متغيرات عالمية ومحلية تزيد الضغوط على أسعار الأصول العقارية

حافظ نشاط السوق العقارية المحلية على مستواه المسجل خلال الأسبوع الأسبق نفسه، ولم يتجاوز نمو إجمالي قيمة الصفقات الأسبوعية سقف 0.1 في المائة، ليستقر مع نهاية الأسبوع الماضي عند أدنى من 3.7 مليار ريال، وهو المستوى المقارب لمستوياته المتدنية طوال الأسابيع الماضية منذ مطلع الربع الثالث الجاري نفسها. وتباين أداء القطاعين الأكبر في السوق العقارية، حيث سجل القطاع السكني على مستوى قيمة صفقاته ارتفاعا أسبوعيا وصل إلى 8 في المائة، مقابل انخفاض قيمة صفقات القطاع التجاري خلال الأسبوع نفسه 20.7 في المائة، وارتفعت قيمة صفقات إجمالي القطاعين الزراعي والصناعي للأسبوع نفسه 27.3 في المائة.
وبالنظر إلى مستويات قيم صفقات القطاعات الرئيسة للسوق كافة طوال الأشهر القليلة الماضية، لم تظهر حتى نهاية الأسبوع الماضي أي مؤشرات على خروجها من حالة التباطؤ التي بدأتها منذ مطلع الربع الثالث الجاري، وقد يعزى ذلك إلى غياب المحفزات بالدرجة اللازمة والكافية لتنشيط التعاملات العقارية، إضافة إلى سيطرة العوامل الرئيسة على نشاط السوق، المتمثلة في تراجع القروض العقارية الممنوحة للأفراد، والمؤثرة بدرجة أساسية في أداء القطاع السكني تحديدا، كما يتصاعد أسبوعا بعد أسبوع الارتفاع المطرد في معدل الفائدة، الذي وصل خلاله معدل الفائدة بين البنوك المحلية "ثلاثة أشهر" إلى نحو 3.3 في المائة، ويتوقع أن يشهد مزيدا من الارتفاعات من بعد نهاية الأسبوع الجاري، قياسا على توقعات قيام الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي برفع معدل الفائدة بما لا يقل عن 75 نقطة أساس، وزيادة احتمالات أن يرفعها مائة نقطة أساس بعد إعلان معدل التضخم في الاقتصاد الأمريكي بأعلى من التوقعات، ووصوله إلى 8.3 في المائة خلال آب (أغسطس) الماضي، ولارتباط الريال السعودي بسعر صرف ثابت مع الدولار الأمريكي، فسيقوم البنك المركزي السعودي برفع معدل الفائدة على الريال، بالقدر الذي يبقي معدل الفائدة على الريال أعلى من الفائدة على الدولار، وبالتأكيد فإنها العوامل الأساسية التي ستسهم مجتمعة في زيادة الضغوط على الأسعار بشكل عام، ومن ضمنها بالطبع أسعار الأصول العقارية.

التغيرات في الأسعار الحقيقية للأصول العقارية السكنية

استمرت آثار ركود السوق العقارية طوال الأشهر الماضية في الانعكاس تدريجيا على مستويات الأسعار السوقية، وتحولت من مجرد تباطؤ نموها الذي اعتادته طوال أكثر من ثلاثة أعوام ماضية، إلى الدخول في مناطق سلبية بالنسبة إلى الفلل والشقق السكنية، بينما ما زالت أسعار الأراضي السكنية شبه مستقرة، حسب أحدث بيانات السوق العقارية بنهاية الأسبوع الماضي "15 سبتمبر".
فعلى مستوى المتوسط العام للسعر الحقيقي للمتر المربع من الأراضي السكنية، سجل المتوسط خلال الربع الثالث الجاري حتى نهاية الأسبوع الماضي، استقرارا مقارنة بمستواه خلال الربع الثاني السابق، بينما تباطأ على مستوى المقارنة السنوية مع الربع نفسه من العام الماضي إلى 11.8 في المائة، مقارنة بنموه السنوي خلال الربع الثاني السابق البالغ 15.9 في المائة. أما بالنسبة إلى المتوسط العام للسعر الحقيقي للفيلا السكنية الواحدة، فقد سجل المتوسط خلال الربع الثالث الجاري انخفاضا ربعيا مقارنة بالربع الثاني من العام، ووصلت نسبة الانخفاض إلى 1.2 في المائة، وانعكس ذلك التراجع على النمو السنوي للمتوسط العام لسعر الفلل السكنية، بتباطؤه من 6.2 في المائة خلال الربع الثاني من العام الجاري، إلى نحو 2.3 في المائة خلال الربع الثالث الجاري حتى نهاية الأسبوع الماضي.
وبالاتجاه نفسه الذي سجلته الفلل السكنية، سجل النمو السنوي للمتوسط العام للسعر الحقيقي للشقة السكنية الواحدة خلال الربع الثالث الجاري انخفاضا ربعيا بنسبة 1.8 في المائة، وهو الانخفاض الربعي الثاني تواليا، وانعكس سلبا على النمو السنوي للمتوسط العام لسعر الشقق السكنية، بتباطؤه من 6.3 في المائة خلال الربع الثاني من العام الجاري، إلى نحو 2.1 في المائة خلال الربع الثالث الجاري حتى نهاية الأسبوع الماضي.
وتزداد أهمية مراقبة تحركات الأسعار خلال الفترة المقبلة، والتعرف أكثر على انعكاسات المتغيرات المحلية والعالمية على أداء السوق عموما، وعلى اتجاهات الأسعار السوقية بعد موجة صعودها القياسي خلال الأعوام الثلاثة الماضية، وهو ما سيتم التركيز عليه أسبوعيا من خلال التقرير العقاري لـ"الاقتصادية".

التضخم وإيجار السكن وأسعار بعض المواد الإنشائية

أظهرت أحدث نشرات الهيئة العامة للإحصاء الخاصة بالرقم القياسي لأسعار المستهلك ومتوسطات أسعار السلع والخدمات بنهاية أغسطس الماضي، تسجيل معدل التضخم ارتفاعا سنويا بنسبة وصلت إلى 3 في المائة، مقارنة بمعدله خلال الشهر الأسبق البالغ 2.7 في المائة، بينما سجل ارتفاعا شهريا وصلت نسبته إلى 0.4 في المائة مقارنة بمستواه خلال يوليو من العام الجاري نفسه. كما سجل الرقم القياسي للإيجار المدفوع للسكن ارتفاعه السنوي للشهر السادس تواليا بنسبة وصلت إلى 2.7 في المائة، وسجل ارتفاعا شهريا مقارنة بالشهر الأسبق بنسبة بلغت 0.4 في المائة.
أما على مستوى التغيرات الشهرية في متوسطات أسعار بعض المواد الإنشائية للفترة نفسها، فقد أظهرت جميعها انخفاضات شهرية مقارنة بمستوياتها خلال أغسطس مع يوليو، جاءت على النحو الآتي: انخفاض شهري لمتوسط سعر الحديد للشهر الرابع تواليا 7.9 في المائة، وانخفاض متوسط سعر الأخشاب للشهر الثالث تواليا 0.5 في المائة، وانخفاض متوسط سعر الكيابل للشهر الثالث تواليا 0.8 في المائة، وانخفاض متوسط سعر الأسمنت للشهر الثاني تواليا 0.5 في المائة، وانخفاض متوسط سعر الخرسانة الجاهزة للشهر الثاني تواليا 0.6 في المائة.
وعلى مستوى التغيرات السنوية في متوسطات أسعار بعض المواد الإنشائية للفترة نفسها، فقد تحول كل من الحديد والخرسانة الجاهزة من التباطؤ إلى الانخفاض سنويا، لينضما إلى الأسمنت الذي بدأ انخفاضاته السنوية منذ منتصف العام الماضي، وجاءت التغيرات السنوية على النحو الآتي: انخفض المتوسط الشهري لسعر الحديد بمعدل سنوي 4.6 في المائة، كأول انخفاض سنوي له منذ منتصف 2020، واستقر بنهاية أغسطس الماضي عند 3,502 ريال للطن الواحد، فاقدا أكثر من 776 ريالا للطن مقارنة بأعلى سعر وصل إليه في مايو الماضي. وانخفض المتوسط الشهري لسعر الخرسانة الجاهزة بمعدل سنوي 0.2 في المائة، واستقر بدوره عند أدنى من 207 ريالات للمتر المكعب الواحد، كما استمر المتوسط الشهري للأسمنت في الانخفاض للشهر الـ14 تواليا، مسجلا انخفاضا بمعدل سنوي بلغ 0.4 في المائة، استقر على أثره عند 13.9 ريال للكيس الواحد "50 كيلا". بينما تباطأ النمو السنوي للمتوسط الشهري لسعر الكيابل إلى 9.2 في المائة، ليستقر المتوسط الشهري لسعرها بنهاية الفترة عند 49.9 ريال للمتر الطولي الواحد، وتباطأ النمو السنوي للمتوسط الشهري لسعر الأخشاب إلى 11.4 في المائة، استقر على أثره عند أدنى من 3.656 ريال للمتر المكعب الواحد.