ديناميكية تسارعت في أعقاب الجائحة..أفق فرانكفورت مظلمة مع ارتفاع تكاليف تجديد المكاتب

في أحد أحياء فرانكفورت الأكثر مركزية، وعلى مرمى حجر من محطة القطار الرئيسية في المدينة، يقع برج شاهق الارتفاع مكون من 19 طابقًا كان يشغله في السابق بنك دي زدوحدة الاستثمار التابعة للاتحاد ظلت شاغرة لأكثر من أربع سنوات.

يعد برج بروتالست، الذي افتتح أبوابه في عام 1977، أحد الضحايا الأكثر بروزًا لديناميكية تسارعت في أعقاب جائحة كوفيد. مع اختيار المستأجرين البارزين بشكل متزايد للمساحات المبنية حديثًا - وارتفاع تكاليف التجديد - يتم التخلي عن المباني القديمة في فرانكفورت.

تشكل زيادة عدد المكاتب الشاغرة مشكلة في مختلف أنحاء ألمانيا. ولكن في العاصمة المصرفية للبلاد، إحدى المدن القليلة في القارة التي تتمتع بأفق ناطحات السحاب التي تضم منطقة تجارية، أصبحت هذه المساحات الفارغة واضحة بشكل متزايد.

ارتفعت معدلات الشواغر في فرانكفورت من نحو 7% في عام 2019 إلى أقل بقليل من 10% في الربع الثالث من العام الماضي، وفقًا لتقرير صادر في ديسمبر عن شركة وساطة عقارية. كوشمان و ويكفيلدومن بين أبراج المكاتب في المدينة وحدها، قد ينمو هذا العدد إلى ما يصل إلى 20% بحلول عام 2028، وفقاً للوسيط.

في حين أن الوافدين الجدد تمامًا إلى السوق نادرون، فمن الشائع أن تقوم البنوك وشركات المحاماة التي تأسست بالفعل في إحدى ناطحات السحاب في فرانكفورت بنقل مكاتبها بشكل دوري.

ما الذي تغير بعد كوفيد
إلى جانب ألمانيا إن ما يثير القلق بشكل خاص هو التباطؤ الاقتصادي في الولايات المتحدة وارتفاع عدد الأشخاص الذين يعملون من المنزل - وهو أن معظم المستأجرين المحتملين بدأوا في إعطاء الأولوية للمكاتب الأصغر والأحدث على المساحات الأكبر التي تحتاج إلى إصلاح.

وقالت تينا رويتر، رئيسة شركة كوشمان في ألمانيا: "يبحث المستأجرون على وجه التحديد عن مساحات متميزة في مواقع رئيسية، ويقبل معظمهم إيجارات أعلى لكل متر مربع لأنهم يقللون من مساحاتهم الإيجارية في نفس الوقت".

وفي الوقت نفسه، غالباً ما تحتاج المكاتب التي يهجرونها إلى عمليات تجديد واسعة النطاق، مما يجعل من الصعب العثور على مستأجرين جدد.

وفي حين كان أصحاب العقارات على دراية بالطلب المتزايد على العقارات المتوافقة مع معايير الحوكمة البيئية والاجتماعية والمؤسسية ومخاطر الشواغر التي تواجهها أبراج المكاتب القديمة، لم يتخذ جميعهم الخطوات اللازمة لترقية مبانيهم، كما قالت رويتر من كوشمان.

علاوة على ذلك، "يواجه أصحاب العقارات الذين أدرجوا بالفعل أعمال التجديد في خطط أعمالهم الآن تحدي زيادة تكاليف البناء".
ويظهر تقرير كوشمان آند ويكفيلد أن ما يقرب من ثلثي مخزون المكاتب في فرانكفورت سيكون عمره أكثر من 20 عامًا بحلول نهاية العقد، وهي النقطة التي عادة ما تكون هناك حاجة بعدها إلى عمليات تجديد واسعة النطاق.

وبالإضافة إلى مطالب المستأجرين، تطورت متطلبات التخطيط الحضري أيضًا، كما يقول ماركوس جويتشينبرجر، الذي يرأس قسم البناء والتخطيط في فرانكفورت "نريد أن تبتعد الأبراج عن المناطق الميتة في الطوابق الأولى، والتي توجد بشكل خاص في المباني القديمة، وأن توفر مساحات مفتوحة للجمهور بدلاً من ذلك".

ومن أجل تلبية كل هذه المتطلبات، يتعين على أصحاب المكاتب الآن استثمار مبالغ أكبر بكثير مما فعلوه قبل الجائحة. فقد قفزت تكاليف البناء لتجديد المكاتب بنحو 50% من نهاية عام 2019 إلى نوفمبر 2024، وفقًا للبيانات التي نشرها المكتب الإحصائي الفيدرالي الألماني.