12.7 مليار ريال قيمة الصفقات العقارية في فبراير .. انخفضت 40.2 %
أنهت السوق العقارية المحلية أداءها خلال شباط (فبراير) من العام الجاري، على انخفاض سنوي قياسي 40.2 في المائة، مقارنة بالشهر نفسه من العام الماضي، استقر على أثره إجمالي قيمة الصفقات العقارية عند 12.7 مليار ريال (21.2 مليار ريال خلال شباط (فبراير) 2022)، كما سجلت انخفاضا شهريا، مقارنة بالشهر الأسبق من العام نفسه 16.8 في المائة (15.2 مليار ريال خلال كانون الثاني (يناير) 2022). وشمل الانخفاض كلا من القطاعين السكني والتجاري، الذي وصل معدل انخفاضه سنويا لقيمة صفقات القطاع السكني إلى 42.9 في المائة، وبلغ للقطاع التجاري نحو 47.8 في المائة.
وامتد الانخفاض في النشاط العقاري، الذي أنهى تسعة أشهر متتالية من الركود إلى بقية مؤشرات أداء السوق، حيث سجل إجمالي عدد الصفقات المنفذة خلال الشهر انخفاضا سنويا قياسيا بلغت نسبته 42.3 في المائة (14.6 ألف صفقة عقارية)، مقارنة بعددها خلال الشهر نفسه من العام الماضي (25.2 ألف صفقة عقارية خلال شباط (فبراير) 2021)، وانخفض بالوتيرة نفسها حجم المبيعات الشهرية بمعدل سنوي قياسي وصلت نسبته إلى 42.4 في المائة (15.0 ألف عقار مبيع)، مقارنة بحجمها خلال الشهر نفسه من العام الماضي (26.0 ألف عقار مبيع خلال شباط (فبراير) 2021)، وتراجع إجمالي المساحات المنفذ عليها تلك الصفقات العقارية بمعدل سنوي بلغ 4.9 في المائة (104.8 مليون متر مربع)، ووقف القطاع التجاري خلف انخفاض إجمالي المساحات المنفذة بحدة التراجعات السنوية نفسها لقيم وعدد الصفقات وحجم المبيعات، بتسجيل المساحات المنفذة تجاريا نموا سنويا بلغ 36.4 في المائة، مقابل تراجعها سنويا للقطاع السكني بنسبة قياسية بلغت 48.1 في المائة.
تأثر النشاط العقاري المحلي سلبا بعديد من العوامل الرئيسة، خضعت السوق العقارية تحت سيطرتها طوال تسعة أشهر متتالية بدءا من تموز (يوليو) 2021 حتى نهاية الشهر الماضي، تمثلت أهم تلك العوامل التي أدخلت السوق في ركود مستمر طوال تلك الفترة على النحو التالي:
- ارتفاع معدل الفائدة (تكلفة الرهون العقارية) بوتيرة متسارعة، تضاعفت بنكيا خلال أقل من 12 شهرا مضى بنحو ستة أضعاف، وارتفع معدل اتفاقية إعادة الشراء (الريبو) بأكثر من خمسة أضعاف، وكذلك معدل اتفاقية إعادة الشراء المعاكس (الريبو العكسي) بنحو عشرة أضعاف، وجاءت تلك التغيرات ضمن جهود البنك المركزي أسوة بسياسات البنوك المركزية حول العالم، في مقدمتها الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي، التي تركزت على رفع معدل الفائدة (تكلفة التمويل) للحد من المستويات المرتفعة القياسية التي وصل إليها التضخم عالميا، وكانت الأعلى خلال أكثر من أربعة عقود زمنية مضت، ويتوقع استمرار تلك السياسات النقدية المتشددة حتى نهاية العام المقبل.
- تراجع الإقراض العقاري الممنوح للأفراد، الذي مثل خلال 2019 ــ 2022 واحدا من أهم محفزات نمو النشاط العقاري ومستويات الأسعار، وكان قد اتخذ مسارا عكسيا خلال النصف الثاني من العام الماضي، مسجلا انخفاضا سنويا 24.7 في المائة، وانخفض بالتزامن معه عدد العقود التمويلية العقارية بمعدل سنوي وصل إلى 26.0 في المائة، وقد أظهرت أحدث بيانات البنك المركزي السعودي بنهاية كانون الثاني (يناير) الماضي، انخفاض القروض العقارية الجديدة للأفراد بمعدل سنوي 30.1 في المائة للشهر السابع تواليا.
- تزامن التغير المتسارع في العوامل السابقة أعلاه، مع ارتفاع مستويات الأسعار السوقية لمختلف الأصول العقارية، تجاوزت خلالها قدرة شريحة كبيرة من المستهلكين، وكانت قد شهدت معدلات نمو متسارعة خلال الفترة 2019 ــ 2022 مدعومة بزيادة الطلب المحلي، وانخفاض معدلات الفائدة، وتوافر الدعم السكني الحكومي، وعادة ما تشهد الأسعار المتضخمة تمنعا في بداية تغير ظروف الأسواق العقارية، لفترات قد تتجاوز العام على أقل تقدير، ومع تقلص فرص التمويل وانخفاض القدرة الشرائية للمستهلكين شهرا بعد شهر، تبدأ الأسعار في التراجع بوتيرة متباطئة استجابة لتلك العوامل المستجدة على السوق، وهو ما بدأ عديد من الأسواق العقارية حول العالم في تحقيقه أخيرا، ويتوقع أن تلتحق بها السوق المحلية، خاصة مع الإجراءات الإيجابية التي اتخذتها الدولة خلال الشهر الماضي، شملت بداياتها زيادات كبيرة في الأراضي والمنتجات العقارية لتعزيز جانب العرض، ثم إقرار مصفوفة الدعم السكني الجديدة، التي استهدفت بدرجة أكبر الشرائح الأدنى دخلا بدءا من ثلاثة آلاف ريال شهريا، وتخفيضه تدريجيا مع كل ارتفاع لمستويات الأجور الشهرية.
انخفاض التمويل العقاري السكني الجديد يناير 2023سجل إجمالي التمويل العقاري السكني الجديد للأفراد المقدم من المصارف ومن شركات التمويل، انخفاضا سنويا قياسيا للشهر السابع على التوالي 30.1 في المائة خلال كانون الثاني (يناير)، وتراجع مستواه الشهري إلى أدنى من 8.7 مليار ريال، وفقا لأحدث البيانات الصادرة عن البنك المركزي السعودي (ساما). كما سجل إجمالي عدد العقود التمويلية المرتبطة بتلك القروض العقارية الجديدة انخفاضا سنويا قياسيا للشهر السابع على التوالي، وصلت نسبته إلى 31.1 في المائة، استقر مع نهاية الشهر عند نحو 11.5 ألف عقد تمويلي.
وجاءت تلك النسب من الانخفاض خلال الفترة لكل من إجمالي التمويل العقاري السكني وأعداد العقود التمويلية، امتدادا لانخفاض الإقراض العقاري للأفراد بمعدلات لافتة منذ مطلع النصف الثاني من 2022، بالتزامن مع الارتفاع المطرد والمتسارع لتكلفة الرهن العقاري، ووصول معدلات الفائدة البنكية إلى أعلى مستوياتها خلال أكثر من عقدين من الزمن، والمتوقع استمرار آثارها العكسية الضاغطة على النشاط العقاري طوال الأشهر المقبلة في ظل مستوياتها المرتفعة الراهنة، ويزيد من ضغوطها الارتفاعات القياسية، التي سجلتها مستويات الأسعار السوقية لمختلف الأصول العقارية خلال الفترة من 2019 إلى 2022، نتيجة الزيادة القياسية لتدفقات القروض العقارية الجديدة بنحو 519.3 مليار ريال، تم ضخ أغلبها بالتزامن مع تدني معدلات الفائدة إلى أدنى مستوياتها خلال أكثر من عقدين من الزمن سبقت تلك الفترة.
