انكماش مبيعات المساكن 25.3 % خلال 2022
اختتمت السوق العقارية المحلية نشاطها خلال 2022 على انكماش مبيعاتها من الأصول العقارية بنسبة 22.3 في المائة "237.5 ألف عقار مبيع"، وانكماش أعداد الصفقات العقارية خلال العام 21.8 في المائة "228.9 ألف صفقة"، ما نتج عنه تباطؤ نمو قيمة الصفقات العقارية إلى 5.8 في المائة بنهاية 2022 لتستقر عند 223.3 مليار ريال، مقارنة بنموها القياسي خلال 2021 بنسبة 22.9 في المائة "211.1 مليار ريال". يعزى التباطؤ الذي طرأ على نشاط السوق العقارية خلال 2022 إلى انكماش القطاع السكني خاصة في النصف الثاني من العام، الذي شهد تسارع ارتفاع تكلفة الرهون العقارية لأعلى مستوياتها خلال 22 عاما مضت، وتراجع أحجام القروض العقارية الجديدة الممنوحة للأفراد لأول مرة منذ أول نشر لبياناتها مطلع 2016، ما أدى بدوره إلى تراجع إجمالي قيمة صفقات القطاع السكني خلال العام 3.8 في المائة، وانخفاضها خلال النصف الثاني من العام بنسبة أكبر وصلت إلى 17.3 في المائة، علما بأنها قد سجلت ارتفاعا خلال النصف الأول من العام نفسه بمعدل سنوي وصل إلى 7.8 في المائة، كما سجل القطاع السكني تراجعا في عدد الصفقات وحجم المبيعات خلال العام بنسبة 24.6 في المائة وبنسبة 25.3 في المائة على الترتيب.
شهد العام الماضي كما واسعا من التطورات والمتغيرات غير المسبوقة على كل المستويات، بدءا من استمرار تحديات الوباء العالمي ممثلا في كوفيد - 19، وتصاعد موجاته خاصة في الصين بما تمثله من ثقل كبير في ميزان الاقتصاد والتجارة عالميا، وما نتج عن تفشي هذا الوباء واستمراره من اختلالات عميقة ضربت بآثارها في عديد من مفاصل الاقتصاد العالمي، مرورا بالارتفاع القياسي في معدلات التضخم في أغلب اقتصادات العالم، ووصوله إلى أعلى مستوياته منذ أكثر من أربعة عقود زمنية مضت، نتيجة للسياسات التيسيرية من البنوك المركزية عالميا منذ مطلع 2009 حتى ما قبل نهاية الربع الأول من 2022، وزاد من وتيرة التضخم العالمي نشوب التوترات الجيوسياسية، وتحديدا من الصراع الروسي - الأوكراني، وما ترتب عليها من تذبذبات حادة في أسواق الطاقة، والآثار السلبية في إمدادات أسوق السلع الأساسية، وصولا إلى التحرك المتشدد والمتسارع الوتيرة من قبل البنوك المركزية لمواجهة التضخم برفع معدلات الفائدة، التي كشف رصدا حديثا لوكالة "رويترز"، عن قيام البنوك المركزية التي تشرف على أكثر من عشر عملات تداولا في العالم برفع معدلات الفائدة بإجمالي 2700 نقطة أساس من خلال 54 قرارا بالرفع طوال 2022، كما قررت البنوك المركزية في الأسواق الناشئة رفع معدلات الفائدة بنحو 93 مرة خلال العام نفسه بإجمالي 7425 نقطة أساس، أي ما يعادل ثلاثة أمثال المسجل خلال 2021 عند 2745 نقطة أساس.
انعكس ما تقدم أعلاه إجمالا بآثار سلبية في الاقتصاد العالمي والأسواق في العموم، وأسهم أيضا في رسم مستقبل ضبابي خلال العام الجديد، اجتمعت أغلب التوقعات على احتمالية كبيرة بدخول الاقتصاد العالمي في ركود تضخمي قبل النصف الأول من 2023، وقد تمتد الانعكاسات السلبية لتلك التحديات طوال العامين المقبلين على أقل تقدير. وقد أظهرت النتائج الختامية لأداء الأسواق خلال 2022 تسجيلها لانخفاضات قياسية، وصلت في الأسواق الأمريكية إلى 8.8 في المائة لمؤشر "داو جونز"، وإلى أعلى من 19.4 في المائة لمؤشر "ستاندرد آند بورز 500"، بينما تفاقمت خسارة مؤشر "ناسداك 100" إلى 33.1 في المائة، وانضمت بقية الأسواق المالية العالمية للوتيرة نفسها من الخسائر خلال 2022، فقدت معها نحو خمس قيمتها الرأسمالية، كأسوأ أداء لتلك الأسواق العالمية منذ الأزمة المالية العالمية 2008. كما خسرت أسواق السندات نحو 16.0 في المائة من قيمتها، وسجلت أكبر انخفاض سنوي لها منذ عام 1990 على الأقل، وسط تسابق البنوك المركزية حول العالم نحو إبطاء وتيرة ارتفاع أسعار المستهلك "التضخم"، بالاعتماد على رفع معدلات الفائدة في مختلف أنحاء العالم، ولم تنج حتى أسواق العقار والإسكان حول العالم من دفع ثمن اندفاع البنوك المركزية نحو سياساتها المتشددة، التي بدأت بتسجيل خسائر ربعية لأول مرة منذ 2012 في أغلبها، راوحت بنهاية الربع الثالث من 2022 بين 1.1 في المائة "كوريا الجنوبية" و5.9 في المائة "السويد" وفقا لأحدث بيانات بنك التسويات الدولية BIS، وكانت قد وصلت الخسارة للفترة نفسها إلى 1.3 في المائة في سوق الإسكان الأمريكية، وإلى 4.3 في المائة في سوق الإسكان في هونج كونج، وإلى 4.0 في المائة في سوق الإسكان في النرويج، وإلى 3.2 في المائة في سوق الإسكان في ماليزيا، ويتوقع استمرار تباطؤ نشاطات أغلب أسواق الإسكان حول العالم، بعد اتمامها نحو العقد من الزمن من الارتفاع المطرد، نتيجة لتأثرها بتشديد البنوك المركزية ورفع معدلات الفائدة.
الأداء السنوي للسوق العقارية خلال 2022
تلخص أداء القطاعات الرئيسة للسوق العقارية المحلية خلال 2022، في تسجيل إجمالي قيمة صفقات القطاع السكني لانخفاض سنوي بلغت 3.8 في المائة، مقارنة بارتفاعها خلال 2021 بنسبة 11.6 في المائة، ليستقر إجمالي قيمة صفقات القطاع السكني مع نهاية 2022 عند مستوى 126.5 مليار ريال "56.6 في المائة من إجمالي قيمة الصفقات السنوية للسوق العقارية". بينما سجل إجمالي قيمة صفقات القطاع التجاري ارتفاعا سنويا قياسيا 28.6 في المائة، مقارنة بارتفاعه خلال 2021 بنسبة 36.6 في المائة، ليستقر إجمالي قيمة صفقات القطاع مع نهاية العام عند مستوى 78.7 مليار ريال "35.2 في المائة من إجمالي قيمة الصفقات السنوية للسوق العقارية". وسجل إجمالي قيمة صفقات القطاعين الزراعي والصناعي انخفاضا سنويا 2.0 في المائة، مقارنة بارتفاعه القياسي خلال 2021 بنسبة 100.4 في المائة، واستقر إجمالي قيمة صفقات القطاعين بنهاية العام عند مستوى 18.2 مليار ريال "8.1 في المائة من إجمالي قيمة الصفقات السنوية للسوق العقارية".
أما على مستوى أداء بقية المؤشرات المتعلقة بعدد الصفقات العقارية والعقارات المبيعة إضافة إلى إجمالي مساحاتها، فقد جاءت على النحو الآتي؛ انخفض إجمالي العدد السنوي للصفقات العقارية 21.8 في المائة، مقارنة بانخفاضه الطفيف خلال 2021 بنسبة 0.6 في المائة، ووصل مع نهاية 2022 إلى نحو 228.9 ألف صفقة عقارية "بلغ 292.6 ألف صفقة عقارية خلال 2021"، وانخفض أيضا إجمالي العدد السنوي للعقارات المبيعة خلال 2022 بنسبة قياسية 22.3 في المائة، مقارنة بارتفاعه الطفيف جدا خلال 2021 بنسبة لم تتجاوز 0.1 في المائة، ووصل مع نهاية العام إلى 237.5 ألف عقار مبيع "بلغ 305.7 ألف عقار مبيع خلال 2021"، وأخيرا سجل الإجمالي السنوي لمساحة الصفقات العقارية المنفذة خلال 2022 انخفاضا قياسيا وصلت نسبته إلى 65.9 في المائة، مقارنة بارتفاعه القياسي خلال 2021 بنسبة وصلت إلى 186.6 في المائة، ووصل مع نهاية العام إلى أكثر من 1.4 مليار متر مربع "بلغ أكثر من 4.1 مليار متر مربع خلال 2021".
أسباب الركود العقاري خلال النصف الثاني من 2022
شهد نشاط السوق العقارية ركودا لافتا خلال النصف الثاني من 2022، وتركز بدرجة أكبر في القطاع السكني بما يمثله من وزن نسبي أكبر مقارنة ببقية القطاعات الرئيسة للسوق، الذي انخفضت قيمة صفقاته خلال الفترة بمعدل سنوي وصل إلى 17.3 في المائة، مقارنة بارتفاعه خلال النصف الأول من العام نفسه 7.8 في المائة، وتراجعت أعداد صفقات القطاع ومبيعاته من الأصول العقارية خلال النصف الثاني بمعدل سنوي 28.0 في المائة لعدد الصفقات السكني، وانخفاضه أيضا لحجم المبيعات بمعدل سنوي 28.6 في المائة.
تأثر القطاع السكني بالتغيرات التي طرأت على عديد من العوامل الأساسية التي شكلت المحرك الأكبر في نشاطه طوال الفترات الماضية صعودا أو هبوطا، كان من أبرزها التراجع الذي طرأ بصورة لافتة على معدلات نمو القروض العقارية الممنوحة للأفراد، التي سجلت انخفاضا بمعدل سنوي 18.7 في المائة عن أول 11 شهرا من 2022، وانخفاضا آخر لإجمالي عدد العقود التمويلية بنسبة 21.4 في المائة خلال الفترة نفسها، ويقدر وفقا لتلك التطورات أن يسجل حجم التمويل العقاري الجديد الممنوح للأفراد انخفاضه السنوي الأول منذ أول نشر لبياناته في مطلع 2016 بنسبة تناهز 20.2 في المائة، وانخفاض عدد عقود التمويل العقاري للعام نفسه بنسبة تقدر بنحو 22.6 في المائة للعام الثاني على التوالي، وتزامنت تلك التطورات العكسية مع الارتفاع المطرد الذي طرأ على معدلات الفائدة "تكلفة الرهن العقاري"، التي ارتفعت خلال النصف الثاني من 2022 بمعدل ناهز الـ500 نقطة أساس، ووصولها إلى أعلى مستوياتها خلال نحو 22 عاما مضت، وجاء التسارع الأكبر للارتفاع معدل الفائدة خلال النصف الثاني من العام، وتحديدا منذ منتصف تشرين الأول (أكتوبر) من 2022، ما ترتب عليه زيادة في الضغوط على نشاط السوق العقارية عموما، وعلى القطاع السكني على وجه الخصوص، الذي يمثل الوزن النسبي الأكبر السوق، وزيادة اعتماده بنسبة أكبر على تعاملات المستهلكين الأفراد، الذين يعتمدون بدورهم بدرجة أكبر أثناء إتمام عمليات شرائهم للأراضي والمساكن على التمويل من البنوك ومؤسسات التمويل. وهو ما دفع بدوره الشركة السعودية لإعادة التمويل العقاري في مطلع أكتوبر من 2022 إلى تمديد فترة سداد القروض العقارية للمواطنين إلى 30 عاما، نتيجة للضغوط المتوقعة الناتجة عن ارتفاع معدل الفائدة، وما سيترتب عليه من ارتفاع في تكلفة الرهون العقارية على كاهل المقترضين.
العامل الآخر الذي أسهم في الحد من نشاط السوق عموما، والقطاع السكني تحديدا خلال النصف الثاني من 2022، ما جاء متمثلا في الارتفاع الكبير الذي شهدته الأسعار السوقية لمختلف الأصول العقارية من أراض ومنتجات عقارية، التي كانت بدأت تسجله بمعدلات قياسية منذ أكثر من ثلاثة أعوام ماضية، واستمر حتى نهاية النصف الأول من 2022، قابله في الوقت ذاته تقلص في القدرة الشرائية لأغلب شرائح المستهلكين، مقارنة بتلك المستويات المرتفعة للأسعار، وتضاعف تأثير هذا العامل بالتزامن مع ارتفاع معدلات الفائدة البنكية على القروض العقارية، التي قلصت بدورها من حجم القدرة الائتمانية الممكنة.
سيشكل استمرار الركود العقاري الراهن لأشهر مقبلة ضغوطا أكبر على الأسعار المتضخمة للأصول العقارية باختلاف أنواعها، خاصة مع استمرار معدلات الفائدة مرتفعة خلال العامين المقبلين، وما تحمله من ارتفاع لتكلفة الرهون العقارية على المستهلكين، ومع تزايد ضخ الآلاف من الوحدات السكنية الجديدة في جانب العرض، نتيجة لتوجه كثير من ملاك الأراضي نحو التخارج منها أو الدخول في شراكات استثمارية مع المطورين العقاريين، خاصة مع بدء تنفيذ المراحل التالية من نظام الرسوم على الأراضي البيضاء في المدن الرئيسة، إضافة إلى بدء المرحلة الأولى من النظام في أغلب المدن حول المملكة، كلها تدفع بترجمة مزيد من الإصلاحات المنشودة على واقع السوق العقارية المحلية، والوصول بها إلى أوضاع تلبي احتياجات الاقتصاد الوطني والمجتمع على حد سواء، بما يحقق التوازن بين قوى العرض والطلب في السوق، وينتج عنه استقرارا في مستويات الأسعار بعد موجة الارتفاعات القياسية التي شهدتها طوال الأعوام الأخيرة، تجاوزت من خلالها القدرة الشرائية لأغلبية المستهلكين.
الانخفاض السنوي للتمويل العقاري السكني لأول مرة منذ 2016
أظهرت أحدث النشرات الإحصائية الشهرية للبنك المركزي السعودي "ساما"، انخفاض التمويل العقاري السكني الجديد للأفراد المقدم من المصارف ومن شركات التمويل خلال تشرين الثاني (نوفمبر) الماضي من 2022 بمعدل سنوي قياسي وصل إلى 36.4 في المائة، متراجعا إلى ثاني أدنى معدل شهري له منذ أكتوبر 2019 عند أدنى من 7.7 مليار ريال. كما انخفض عدد العقود التمويلية المرتبطة بها بمعدل سنوي قياسي وصل إلى 35.7 في المائة، استقر مع نهاية الشهر قبل الماضي عند مستوى 10.1 ألف عقد تمويلي.
وبالنظر إلى تطورات التمويل العقاري السكني خلال أول 11 شهرا من 2022، فقد سجلت انخفاضا سنويا وصلت نسبته إلى 18.7 في المائة، متراجعا حجمه الإجمالي خلال الفترة إلى أدنى من 116.7 مليار ريال، مقارنة بحجمه خلال الفترة نفسها من العام الماضي الذي وصل إلى نحو 143.4 مليار ريال. وانخفض متزامنا معه بمعدل سنوي أكبر إجمالي عدد العقود التمويلية بنسبة 21.4 في المائة، متراجعا مع نهاية الفترة نفسها إلى نحو 149.1 ألف عقد تمويلي، مقارنة بأكثر من 189.6 ألف عقد تمويلي كان قد وصل إليه خلال الفترة نفسها من العام الماضي. ووفقا لتلك المعدلات يتوقع أن انتهاء 2022 على انخفاض التمويل العقاري خلال العام بنسبة 20.2 في المائة، ليستقر حجمه خلال العام عند مستوى 124.7 مليار ريال، مقارنة بحجمه خلال 2021 البالغ 156.3 مليار ريال، ويعد هذا أول انخفاض سنوي لحجم التمويل العقاري الجديد الممنوح للأفراد منذ بداية نشر البنك المركزي السعودي لبياناته في 2016. كما يتوقع أن يتراجع عدد العقود التمويلية المبرمة خلال العام نفسه بنسبة 22.6 في المائة إلى نحو 159.5 ألف عقد تمويلي، مقارنة بعددها خلال 2021 البالغ 206.1 ألف عقد تمويلي، ويعد ثاني انخفاض سنوي لعدد العقود التمويلية للعام الثاني على التوالي، بعد أن سجل انخفاضه الأول خلال 2021 بنسبة 11.0 في المائة.
جاءت تلك النسب من الانخفاض خلال الفترة لكل من إجمالي التمويل العقاري السكني وأعداد العقود التمويلية، امتدادا لتباطؤ نمو الإقراض العقاري للأفراد منذ منتصف العام الماضي، وتحول خلال الفترة الأخيرة إلى مسار التراجع بالتزامن مع ارتفاع تكلفة الرهن العقاري، وصول معدلات الفائدة البنكية إلى أعلى مستوياتها خلال أكثر من عقدين من الزمن، إضافة إلى الارتفاعات القياسية في أسعار الأراضي والعقارات خلال الأعوام الثلاثة الأخيرة، وابتعادها بالأسعار السوقية لمختلف تلك الأصول العقارية عن القدرة الشرائية لأغلب الأفراد. وقد انعكس استمرار ذلك الانخفاض في حجم التمويل العقاري على نشاط السوق العقارية في القطاع السكني، الذي أظهر انخفاض إجمالي قيمة صفقات القطاع خلال 2022 بنسبة 3.8 في المائة، وتأكدت آثاره بصورة أوضح بالنسبة لكل من عدد صفقات القطاع السكني الذي انخفض خلال العام نفسه بنسبة 24.6 في المائة، وحجم المبيعات السكنية التي سجلت انخفاضا سنويا للعام نفسه بنسبة 25.3 في المائة.
