السوق العقارية تنهي عاما كاملا على تطبيق أنظمة التمويل بانخفاض صفقاتها 28 %

أكملت السوق العقارية بنهاية الأسبوع الماضي عاما كاملا على بدء مؤسسة النقد العربي السعودي بتطبيق أنظمة التمويل، تحديدا في تاريخ 9 تشرين الثاني (نوفمبر) 2014 الماضي، وكان من أهم ما فرضته تلك الأنظمة؛ قيامها بتحديد نسبة الحد الأقصى للتمويل العقاري بما لا يتجاوز 70 في المائة من حجم التمويل.
لقد أدى تطبيق تلك الأنظمة الصارمة لتحجيم المضاربات في السوق العقارية بصورة ملموسة، التي بدورها حدت كثيرا من تصاعد الأسعار السوقية المتضخمة، التي أظهرت تراجعا في مستوياتها خلال العام التالي لبدء تطبيق تلك الأنظمة لأول مرة منذ خلال العقد الماضي (2006 - 2015)، ترجمته بيانات السوق العقارية الصادرة عن وزارة العدل، بتراجع إجمالي قيمة الصفقات العقارية السكنية (أراض، مساكن) خلال الفترة قبل بدء تطبيق أنظمة التمويل، مقارنة بالفترة التي تلت التطبيق، بنسبة 28.4 في المائة، منخفضة من أكثر من 286.8 مليار ريال قبل بدء التطبيق، إلى نحو 205.2 مليار ريال بعد بدء تطبيق الأنظمة، فاقدة نحو 81.6 مليار ريال. أما على مستوى إجمالي أعداد العقارات السكنية المبيعة (أراض، مساكن)، فقد سجلت انخفاضا خلال فترة المقارنة نفسها بلغت نسبته 17.6 في المائة، منخفضة من نحو 286.8 ألف عقارا مبيعا قبل بدء التطبيق، إلى أدنى من 236.4 ألف عقارا مبيعا بعد بدء التطبيق الأنظمة.

#2#

أما على مستوى متوسط الأسعار السوقية للأصول العقارية، وهو الأهم هنا بالنسبة لأفراد المجتمع، كونه صلب الأزمة الإسكانية المحلية التي قلصت كثيرا من فرصهم في تملك مساكنهم، أو حتى الأراضي الراغبين في شرائها لأجل البناء والسكن، فقد أظهرت بيانات السوق العقارية الصادرة عن وزارة العدل، أن متوسط أسعار المساكن قد سجل نسبة انخفاض بين الفترة التي تلت تطبيق الأنظمة، مقارنة بالفترة التي سبقتها بلغت 15.8 في المائة، وسجلت تراجعا أكبر في متوسط أسعار الأراضي السكنية على مستوى المملكة للفترة نفسها بنسبة 19.1 في المائة، وجاءت نسبة الانخفاض أكبر لمتوسط أسعار الأراضي الزراعية وصلت خلال الفترة نفسها إلى 28.0 في المائة.

الأثر الفعلي لتطبيق أنظمة التمويل العقاري
كما تبين التطورات المذكورة أعلاه؛ أن الآثار التي ترتبت على بدء تطبيق أنظمة التمويل العقاري، جاءت إيجابية في مجملها، ولعبت دورا بارزا ومهما في الحد من نشاطات المضاربة، والتلاعب بالأسعار السوقية، بل إنها كما أثبتته البيانات الرسمية الصادرة عن وزارة العدل، قد سجلت انخفاضات ملموسة، رغم أنها لا تقارن إطلاقا بنسب الارتفاع الحادة التي شهدتها أسعار الأصول العقارية خلال العقد الماضي، التي راوحت مضاعفاتها بين خمسة أضعاف إلى أكثر من عشرين ضعف حسب اختلاف مواقعها. وبالنظر إلى تفاصيل قيم الصفقات العقارية السكنية، وأعداد العقارات المبيعة منها حسب مختلف أنواعها، فقد أظهرت تطورات القيمة الإجمالية لصفقات الأراضي الزراعية خلال الفترة قبل بدء تطبيق أنظمة التمويل، مقارنة بالفترة التي تلت التطبيق، أنها انخفضت بنسبة 65.6 في المائة، وانخفضت أعداد مبيعاتها للفترة نفسها بنسبة 49.7 في المائة.

#3#

أما على مستوى قطع الأراضي السكنية، فقد سجلت القيمة الإجمالية لصفقاتها خلال الفترة نفسها انخفاضها بنسبة 26.5 في المائة، فيما جاءت نسبة انخفاض أعداد مبيعاتها أدنى من 7.5 في المائة. وبالنسبة لإجمالي قيمة الصفقات على الفلل السكنية، فقد سجلت انخفاضا قياسيا خلال الفترة نفسها وصلت نسبته إلى 57.4 في المائة، وانخفضت بدورها أعداد مبيعاتها بنسبة 55.3 في المائة. أما بالنسبة لإجمالي قيمة الصفقات على العمائر السكنية، فقد سجلت أيضا انخفاضا قياسيا خلال الفترة نفسها وصلت نسبته إلى 53.5 في المائة، وتبعتها أعداد مبيعاتها في الانخفاض بنسبة 53.9 في المائة. فيما لم يتراجع إجمالي قيمة الصفقات على الشقق السكنية بأكثر من 0.7 في المائة، وارتفعت بالتزامن مع الفترة ذاتها أعداد مبيعاتها بنسبة طفيفة لم تتجاوز 1.5 في المائة. أخيرا؛ جاءت تطورات صفقات ومبيعات البيوت السكنية مخالفة للتطورات السالفة الذكر، حيث ارتفع إجمالي قيمة الصفقات عليها خلال الفترة نفسها بنسبة قياسية بلغت 61.4 في المائة، وارتفعت أيضا أعداد مبيعاتها بنسبة 56.1 في المائة.

الدور الإيجابي لمؤسسة النقد في حماية الاقتصاد وقطاع التمويل
تدرك مؤسسة النقد العربي السعودي تماما، أنها لم تتخذ أي خطوة من خطواتها بشأن أنظمة التمويل الأخيرة (في مقدمتها نظام التمويل العقاري)، وأن الإجراءات الاحترازية التي رافقتها، أتت ثمرة لسنوات طويلة من دراسة تجارب الدول الأخرى بهذا المجال، من أهمها أزمة الرهن العقاري التي تفجرت في وجه الولايات المتحدة والاقتصاد العالمي نهاية 2008،

#4#

مكنتها تلك الدراسات المتأنية من تحديد أهم المخاطر والصعوبات التي واجهتها الدول الأخرى، ووفرت لها فرص التعرف على سبل تجنب التورط في مثل هذه المخاطر والاستعداد المبكر لها، وهي جوانب تمت مراعاتها طوال فترة إعداد مشروعات اللوائح التنفيذية للأنظمة، كان من أهم ثمارها، تحديد سقف لإعادة تمويل أنشطة الشركات، واشتراط الحصول على ضمانات ملائمة قبل منح التمويل، واشتراط عدم تجاوز مبلغ التمويل العقاري نسبة 70 في المائة من قيمة الأصل العقاري، واشتراط التأكد من قدرة طالب التمويل على سداد التمويل قبل منحه.

الأداء الأسبوعي للسوق العقارية
انخفضت قيمة الصفقات الأسبوعية للسوق العقارية المحلية للأسبوع الثالث على التوالي بنسبة 1.2 في المائة، لتستقر عند 6.55 مليار ريال، وجاء أداء قطاعي السوق السكني والتجاري متباينا إلى حد كبير، حيث انخفضت قيمة صفقات القطاع السكني خلال الأسبوع بنسبة 13.0 في المائة، مقارنة بارتفاعها للأسبوع الأسبق بنسبة 4.7 في المائة، لتستقر قيمتها خلال الأسبوع عند أدنى من 3.9 مليار ريال، في المقابل سجلت صفقات القطاع التجاري ارتفاعها الأول بعد أسبوعين متتالين من التراجع، لتنمو خلال الأسبوع بنسبة 23.1 في المائة، وتستقر عند قيمة ناهزت 2.7 مليار ريال.

#5#

أما على مستوى عدد العقارات السكنية المبيعة خلال الأسبوع، فقد سجلت ارتفاعا طفيفا بعد أربعة أسابيع متتالية من الانخفاضات، بلغت نسبة نموها الأسبوعية 1.3 في المائة، مقارنة بنسبة انخفاضها للأسبوع الأسبق التي بلغت 9.2 في المائة، لتستقر بنهاية الأسبوع عند مستوى 5236 عقارا مبيعا خلال الأسبوع. تباين أداء مبيعات العقارات على المستوى التفصيلي لأنواعها المختلفة، حيث ارتفع عدد مبيعات كل من البيوت والشقق وقطع الأراضي السكنية، مقابل انخفاض عدد مبيعات كل من العمائر والفلل السكنية والأراضي الزراعية، جاءت تطوراتها على النحو الآتي، فبالنسبة للعقارات التي سجلت ارتفاعات خلال الأسبوع: ارتفاع عدد مبيعات البيوت السكنية بنسبة 31.8 في المائة، وارتفاع عدد مبيعات الشقق السكنية بنسبة 11.2 في المائة، وارتفاع عدد مبيعات قطع الأراضي السكنية بنسبة طفيفة لم تتجاوز 0.6 في المائة. أما العقارات التي سجلت انخفاضات خلال الأسبوع، فجاءت تفاصيلها على النحو التالي: انخفاض عدد مبيعات العمائر السكنية للأسبوع الثاني على التوالي بنسبة 30.0 في المائة، وانخفاض عدد مبيعات الفلل السكنية للأسبوع الثاني على التوالي بنسبة 12.9 في المائة، وانخفاض عدد مبيعات الأراضي الزراعية بنسبة 3.5 في المائة. لبقية التفاصيل (أنظر الجزء الأوسط من الجدول رقم (1)).