالسوق سواء مستثمري، أو ملاك، أو مستأجرين على اختلاف أنواع واستخدامات العقارات وتحديد نطاق سعري للإيجارات إذا لم يدرس بشكل وافي قد يكون له آثار سلبية، كما حدث في حالات بعض الدول.

ذكر أن هذا لا يعني أن ارتفاع أسعار الايجارات صحي ومقبول، بل أثره أيضا سلبي على الاقتصاد خاصة مع ارتفاع التضخم، لافتا إلى أن الانخفاض أيضا له آثاره السلبية والمطلب إيجاد آليات تضمن توازن الأسعار بين العرض والطلب.

أشار إلى أن التوجيهات الأخيرة تصب في هذا الاتجاه، خاصة التي تدعم زيادة المعروض والمتمثلة برفع الإيقافات عن مساحات شاسعة شمال الرياض، ما يشجع المطورين على ضح مزيد من المساحات التأجيرية تلبية للطلب المتنامي على اختلاف الاستخدامات.

مؤشر رسمي للإيجارات

المدير التنفيذي في شركة بصمة للتقييم العقاري عبدالرحمن راشد بن خنين، أكد أن ضبط العلاقة بين المؤجر والمستأجر من خلال وضع سقف للإيجارات السنوية سواء للسكني أو التجاري يعزز الاستثمار في القطاع من خلال توفير حلول مبتكرة تلبي احتياجات السوق العقارية وتوفر بيانات سوقية تقلل مخاطر الاستثمار فيه وتشجع المستأجرين على توقيع عقود طويلة الأمد، ما يخلق استقرارا في السوق.

وأضاف "أيضا يسهم في حماية الملاك من مخاطر انخفاض الدخل والمخاطر الائتمانية، ويحمي المستأجرين من خلال منع الارتفاعات العشوائية وغير المبررة في أسعار الإيجارات وإحداث التوازن في السوق العقارية والحد المضاربات غير العادلة والارتفاعات المفاجئة بشكل حاد".

بن خنين أوضح أن تحديد سقف للزيادات قد يُقلل من العائد الاستثماري المتوقع، ما يُثني البعض عن الاستثمار في بناء أو تطوير عقارات جديدة كما أن تحديد سقف موحد قد لا يناسب جميع الأحياء أو الفئات، إذ تختلف القيمة السوقية للعقار حسب الموقع والخدمات.

بن خنين اقترح إنشاء مؤشر رسمي للإيجارات يتم تحديثه باستمرار بناءً على الموقع، المساحة، والعوامل الأخرى، لضبط الأسعار بطريقة مرنة وعادلة.

اشتراط تقييم معتمد للعقار

بينما يرى سليمان الدبيخي المحلل والمقيم عقاري الرئيس تنفيذي لشركة أقطار العقارية أنه لا يمكن الجزم بتفاصيل الإجراءات التي قد تتخذ والتي يتوقع صدورها قبل نهاية شهر يونيو المقبل فيما يخص تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.

لكنه توقع أن يكون ضمن الإجراءات وضع قيود لتلافي الأثر الاقتصادي السلبي وخصوصا ما يتعلق بالزيادات السنوية للإيجارات، مثل اشتراط تقييم معتمد للقيمة الإيجارية السوقية للعقار، أو إصدار نسبة سنوية لا يمكن تجاوزها مرتبطة بعوامل اقتصادية أخرى، وذلك بما يحقق نسبة أمان واستقرار للمستأجر مع حفظ حق المالك في التصرف بأملاكه.

وأكد أن تجديد عقد الإيجار والزيادة الإيجارية المتسارعة فيه شكل خلال الثلاث سنوات الأخيرة في الرياض تأثيرا كبيرا في الصعيد السكني والتجاري.

الدبيخي قال إنه "من خلال مراقبة ودراسة السوق واجهنا عمليات إغلاق متكررة لمشاريع تجارية لعدة أسباب ومنها الزيادة الكبيرة عند تجديد عقد الإيجار، وكذلك واجهنا عمليات انتقال لمستأجري العقارات السكنية من مناطق إلى أخرى داخل الرياض، وفي كثير منها تحدث الزيادة من المالك دون دراسة ميدانية لإيجار العقارات المشابهة لعقاره ما شكل عامل سلبي في نسبة إشغال العقار".

وأشار إلى أنه لا يمكن إغفال دور المستثمرين والشركات القادمة من الخارج والموظفين المستقطبين معها في التأثير في الأسعار الإيجارية.