مبيعات الأراضي عند أدنى مستوى أسبوعي في 8 أشهر متأثرة بـ«الرسوم»

استقبلت السوق العقارية المحلية منتصف الأسبوع الماضي، الموافقة على نظام رسوم الأراضي البيضاء بانخفاض في المبيعات اليومية للأراضي السكنية خلال اليومين التاليين لصدور القرار، بانخفاض بلغت نسبته 32.0 في المائة، منخفضة من مستويات يومية كانت تراوح بين 850 و 950 قطعة أرض، إلى ما دون 640 قطعة أرض، لتنهي الأسبوع الماضي على أدنى مستوى لمبيعاتها من قطع الأراضي السكنية خلال ثمانية أشهر!
وعلى الرغم من أن نظام الرسوم على الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني، لن يبدأ تطبيقه فعليا إلا بعد نحو عام من تاريخه، إلا أن استجابة السوق العقارية لصدمة القرار جاءت سريعة جدا، ويبدو أنها ستأخذ منحى تصاعديا طوال الفترة الممتدة لنحو عام التي ستسبق تطبيق نظام الرسوم، وهو ما تؤكده السرعة الكبيرة لاستجابة متوسط أسعار الأراضي السكنية طوال فترة الشهر التي سبقت إعلان الموافقة على نظام الرسوم على الأراضي البيضاء، حيث سجل المتوسط الشهري لأسعار الأراضي انخفاضا وصلت نسبته إلى 18.8 في المائة، للفترة التي لم تتجاوز الشهر المتزامنة مع إحالة مشروع الرسوم على الأراضي إلى مجلس الشورى، ومن ثم إقراره بتحويله إلى نظام شامل عوضا عن كونه مجرد تنظيم، واشتراط إصدار لائحة تنفيذية تتولى إعدادها ستة وزارات "الإسكان، العدل، الشؤون البلدية والقروية، المالية، التجارة والصناعة، والاقتصاد والتخطيط"، وإلغاء تحديد قيمة الرسوم بمبالغ محددة "مائة ريال كحد أقصى"، واستبدالها بنسبة مئوية تبلغ 2.5 في المائة، تأخذ بعين الاعتبار القيمة السوقية التي وصلت إليها الأرض، إضافة إلى إلغاء الاستثناءات التي اقترحتها وزارة الإسكان، لتشمل الرسوم على الأراضي أي أرض فضاء داخل النطاق العمراني، وحصر الاستثناء في الأراضي العائدة ملكيتها إلى الحكومة فقط.

آثار نظام الرسوم على الأراضي البيضاء

#2#

يظهر من الوهلة الأولى لإعلان الموافقة على نظام الرسوم على الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني للمدن والمحافظات والمراكز، التي ستليها فترة لن تتجاوز العام، سيتخللها إقرار نظامها ولائحتها التنفيذية بعد أقل من ستة أشهر، ثم يبدأ تطبيقه عمليا بعد ما لا يتجاوز ستة أشهر من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية "أم القرى"، تؤكد التطورات المتسارعة التي تمر بها السوق العقارية في الوقت الراهن؛ أن وتيرتها ستأتي أسرع بكثير مما كان متوقعا، وأن جانب عروض بيع الأراضي سيشهد اتساعا كبيرا خلال الفترة المقبلة، وهو الأمر الإيجابي الذي يتوافق تماما مع الهدف الرئيس لإقرار نظام الرسوم على الأراضي البيضاء، الذي تركز على تفكيك دائرة الاحتكار المسيطرة عليها بمساحات شاسعة جدا، مقابل تداول ما لا يتجاوز 10.0 في المائة من مساحاتها بيعا وشراء على مستوى كامل السوق العقارية، وأن تلك الرسوم تمثل في الوقت الراهن أمام التشوهات الجاثمة على السوق، الأداة الأكثر فاعلية لتحرير بقية الأراضي المكتنزة لدى ملاكها دون التفكير من قبلهم في تطويرها أو الانتفاع منها، وهذا بدوره سيقود السوق العقارية إلى تحقيق التوازن المفقود تماما بين قوى العرض والطلب، الذي سيؤدي لاحقا إلى توازن الأسعار المتضخمة في الوقت الراهن، ويعيدها إلى مستويات أكثر عدالة مما هي عليه الآن، تستقر في مستويات أدنى بكثير من مستوياتها الراهنة المتضخمة سعريا، وتعكس فعليا تعادل قوى الشراء بناء على مستوى دخل الأفراد وقدرتهم على الاقتراض من جانب، ومن جانب آخر وفرة العروض من الأراضي المطورة الصالحة للبناء والتشييد والاستخدام السكني.

#3#

وفقا لما تقدم؛ يتوقع مع اقتراب السوق العقارية شهرا بعد شهر من الموعد الرسمي لبدء تطبيق الرسوم على الأراضي، أن تتزايد بصورة أكبر العروض العقارية من قطع الأراضي السكنية بالدرجة الأولى، وبقية أنواع المنتجات العقارية الأخرى من بيوت وشقق وعمائر وفلل سكنية، وتزامن تلك الزيادة المتسارعة في العروض العقارية مع تراجع متوسطات أسعارها السوقية. ولمعرفة وتقدير نسب تراجع الأسعار السوقية، يظل مهما جدا التعرف على أن كميات ومساحات الأراضي خارج منصة التداول بيعا وشراء، تفوق في حجمها "تسعة أضعاف" حجم المتداول منها في الوقت الراهن! وهي الحقيقة الرقمية المثبتة رسميا والمستخلصة من بيانات كل من وزارة العدل وأمانات المدن الرئيسة.

#4#

إن مما لا شك فيه تحت هذه الحقائق الرسمية حول تفاصيل السوق العقارية، يمكن القول إن مجرد تضاعف حجم المعروض من الأراضي السكنية مرة أو مرتين خلال عام مقبل، من شأنه أن ينعكس على مستويات الأسعار المتضخمة بالانخفاض بما لا يقل عن 50 في المائة على أقل تقدير، وقد تتجاوز نسب الانخفاض في الأسعار تلك النسبة حسب المواقع التي شهدت مضاربات سعرية حادة على الأراضي فيها، وفي ظل ثبات بقية العوامل الأخرى كتحديد نسبة الحد الأقصى للتمويل العقاري عند ما لا يتجاوز 70 في المائة إجمالي القيمة السوقية للأصل العقاري، إضافة إلى بدء المصارف المحلية في رفع سعر فائدة الإقراض فيما بينها، الذي يقف في الوقت الراهن عند أعلى مستوى له منذ عام 2009، وقيام الميزانية العامة بتمويل أي عجز فيها عن طريق إصدار سندات التنمية "دون الحاجة إلى السحب من الاحتياطي العام، وهو القرار الاقتصادي الأنسب في الوقت الراهن"، وأخيرا ارتفاع وعي الأفراد تجاه كل تلك التطورات، واقتناعهم بأنها ستؤدي فعليا إلى مزيد من انخفاض الأسعار، تؤكد خلاصة ما تقدم ذكره هنا أن صخرة الأسعار المتضخمة في الوقت الراهن، قد بدأت تتصدع كما أظهرته البيانات الفعلية لوزارة العدل، وأنها في طريقها إلى مزيد من التصدع والتفكك والتراجع السعري، الذي يتوافق تماما مع أهداف صانع القرار بإقرار نظام الرسوم على الأراضي البيضاء، وهو ما يجب على الأفراد الباحثين عن شراء وتملك مساكنهم الاستفادة القصوى منه، بمشيئة الله تعالى.

الأداء الأسبوعي للسوق العقارية

توقفت سلسلة الانخفاضات الأسبوعية لقيم الصفقات الأسبوعية للسوق العقارية المحلية، بعد خمسة أسابيع من الانخفاضات المتتالية، لتسجل ارتفاعا بنسبة 19.7 في المائة، مقارنة بانخفاضها الأسبوعي الأسبق بنحو 13.3 في المائة، لتستقر عند أدنى من 6.6 مليار ريال، وهو المستوى من قيمة الصفقات العقارية الأدنى بنحو 23.9 في المائة، مقارنة بالمستوى الذي سبق سلسلة الانخفاضات الأسبوعية الماضية. وتوزع الارتفاع الأسبوعي الأخير لقيمة الصفقات العقارية على النحو الآتي: حيث سجلت قيمة صفقات القطاع السكني خلال الأسبوع ارتفاعا بنسبة 25.2 في المائة، مقارنة بانخفاضها الأسبوعي الأسبق بنحو 2.9 في المائة، لتستقر قيمتها بنهاية الأسبوع عند مستوى أدنى من 4.8 مليار ريال، فيما سجلت قيمة صفقات القطاع التجاري ارتفاعا أسبوعيا أدنى مقارنة بالسكني، بلغت نسبته 7.1 في المائة، مقارنة بانخفاضها القياسي الأسبق الذي بلغت نسبته 30.3 في المائة، لتستقر مع نهاية الأسبوع الماضي عند مستوى 1.8 مليار ريال.

#5#

أما على مستوى عدد العقارات السكنية المبيعة خلال الأسبوع، فقد سجلت انخفاضها للأسبوع الثاني على التوالي بنسبة 9.1 في المائة، مقارنة بانخفاضها الأسبوعي الأسبق البالغ 3.4 في المائة، ولتستقر أعداد العقارات السكنية المنفذة مع نهاية الأسبوع عند مستوى 4709 عقارات مبيعة، مقارنة بنحو 5182 عقارا مبيعا خلال الأسبوع الأسبق، متأثرة بدرجة أكبر من الانخفاض الكبير الذي طرأ على مبيعات قطع الأراضي السكنية "تشكل أكثر من 87.2 في المائة من إجمالي أعداد العقارات السكنية المبيعة"، التي انحدرت إلى أدنى مستوى أسبوعي لها خلال الأشهر الثمانية الماضية من العام الجاري، حيث انخفضت أعدادها خلال الأسبوع الماضي بنسبة 10.7 في المائة، لتستقر بنهاية الأسبوع الماضي عند 4108 قطع أرض مبيعة، وهو المستوى الأسبوعي الأدنى منذ مطلع أبريل 2015 الماضي، وكما يبدو فهو يعكس التأثر السريع لمبيعات الأراضي عقب إعلان موافقة مجلس الوزراء على نظام الرسوم على الأراضي.
أما بالنسبة إلى بقية أنواع العقارات السكنية الأخرى، فقد جاءت تطوراتها الأسبوعية على النحو الآتي: ارتفعت مبيعات وحدات البيوت السكنية بنسبة 43.5 في المائة، تلاها في الارتفاع بنسبة طفيفة مبيعات وحدات الشقق السكنية بنسبة 1.5 في المائة، فيما انخفضت مبيعات الأراضي الزراعية بنسبة 17.1 في المائة، وانخفضت مبيعات وحدات العمائر السكنية بنسبة 10.5 في المائة، وأخيرا انخفضت مبيعات وحدات الفلل السكنية بنسبة 3.8 في المائة.. لبقية التفاصيل (انظر الجزء الأوسط من الجدول رقم (1)).