البنك المركزي السعودي .. ترتيبات تنظيمية لتطوير قطاع التمويل

أكدت أنظمة التمويل ولوائحها التنفيذية المقرة من البنك المركزي السعودي على أهمية تنظيم القطاع والمحافظة على استقراره ووضع الضوابط اللازمة لممارسته، وحماية المتعاملين فيه بتوضيح حقوق والتزامات كل منهم، وبيان المخاطر المحتملة عليهم، وضمان سلامة وعدالة التعاملات، وتشجيع المنافسة العادلة بين جهات التمويل آخذا في الحسبان مبادئ الشفافية والإفصاح.
ونصت المادة الرابعة من نظام مراقبة شركات التمويل على حظر مزاولة أي من نشاطات التمويل المحددة في النظام إلا بعد الحصول على ترخيص بذلك وفق أحكامه.
وتشدد الأنظمة على ضرورة حماية حقوق المستفيد فيما يخص منتجات التمويل، حيث تضمنت اللائحة التنفيذية لنظام مراقبة شركات التمويل عديدا من الأحكام المتعلقة بحماية حقوق المستفيد، ومن ذلك -على سبيل المثال لا الحصر- الأحكام المنظمة لطريقة احتساب معدل تكلفة التمويل والإفصاح عنه، وتحديد حد أقصى للرسوم الإدارية، وآلية معالجة الشكاوى، إضافة إلى معايير وإجراءات السداد المبكر بما يحقق العدالة بين طرفي العقد.
وأصدر البنك المركزي مبادئ حماية عملاء المصارف، ومبادئ حماية عملاء شركات التمويل التي تهدف إلى حماية مصالح العميل والتأكد من أن تعامل جهات التمويل مع العميل يتم بطريقة مهنية عادلة، وتقديم الاستشارة لهم والتعويض عند حصول أي مشكلة أو في حال الرغبة في تقديم الشكاوى.
ومن أهداف البنك المركزي الاستراتيجية حصول العـميل الذي يتعامل مع المؤسسات المالية الخاضعة لإشرافه على معاملة عادلة، وكذلك حصوله على الخدمات والمنتجات المالية بكل يسر وسهولة وبتكلفة مناسبة وجودة عالية.
ولا يتطلب على شركات التمويل، خلاف العقاري (كالشركات المرخصة بممارسة نشاط الإيجار التمويلي) التي تقدم تمويل عقارات غير سكنية كالعقارات التجارية الموجهة لغير الأفراد الحصول على عدم ممانعة البنك المركزي، شريطة حصولها على الترخيص لممارسة النشاط التمويلي ذي العلاقة.
كما يمكن لشركات التمويل طرح أسهمها للاكتتاب العام، وذلك وفقا للمعايير والأنظمة ذات العلاقة وبعد الحصول على عدم ممانعة البنك المركزي المسبقة.
ووفقا للمادة الـ23 من اللائحة التنفيذية لنظام مراقبة شركات التمويل، التي نصت أنه على شركة التمويل الحصول على خطاب يتضمن عدم ممانعتها قبل طرح أي منتجات تمويلية جديدة أو تعديل أي منتجات تمويلية قائمة موجهة للأفراد أو المستفيدين من التمويل متناهي الصغر. ويحظر نظام مراقبة شركات التمويل ممارسة نشاط خلاف نشاط التمويل، ويجوز للشركات مزاولة الأنشطة المكملة والداعمة لأنشطتها، وفق أحكام نظام مراقبة شركات التمويل ولائحته التنفيذية. وكذلك حظر قواعد الترخيص للنشاطات المساندة لنشاط التمويل ممارسة المنشأة المساندة للتمويل أي نشاط آخر لم يرخص به البنك المركزي، ويمكن للمنشأة المرخصة الجمع بين نشاطين أو أكثر من النشاطات المساندة للتمويل، على أن تقدم طلب تعديل الترخيص، ليشمل نشاطا آخر من النشاطات المساندة، ويجب أن يبنى الطلب على مبررات مقنعة لإجراء التعديل، وترفق معه أي وثائق أو معلومات أو دراسات يطلبها البنك المركزي. ويجب ألا تقل نسبة توطين الموارد البشرية عن 50 في المائة عند بدء المنشأة المساندة للتمويل ممارسة نشاطها، وفقا لحكم المادة الـ20 من قواعد الترخيص للنشاطات المساندة لنشاط التمويل.
وللبنك المركزي إلغاء ترخيص المنشأة، عند تحقق إحدى الحالات المنصوص عليها في المادة الـ15 من قواعد الترخيص للنشاطات المساندة لنشاط التمويل، وهي بناء على طلب المنشأة المساندة للتمويل، مع مراعاة حقوق الدائنين والمستفيدين، وسلامة النظام المالي، إذا ثبت أن المنشأة المساندة للتمويل زودت البنك المركزي بمعلومات زائفة، أو أغفلت الإفصاح عن معلومات جوهرية كان عليها الإفصاح عنها لأغراض الترخيص، إذا أخلت المنشأة المساندة للتمويل بمتطلبات قواعد الترخيص للنشاطات المساندة لنشاط التمويل، أو بأحكام أنظمة التمويل، أو بما يصدره البنك المركزي من تعليمات، عدم بدء المنشأة المساندة للتمويل مزاولة النشاطات المرخص لها خلال ستة أشهر من تاريخ صدور الترخيص، توقف عمليات المنشأة المساندة للتمويل لمدة تزيد على ثلاثة أشهر متصلة، أو ستة أشهر متفرقة، دون الحصول على عدم ممانعة البنك المركزي الكتابية المسبقة. يذكر أن مدة الترخيص الصادر عن البنك المركزي للمنشأة المساندة لنشاط التمويل ثلاثة أعوام، وللبنك المركزي تجديده بناء على طلب المنشأة. وتقدم المنشأة طلب التجديد كتابيا قبل ثلاثة أشهر على الأقل من تاريخ انتهاء مدة الترخيص، حيث ينتهي الترخيص للمنشأة المساندة لنشاط التمويل عند انتهاء مدة الترخيص دون تجديد، أو تعيين مصف للمنشأة المساندة للتمويل، أو الدخول في إجراءات إفلاس المنشأة المساندة للتمويل وفقا لأحكام نظام الإفلاس.
ويختص البنك المركزي بتنظيم قطاع التمويل العقاري وفقا للمادة الثانية من نظام التمويل العقاري والمادة الثانية من اللائحة التنفيذية للنظام، وله في سبيل ذلك الترخيص لشركات التمويل العقاري بمزاولة نشاط التمويل العقاري، وفقا لأحكام النظام، ونظام مراقبة شركات التمويل، ولوائحهما، اتخاذ الإجراءات اللازمة للمحافظة على سلامة قطاع التمويل العقاري واستقراره وعدالة التعاملات فيه، اتخاذ الإجراءات اللازمة لتشجيع المنافسة العادلة والفعالة بين الممولين العقاريين، إصدار القواعد والتعليمات لتنظيم عمل قطاع التمويل العقاري، اتخاذ الوسائل المناسبة لتطوير قطاع التمويل العقاري، والعمل على توطين وظائفه، ورفع كفاءة العاملين فيه، بتنظيم التزامات الممولين العقاريين في شأن تدريب الموارد البشرية ورفع مهاراتها وتنمية معارف العاملين في القطاع.
كما قام البنك المركزي بإقرار صيغة نموذجية موحدة لعقود التمويل العقاري للأفراد، التي تهدف إلى زيادة الشفافية في العقود وتحقيق مبدأ العدالة بين الممولين العقاريين وتعزيز حقوق العملاء وحماية مصالحهم، يقوم البنك المركزي بشكل دوري بنشر بيانات القروض العقارية في النشرة الإحصائية الشهرية والإحصاءات السنوية. كما قام البنك المركزي أخيرا بإضافة بيانات التمويل العقاري السكني الجديد للأفراد المقدم من البنوك وشركات التمويل العقاري في النشرة الإحصائية الشهرية، وذلك لزيادة الشفافية وتوفير بيانات لأصحاب المصلحة.
ويكمن دور البنك المركزي في الإشراف والرقابة على شركات التمويل بشكل عام بما في ذلك شركات التمويل العقاري والتأكد من سلامة أوضاعها المالية وحماية حقوق المتعاملين ووضع السياسات التي من شأنها تنظيم التمويل العقاري. إضافة إلى الإشراف على منتجات التمويل المدعومة التي تقدم من خلال الممولين العقاريين من النواحي الفنية، وذلك بغرض التأكد من عدم مخالفة سياسات الائتمان وإدارة المخاطر بما لا يخل بسلامة النظام المالي وعدالة التعاملات. وقد قام البنك المركزي ببعض الإجراءات التي من شأنها أن تسهم في دعم التمويل العقاري في المملكة، منها زيادة نسبة التمويل إلى قيمة العقار (LTV) من 70 إلى 90 في المائة للمواطنين الراغبين بتملك المسكن الأول، وإصدار مبادئ التمويل المسؤول، وإصدار تعميم التعليمات الإلزامية عند تقديم منتج التمويل العقاري للأفراد والعقود الموحدة للتمويل العقاري، وتوسيع قاعدة النشر لبيانات التمويل العقاري السكني، وذلك لزيادة الشفافية وتوفير بيانات لأصحاب المصلحة.
وحددت المادة العاشرة من اللائحة التنفيذية لنظام التمويل العقاري الحدود الدنيا من محتويات عقد التمويل مثل مدة عقد التمويل وإجمالي مبلغ التمويل وعدد الأقساط وقيمة كل قسط وتاريخ بداية الأقساط ونهايتها وغيرها من البيانات المذكورة في المادة العاشرة. إضافة إلى أنه يجب أن يتصدر عقد التمويل العقاري ملخص يتضمن المعلومات الأساسية للمنتج التمويلي وأحكام عقد التمويل الأساسية بلغة واضحة للمستفيد وفقا للنموذج الذي يقرره البنك المركزي، وأن يوثق تسلم المستفيد لهذا الملخص في ملف التمويل. كما قام البنك المركزي بإقرار صيغة نموذجية موحدة لعقود التمويل العقاري للأفراد بصيغتي المرابحة والإجارة التي تهدف إلى زيادة الشفافية في العقود وتحقيق مبدأ العدالة بين الممولين العقاريين وتعزيز حقوق العملاء وحماية مصالحهم. أما بالنسبة للتملك المبكر للمستأجر الأصل المؤجر، فإنه وفقا للمادة الـ11 من اللائحة التنفيذية لنظام الإيجار التمويلي، إذا اختار المستأجر امتلاك الأصل المؤجر بموجب العقد في أي وقت، فيجوز له التملك المبكر لذلك الأصل بملحق منفصل يبرم به البيع أو الهبة، وذلك بتعجيل سداد الأقساط المتبقية دون تحمل تكلفة الأجل عن المدة المتبقية من العقد. وللمؤجر التعويض عن تكلفة إعادة الاستثمار، بما لا يتجاوز تكلفة الأجل للأشهر الثلاثة التالية للتملك المبكر، إضافة إلى ما يدفعه المؤجر لطرف ثالث بسبب العقد من نفقات نص عليها العقد، إذا كانت تلك النفقات لا يمكن استردادها، وذلك عن المدة المتبقية من العقد. كما أنه يجوز أن ينص في العقد على فترة يحظر فيها التملك المبكر، إذا كان محل العقد عقارا وترتب على هذا الشرط خصم من تكلفة الأجل، وبشرط ألا تتجاوز مدة الحظر عامين من تاريخ إبرام العقد.
الجدير بالذكر في الوقت الحالي يرخص البنك المركزي بممارسة الأنشطة الداعمة والمكملة والمرتبطة بنشاط التمويل وفق ما يحدده البنك المركزي، ومنها نشاط تحصيل ديون جهات التمويل، ونشاط الوساطة الرقمية، وقد يقر البنك المركزي نشاطات جديدة مستقبلا. علما أن نشاط تحصيل ديون جهات التمويل يقصد به تقديم خدمات تحصيل الديون من العملاء، نيابة عن الجهات التمويلية الخاصة والمرخصة من البنك المركزي، وكذلك الجهات العامة التي يسمح لها نظامها بمنح الائتمان. وبالنسبة لنشاط الوساطة الرقمية فهي منصة إلكترونية تربط بين العملاء وجهات التمويل المرخصة، مع الأخذ في الحسبان التزاماتهم الائتمانية وملاءتهم المالية، لعرض الخيارات التمويلية المتاحة لهم، لقاء مقابل مادي.