مقترحات لفك «عُقد» الإسكان

المواطن يريد أن يشتري أرضا وأسعار الأراضي ما زالت بعيدة عن قدرات الأكثرية! المواطن لجأ للمصارف لتأمين سكن له ولأسرته ففوجئ بقرار مؤسسة النقد تشترط توفير 30 في المائة من مبلغ التمويل مقدما، الناس ينتظرون انخفاض أسعار الأراضي القابلة للسكن الملائم، وهذه الأراضي شحيحة والسوق مستعص عليهم، جاءت وزارة الإسكان لحل المشكلة وتم تزويدها بإمكانات هائلة تشمل الأموال والأراضي والتسهيلات والسياسات والقرارات لإسكان المواطن ولم تنتج حتى الآن إلا عدة آلاف من المساكن.
السؤال الذي ينتظر إجابته الكثيرون هو: ما الحل؟ وهل لمثل هذه المعضلة من حل؟ بالتأكيد لكل مشكلة حل، و مشكلة كالإسكان لا يفك شفرتها قرار أو عمل منفرد! ولكن بالإمكان فك عُقد الإسكان عن طريق حزمة من الأنظمة والقرارات والسياسات والإجراءات ومحاور التنفيذ، التي لو تمت قد تحل عقد مشكلة الإسكان عقدة عقدة، أو على الأقل ستساهم في فك جزء من تعقيداتها.
من أبرز ما أقترحه في هذا الصدد الفصل بين وزارة الإسكان وبين التنفيذ ليكون دور الوزارة محصورا في التشريع والدعم والتيسير والتنسيق مع الجهات الأخرى، وبالتالي ترك مهمة التنفيذ لصندوق التنمية العقاري والذي نبهني أحد الفضلاء إلى نظامه الأساسي الذي يخوله في الفقرة (2) من المادة (3) "أن يتفق مع إحدى البلديات على تطوير مناطق سكنية أو تجارية، وذلك بأن يقوم الصندوق بتملك المنطقة المتفق عليها ودفع التعويضات اللازمة لأصحابها ثم يقوم بإعادة تخطيط المنطقة تمهيدا لبيعها وتساعد البلديات الصندوق على تنفيذ إجراءات نزع الملكية بموجب صلاحياتها"، وهذا يعني أن بإمكان الصندوق تطوير أواسط المدن القديمة والعشوائيات بل حتى الأراضي الخام في أطراف المدن وضواحيها.
كما أن الفقرة (4) من المادة (3) من نظام الصندوق تجيز له "إقراض أي مشاريع سكنية غير تلك المذكورة في هذه القواعد، إذا ثبت لإدارة الصندوق جدوى المشروع وتوافر الضمانات الكافية له"، بمعنى المشاركة في التطوير وفق القواعد التي يراها الصندوق محققة للغايات التي وجد من أجلها وهي مساعدة المواطنين لتوفير السكن الملائم لهم، ولو قام الصندوق بتنفيذ هذه الآليات قبل سنوات، لكان بإمكانه تطوير وسط وعشوائيات المدن الكبرى، وقد تم التفريط في فرص جاءت على طبق من ذهب؛ مثل أراضي قيران التي تقدر مساحتها بما يزيد على 80 مليون متر مربع في مدينة الرياض والتي كان بالإمكان أن تستوعب 160 ألف قطعة سكنية، وقد اقترحت ذلك قبل إصدار قرار إعادة التوزيع بخصوصها في مقال سابق لن أزعجكم بتفاصيله. تبعتها أرض خزام في الرياض التي بيعت بسعر بخس قبل أشهر في منطقة المطار ومساحتها ملايين الأمتار.
الصندوق بهذه الآليات قادر على أن يطور ضواحي جديدة متكاملة المرافق وتوفر جميع الخدمات لهذه الضواحي خارج المدن الرئيسة على غرار ما يتم في كثير من الدول، وأقرت بها لنا دبي والقاهرة خروجا من الاختناقات السكانية والأراضي بعيدة المنال سعريا، وفي رأيي أن بناء ضواح خارج المدن هو أحد الحلول الرئيسة لتوفير أراض بأسعار مناسبة.
المقترح الآخر الذي يتماشى مع هذا التوجه ويعتبر مساندا له هو تأسيس شركات تطوير عقاري كبرى مناطقية مهمتها تنفيذ خطة الإسكان الحالية والإضافة عليها مستقبلا، وتحال لهذه الشركات جميع الأصول الحالية والموازنة القائمة للإسكان وتكون الشركات مملوكة للحكومة وقد يطرح جزء منها للاكتتاب، وتدار بالكامل عن طريق آليات القطاع الخاص بالتحالف مع المطورين العقاريين ذوي السمعة المتميزة والخبرة السابقة.
استكمالا لما سبق وكإجراء مهم لتخفيض تكلفة المسكن، فإنه يجب تقديم التسهيلات اللازمة لشركات المقاولات لاستقدام العمالة التي تتطلبها المشاريع، وإلا فإننا لن نجد من يبني بيوتا في المستقبل، بل من المهم أن يتم إعفاء مقاولي الإسكان الحكومي والخاص من تكاليف ورسوم وزارة العمل التي تصب في النهاية في زيادة التكلفة الكلية للمسكن، للوصول به لأسعار يستطيع متوسط الدخل أن يشتريه، حيث يقدر بعض المقاولين تكلفة العمالة في بناء المسكن ما بين 30 إلى 35 في المائة.
شح الأراضي من أبرز العوائق في الإسكان وأسهم بشكل كبير في زيادة الأسعار، وأحد أبرز مسبباتها هو احتكار الأراضي البيضاء، وقد سبق أن دعوت إلى مراجعة أساس منح هذه الأراضي لملاكها، فيما يزيد عما هو مناسب للسكن، وهذه لا جدل في عدم مشروعيتها، والأصل أن تتم إعادتها إلى أملاك الدولة لتتولى التصرف فيها بوجهها الصحيح. وعلى أضعف الأحوال لو طبقنا عليها أحكام إحياء الأرض لوجدنا أن الأرض المحياة زراعيا إذا لم تزرع فإنه يسقط حق التملك عليها، والأراضي السكنية أولى بالتطبيق فإن كانت الأرض ممنوحة سابقا لم يتم تخطيطها وتطويرها والبناء عليها حتى الآن فيجب أن تسحب من الممنوحة لهم، وفي رأيي أن هذا سيحدث نقلة كبرى في ضخ الأراضي الصالحة للسكن في وسط المدن أو ضواحيها، وسيعيد الكثير من أراضي المنح غير المطورة لأملاك الدولة لتعيد التصرف فيها وفق المصلحة العامة. فهل نحن مستعدون لتطبيق قرار جريء كهذا؟
أما الأراضي البيضاء الأخرى فأرى أن تنطلق حلولها وفق آليات مختلفة ومتنوعة، وقد سبق أن كتبت مقترحا في مقال سابق يدعو إلى تطبيق حوافز إيجابية للأراضي تزيد من إمكانات البناء عليها وبالتالي قيمتها نتيجة البناء المبكر عليها، وحوافز سلبية تخفض إمكانات البناء عليها وبالتالي قيمة الأراضي التي لا يتم بناؤها، ويمكن الرجوع لذلك المقترح.
من ضمن حزمة الحلول ذات العلاقة التي تعالج أزمة الادخار عند المواطنين والتي نعانيها كثقافة أصلا وهذا ما تبينت آثاره بعد قرار مؤسسة النقد باشتراط تأمين المتمول ما يعادل نسبة 30 في المائة من قيمة الشراء وبناء عليه تعطل سوق التمويل السكني بنسبة 90 في المائة تقريبا، والمقترح هنا هو تأسيس مصرف أو أكثر متخصص في تمويل الإسكان، ولكن الهدف الأساسي منه هو مساعدة المواطنين على الادخار للمسكن، عن طريق الاستقطاع الاختياري من الراتب، بنسبة أو مبلغ مرن يزيد وينقص حسب قدرة المُدّخر، حيث تقوم الحكومة بضمان رأسمال المُدّخِر، وحد أدنى من الأرباح "بما يماثل نظام الشركات المساهمة العامة للخدمات مثل الكهرباء والنقل الجماعي في بداية تأسيسها والمستهدف هنا المُدّخِرين وليس المساهمين"، حيث يكون المبلغ المتجمع هو المبلغ المطلوب من المُدّخِر كدفعة مقدمة عند شراء المسكن. إضافة إلى دور المصرف الحيوي والمهم في تمويل طالبي السكن.
ختاما.. أي حلول مقترحة تحتاج إلى ثلاثة أمور: أولها الإرادة وثانيها القيادة وثالثها الإدارة؛ أسأل الله أن يلهم المسؤولين الصواب لحل مشكلة الإسكان.