ماذا تعرف عن الصناديق الاستثمارية العقارية؟

عزيزي القارئ نسمع هذه الأيام عن طرح بنوك وشركات مالية لصناديق استثمارية عقارية وقد يتبادر إلى ذهن المهتم بالشأن العقاري سؤال عن ماهية تلك الصناديق ولماذا تطلق عن طريق بنوك وليس شركات تطوير عقاري.
إن الصناديق العقارية هي البديل العلمي والعالمي للمساهمات العقارية التقليدية التي لطالما رأيناها في السابق وعاناها البعض بسبب تجاوزات بعض العقاريين أصحاب المساهمات.
ولمعرفة ماهية تلك الصناديق وآلية عملها دعونا أعزائي القراء نستعرض بعض المشكلات التي واجهت القطاع العقاري من بعض المساهمات التقليدية ومن أهمها:
- عدم وجود آلية مالية لحفظ حقوق المساهمين أثناء وبعد المساهمة ولا حساب خاص للمساهمة مراقب من جهة مستقلة.
- عدم والوضوح في توزيع الأرباح على المساهمين وبيان أرباح مطلق المساهمة فيمكن لمطلق المساهمة أن يحصل على أرباح خيالية دون رقيب على حساب قيمة المشروع العقاري الذي قد يتضخم بشكل غير مقبول استثماريا.
- عدم وجود آلية واضحة للتخارج مع المساهمين في المساهمات العقارية.
- عدم وجود جدول زمني واضح لانتهاء تلك المساهمات العقارية.
- عدم وجود رقابة على أداء المساهمة العقارية ولا على أداء مطلقها من جهة مستقلة.
- عدم وجود دراسة جدوى لبعض المشاريع العقارية المراد تطويرها وكانت معظم المساهمات تعتمد على المضاربات فقط مما أدى إلى ارتفاع سريع في أقيام بعض العقارات الخام والتي تقع خارج النطاق العمراني وخارج حدود التنمية.
- عدم وجود آلية واضحة لحصر المساهمين كما أن هناك ارتجالية كبيرة في توزيع الحصص بسبب قلة خبرة العقاريين بإدارة الأصول المالية.
- عدم وجود آلية صارمة لتوزيع رؤوس الأموال تمنع تلاعب بعض مطلقي تلك المساهمات العقارية بإمكان مطلق المساهمة شراء أي شيء بتلك المبالغ دون رقيب ولا حسيب
وهذه بعض الأسباب التي دفعت الدولة ـ حفظها الله ـ إلى إيقاف المساهمات العقارية تماماً والبحث عن بديل يمنع وقوع مثل تلك الأخطاء ولحاجة السوق العقارية إلى مثل هذه المساهمات العقارية التي يترتب على توقفها بالكلية شلل كامل في أهم قطاعات الدولة إذ خلصوا إلى أن هناك ما يسمى الصناديق الاستثمارية العقارية وهي تطلق من خلال إما بنك تجاري أو شركة مالية عبر شروط صارمة وبإشراف كامل من هيئة سوق المال وبالتعاون مع شركات تطوير عقارية.
والصناديق العقارية نوعان وهما صندوق عقاري مغلق (غير معلن ) وصندوق عقاري اكتتاب عام (معلن ) كما أن النوعين مصنفان إلى محدود رأس المال (close Ended ) أو مفتوح رأس المال ( Open Ended) حسب نوعية الاستثمار العقاري المراد عمله كما أن الصناديق محددة إما بمدة محدودة بثلاث سنوات (Short Term ) أو طويل المدى مفتوح عدد السنوات للمشاريع ذات الدخل الدائم (Long Term) يحددها نوع الاستثمار العقاري أما شروطه العامة فمنها ما يلي:
- الكشف عن جميع الأتعاب المباشرة وغير المباشرة للشركات المالية مطلقة الصندوق وأتعاب المطور ونسبة الأرباح التي يتقاضونها من البداية
- عمل آلية صارمة لحصر المكتتبين وحقوقهم
- عمل آلية صارمة لتداول الحصص بعد الاكتتاب
- تقديم تقارير حسابية لهيئة سوق المال دورية عن أداء الصناديق العقارية
- فتح حساب خاص بالصندوق لخروج ودخول الأموال عبر إشراف الهيئة
- عمل دراسة مالية واقتصادية للمشروع العقاري معتمدة من هيئة سوق المال
- عمل تقييم من شركتين عقاريتين لقيمة العقار المراد شراؤه
- إعلان نتائج أرباح وخسائر الصندوق لجميع المكتتبين فيه
- على شركة إدارة الأصول مطلقة الصندوق تصفية الصندوق بالبيع خلال المدة المحددة دون تأخير.
وبالطبع أن تلك الشروط قد تكون صعبة ولا تستوعبها السوق بسهولة وهذا الذي جعلها محدودة ولم نر صناديق عقارية كثيرة في الفترة السابقة ولكنني أعتقد أن السوق ستبدأ في استيعابها خلال الأشهر المقبلة وتستغلها لصالح توفير مشاريع تغطي حاجة المستفيد النهائي إلى المشاريع العقارية. والمطور العقاري الذي يستوعب تلك الصناديق ويبدأ في التكيف معها هو من سيستفيد خلال الفترة المقبلة.