تصحيح أسعار المساكن عالميا بعد 10 أعوام من الارتفاعات
أظهرت أحدث البيانات ربع السنوية المتعلقة بالأسعار الحقيقية للمساكن في مختلف دول العالم، الصادرة عن بنك التسويات الدولية BIS دخولها في مراحل تصحيح على نطاق واسع بعد أكثر من عشرة أعوام من الصعود، مدفوعة بسياسات التيسير الكمي التي اتخذتها البنوك المركزية حول العالم بقيادة الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي، أثناء وبعد نشوب الأزمة المالية العالمية في 2008، مقترنة بانخفاض معدلات الفائدة طوال الفترة.
وزادت وتيرة الارتفاع في الأسعار الحقيقية للمساكن على مستوى العالم بعد الجائحة العالمية خلال 2020، نتيجة قيام البنوك المركزية باتخاذ مزيد من قرارات خفض معدلات الفائدة، وزيادة التيسير الكمي لأجل دعم الاقتصادات والأسواق في مواجهة تداعيات الجائحة، واستمرت تلك التطورات طوال الفترة 2020-2022، إلى أن استيقظت البنوك المركزية على أعلى معدلات تضخم خلال أكثر من 42 عاما مضى، ليسارع صانعو السياسات النقدية بأعلى تشديد نقدي متسارع منذ عقود.
وقد نجحت البنوك المركزية من خلال تلك السياسات المتشددة والمتسارعة في كبح جزء كبير من التضخم، إلا أنها لم تصل بعد حتى تاريخه إلى المستهدفات النهائية القاضية بخفض معدل التضخم إلى 2.0 في المائة فما دون، ما دفع محافظي البنوك المركزية عالميا إلى التأكيد على استمرار منهجية رفع الفائدة مستقبلا، والمحافظة على مستوياتها المرتفعة حتى 2025 والإشارة إلى قيام احتمالات استمرارها حتى تتأكد مؤشرات استقرار الأسعار في الاقتصادات عند مستوياتها المستهدفة.
تأثيرات ارتفاعات الفائدة
بينت إحصاءات الأسعار الحقيقية للمساكن الصادرة عن بنك التسويات الدولية BIS، بداية تأثرها عكسيا نتيجة الارتفاع المطرد لمعدل الفائدة مع بداية الربع الثالث من العام الماضي، واتساع دائرة ذلك التأثر العكسي خلال الربع الرابع 2022، وزيادة تعمقه مع الربع الأول من العام الجاري على نطاق أوسع من الأسواق العقارية حول العالم. فعلى مستوى المتوسط العالمي للأسعار الحقيقية للمساكن، سجل المتوسط انخفاضه السنوي خلال الربع الثالث من 2022 لأول مرة منذ الربع الأول 2012، واستمر بوتيرة سلبية أكبر خلال الربع الرابع من العام الماضي بنسبة 1.9 في المائة.
من انخفاض 2.5 % إلى 7.1 %
امتد التصحيح السعري للمساكن في أغلب الاقتصادات حول العالم بعد أكثر من عقد زمني من الارتفاعات، ففي منطقة اليورو تصاعدت التراجعات السعرية للمساكن من معدل انخفاض سنوي بلغ 2.5 في المائة بنهاية الربع الثالث 2022، إلى أن تجاوز معدل انخفاضه سنويا بنهاية الربع الأول من العام الجاري سقف 7.1 في المائة.
وعلى مستوى أسواق المساكن في الاقتصادات المتقدمة، فقد سجلت أول انخفاض سنوي لها منذ الربع الرابع 2012 بنسبة بلغت 2.6 في المائة بنهاية الربع الرابع 2022، أما بالنسبة إلى المساكن في اقتصادات الأسواق الناشئة، فقد استبقت بقية الأسواق الرئيسة بانخفاضها مبكرا بمعدل سنوي منذ الربع الثاني 2022 بنسبة 0.2 في المائة، ثم انخفاضها خلال الربع الثالث بمعدل سنوي 0.7 في المائة، وزيادة معدل الانخفاض إلى 1.4 في المائة بنهاية الربع الرابع 2022.
وتأتي تلك التطورات العكسية للأسواق بعد أكثر من عقد من الارتفاعات المبالغ فيها لأسعار المساكن، نتيجة التحول الكبير والمتسارع في سياسات البنوك المركزية بقيادة الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي، المتمثل في الرفع المتسارع لمعدل الفائدة، إضافة إلى اندفاعها بدرجة أكبر نحو التشديد الكمي على عكس ما قامت به طوال الفترة 2008-2021. ويتوقع وفقا لما تضمنته تصريحات محافظي البنوك المركزية طوال العام ونصف العام الماضي، التي أكدت استمرار منهجية التشديد النقدي، والمحافظة على المستويات المرتفعة الحالية لمعدل الفائدة خلال العامين المقبلين على أقل تقدير، أن تؤدي تلك السياسات المركزية المتشددة إلى إحداث مزيد من الضغوط على أسواق الإسكان حول العالم، وهو ما أشار إليه تحديدا رئيس مجلس إدارة الاحتياطي الفيدرالي في تصريحه الأخير نهاية الأسبوع الماضي.
300 قرار برفع الفائدة خلال 18 شهرا
بينما تضخمت أرقام التضخم إلى مستويات غير مسبوقة، في فترة ما بعد الجائحة إثر الطلب المتزايد وتعطل سلاسل الإمداد وعديد من المؤثرات، ما انعكس على الأسواق والمؤسسات والأفراد بشكل سلبي، وباتت المخاوف تتزايد من حدوث ركود عميق يفاقم الأزمات الصحية والاقتصادية، إلا أن البنوك المركزية سرعان ما استجابت لموجة تضخمية حادة واتخذت سياسات نقدية معاكسة مع نهاية الربع الأول من 2022، بانتهاجها سياسات متشددة تجاه السيولة، وقيامها برفع معدلات الفائدة بوتيرة متسارعة جدا، تجاوز عدد قرارات رفع معدل الفائدة التي اتخذها أكبر 39 بنكا مركزيا حول العالم خلال عام ونصف مضى 300 قرار بالرفع، ومع ذلك لم يصل مستوى التضخم حتى الآن إلى المستوى المستهدف للبنك الفيدرالي الأمريكي عند 2 في المائة.
تراجعات الأسعار تصل إلى 19 %
بخصوص أسعار المساكن في الدول، يرصد مؤشر الاقتصادية العقاري انخفاضات واضحة لدى معظم الاقتصادات جراء ضعف الطلب مع ارتفاع تكلفة التمويل، ووفقا لأحدث بيانات بنك التسويات الدولية BIS حتى نهاية الربع الأول من العام الجاري، فقد وصلت أعلى نسب الانخفاض السنوي في الأسعار الحقيقية للمساكن في كندا بمعدل 19.1 في المائة، تلتها السويد بمعدل انخفاض سنوي بلغ 16.5 في المائة، ثم ألمانيا بانخفاض أسعار المساكن فيها بمعدل سنوي 13.9 في المائة، ثم أستراليا بمعدل انخفاض سنوي 13.8 في المائة، وقد وصلت نسبة إجمالي أسواق المساكن التي سجلت انخفاضا سنويا بنهاية الربع الأول 2023 إلى أعلى من 79.2 في المائة من الإجمالي حول العالم، وتعد النسبة الأعلى خلال أكثر من أربعة عقود.
