تراجع قياسي لقيمة الصفقات العقارية خلال الأسبوع الماضي بـ 54.6 %

عاد نشاط السوق العقارية المحلية إلى التراجع مجددا بنهاية الأسبوع الماضي، مسجلا انخفاضا أسبوعيا وصلت نسبته إلى 54.6 في المائة، مقارنة بارتفاعه القياسي خلال الأسبوع الأسبق 106.9 في المائة، وليستقر إجمالي قيمة الصفقات العقارية عند مستوى ثلاثة مليارات ريال، وباستبعاد أثر تنفيذ عملية بيع مخطط أراض تجارية في شرق الرياض بمساحة إجمالية تجاوزت ثلاثة ملايين متر مربع، بإجمالي قيمة بيع تجاوزت 2.1 مليار ريال "متوسط السعر 700 ريال للمتر المربع"، فإن نسبة الانخفاض في النشاط بنهاية الأسبوع الماضي ستتراجع إلى 33.7 في المائة "عوضا عن انخفاضه 54.6 في المائة"، مقارنة بارتفاعه 41.7 بنهاية الأسبوع الأسبق "عوضا عن ارتفاعه 106.9 في المائة"، وهو القياس الأقرب إلى الدقة باستبعاد أثر الصفقات العقارية الكبيرة غير المتكررة بصورة منتظمة، إضافة إلى انخفاض أسعار صفقاتها كونها في الغالب تنفذ على أراض خام ذات مساحات كبيرة جدا.
في العموم، لم يظهر نشاط السوق العقارية مع دخوله الربع الأخير من العام الجاري، أي مؤشرات حتى تاريخه على الخروج من حالة الركود التي بدأها منذ مطلع الربع الثالث الماضي، سبق إيضاح كثير من العوامل التي أسهمت في سيطرة الركود على نشاط السوق، أتى في مقدمتها تباطؤ نمو القروض العقارية الممنوحة للأفراد طوال الأشهر الثمانية الأولى من العام الجاري 16.3 في المائة، وتراجع عدد عقودها التمويلية للفترة نفسها 20 في المائة، مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي، إضافة إلى التصاعد المطرد في معدل الفائدة على الاقتراض البنكي، الذي وصل خلاله معدل الفائدة على القروض بين البنوك SIBOR لفترة ثلاثة أشهر مطلع الأسبوع الماضي إلى أعلى من 4.1 في المائة، مقارنة بمعدل فائدة لم يتجاوز 0.8 في المائة خلال التاريخ نفسه من العام الماضي، وتظهر المقارنة بين المعدلين أنه ارتفع بأكثر من 5.1 ضعف خلال عام واحد فقط، وهذا بكل تأكيد يرفع من تكلفة الاقتراض بشكل عام، والقروض العقارية على وجه الخصوص، وكان من أول نتائجه قيام الشركة السعودية لإعادة التمويل العقاري بتمديد فترة سداد القروض العقارية للمواطنين إلى 30 عاما، وبرر الرئيس التنفيذي للشركة هذا القرار بأنه جاء للضغوط الناتجة عن ارتفاع معدل الفائدة، وفي ضوء هذه الأوضاع ستصبح الرهون العقارية أغلى من السابق.
وقد قابلت هذه العوامل المستجدة على السوق العقارية وصول الأسعار السوقية لمختلف الأصول إلى مستويات مرتفعة جدا، ما نتج عنه في خلاصة تحليل تفاعل تلك العوامل فيما بينها إلى ميل نشاط السوق العقارية إلى الركود والتباطؤ للشهر الرابع على التوالي، وفي حال استمر طوال الأشهر المقبلة - التي ستشهد مزيدا من ارتفاع معدلات الفائدة - فقد تتضاعف الضغوط على الأسعار السوقية بمستوياتها الراهنة، وهو الأمر الذي بدأت تعكسه مؤشرات الصفقات العقارية على المواقع المضاربية في أنحاء وأطراف المدن الرئيسة، حيث سجل المتوسط الشهري لأسعار الأراضي السكنية في مخطط الخير شمال مدينة الرياض انخفاضا وصلت نسبته إلى 29.7 في المائة، مقارنة بذروة الأسعار التي سجلتها خلال شباط (فبراير) الماضي من هذا العام. وستبقى أوضاع السوق العقارية المحلية خاضعة للمتابعة اللصيقة حتى نهاية العام الجاري، للتعرف بدرجة دقيقة على ما ستؤول إليه اتجاهات الأسعار السوقية، قياسا على ما سبق ذكره أعلاه من تفاعل قائم بين أبرز العوامل المؤثرة خلال الفترة الراهنة إلى السوق العقارية.

مؤشرات الأداء الأسبوعي

أظهرت مؤشرات الأداء الأسبوعي للسوق العقارية انخفاضا في إجمالي قيمة صفقاتها 54.6 في المائة، وقد تركز الانخفاض الأسبوعي على القطاعين الرئيسين الأكبر للسوق، السكني والتجاري، مقابل ارتفاع إجمالي القطاعين الزراعي والصناعي. حيث سجلت قيمة صفقات القطاع السكني انخفاضا أسبوعيا قياسيا وصلت نسبته إلى 41.1 في المائة، واستقرت مع نهاية الأسبوع الماضي عند مستوى 1.6 مليار ريال "53.8 في المائة من إجمالي قيمة الصفقات الأسبوعية للسوق العقارية"، وانخفضت أيضا قيمة صفقات القطاع التجاري خلال الأسبوع نفسه بنسبة قياسية وصلت إلى 70.3 في المائة، واستقرت مع نهاية الأسبوع الماضي عند أدنى من مستوى مليار ريال "35.6 في المائة من إجمالي قيمة الصفقات الأسبوعية للسوق العقارية". في المقابل، سجل إجمالي قيمة صفقات القطاعين الزراعي والصناعي ارتفاعا أسبوعيا 17.8 في المائة، واستقر عند أدنى من مستوى 321 مليون ريال "10.6 في المائة من إجمالي قيمة الصفقات الأسبوعية للسوق العقارية".
أما على مستوى الأداء الأسبوعي لبقية المؤشرات الأخرى للسوق العقارية المحلية، فقد سجل عدد الصفقات العقارية انخفاضا للأسبوع الثالث على التوالي بلغ 11.9 في المائة، مستقرا مع نهاية الأسبوع عند أدنى من 3.6 ألف صفقة. كما انخفض عدد العقارات المبيعة للأسبوع الثالث على التوالي بنسبة بلغت 17.9 في المائة، واستقر حجم المبيعات الأسبوعية للسوق عند مستوى 3.6 ألف عقار مبيع، وأخيرا، سجل إجمالي مساحة الصفقات العقارية المنفذة خلال الأسبوع ارتفاعا أسبوعيا بنسبة قياسية وصلت إلى 40.9 في المائة، واستقر إجمالي المساحات المنفذ عليها عند مستوى 42.6 مليون متر مربع.

التغيرات في الأسعار الحقيقية للأصول العقارية السكنية

استمرت آثار ركود السوق العقارية طوال الربع الثالث الماضي في الانعكاس تدريجيا على مستويات الأسعار السوقية، وتحولت من مجرد تباطؤ نموها الذي اعتادته طوال أكثر من ثلاثة أعوام ماضية، إلى الدخول في مناطق سلبية بالنسبة إلى الفلل والشقق السكنية، بينما لا تزال أسعار الأراضي السكنية شبه مستقرة، حسب أحدث بيانات السوق العقارية حتى نهاية الأسبوع الماضي.
فعلى مستوى المتوسط العام للسعر الحقيقي للمتر المربع من الأراضي السكنية، سجل المتوسط خلال الربع الثالث الماضي، استقرارا مقارنة بمستواه خلال الربع الثاني السابق، بينما تباطأ على مستوى المقارنة السنوية مع الربع نفسه من العام الماضي إلى 12 في المائة، مقارنة بنموه السنوي خلال الربع الثاني السابق البالغ 15.9 في المائة. أما بالنسبة إلى المتوسط العام للسعر الحقيقي للفيلا السكنية الواحدة، فقد سجل المتوسط خلال الربع الثالث الماضي انخفاضا ربعيا مقارنة بالربع الثاني من العام، ووصلت نسبة الانخفاض إلى 1.3 في المائة، وانعكس ذلك التراجع على النمو السنوي للمتوسط العام لسعر الفلل السكنية، بتباطئه من 6.2 في المائة خلال الربع الثاني من العام الجاري، إلى نحو 2.2 في المائة خلال الربع الثالث الماضي.
وبالاتجاه نفسه الذي سجلته الفلل السكنية، سجل النمو السنوي للمتوسط العام للسعر الحقيقي للشقة السكنية الواحدة خلال الربع الثالث الماضي انخفاضا ربعيا 1.7 في المائة، وهو الانخفاض الربعي الثاني تواليا، وانعكس سلبا على النمو السنوي للمتوسط العام لسعر الشقق السكنية، بتباطئه من 6.3 في المائة خلال الربع الثاني من العام الجاري، إلى نحو 2.2 في المائة خلال الربع الثالث الماضي. وتزداد أهمية مراقبة تحركات الأسعار خلال الفترة المقبلة، والتعرف أكثر على انعكاسات المتغيرات المحلية والعالمية على أداء السوق عموما، وعلى اتجاهات الأسعار السوقية بعد موجة صعودها القياسي خلال الأعوام الثلاثة الماضية، وهو ما سيتم التركيز عليه أسبوعيا من خلال التقرير العقاري لـ"الاقتصادية".