السوق العقارية تفقد 30 % من سيولتها في أقل من عامين

أنهت السوق العقارية المحلية أداءها خلال الربع الأول من عام 2016 على انخفاض في إجمالي قيمة صفقاتها بنسبة 7.7 في المائة، مقارنة بالربع نفسه من العام الماضي، وبنسبة انخفاض بلغت 29.9 في المائة مقارنة بالربع الأول من عام 2014، لتستقر عند 83.3 مليار ريال (نحو 90.3 مليار ريال للربع الأول 2015، ونحو 118.9 مليار ريال للربع الأول 2014).

#2#

يأتي هذا الأداء الأضعف للسوق العقارية المحلية منذ عام 2011 نتيجة الركود الكبير الذي طغى على تعاملاتها خلال العامين الأخيرين، ويوشك أن يدخل عامه الثالث على التوالي مع نهاية الربع الثاني القادم من العام الجاري. كان من أهم ما اتسمت به الانخفاضات الأخيرة في قيم وأعداد الصفقات العقارية مؤشرين رئيسين بالغا الأهمية؛ المؤشر الأول: زيادة الضغوط على أسعار الأصول العقارية باختلاف أنواعها، التي أدت وفقا لمؤشرات أداء السوق الصادرة عن وزارة العدل إلى خسارتها نحو خمس قيمتها السوقية، وهو الأمر الذي لم يكن ملموسا بهذه الصورة الجلية في أداء السوق قبل نحو عام من تاريخ اليوم! ويتوقع تحت العوامل الاقتصادية والمالية الراهنة والمتوقع استمرارها مستقبلا لعدة أعوام أن تزداد ضغوطها على الأسعار السوقية للأراضي والعقارات، التي لا تزال متضخمة جدا رغم الانخفاضات السعرية التي شهدتها خلال عام مضى، هذا عدا الآثار المرتقبة للإصلاحات الهيكلية التي تتم في الوقت الراهن على السوق العقارية، لعل من أهمها تطبيق نظام الرسوم على الأراضي بعد نحو شهرين من تاريخ اليوم، وهي الإصلاحات التي بدأت آثارها فعليا تتغلغل داخل السوق العقارية بمجرد الإعلان الرسمي عن إقرارها في نهاية العام الماضي.

#3#

المؤشر الثاني: زيادة إقبال تجار الأراضي على الأراضي الزراعية، وارتفاع حجم السيولة عليها إلى أعلى من 3.2 مليار ريال، ووصول مساحات الصفقات العقارية عليها خلال الربع الأول 2016 إلى نحو 807 ملايين متر مربع (أي ما نسبته 85 في المائة من إجمالي مساحات صفقات السوق العقارية)، يمكن تفسيره على أنه هروب "مرحلي" لجأ إليه تجار الأراضي من نظام الرسوم على الأراضي البيضاء، لوقوع تلك الأراضي خارج النطاق العمراني للمدن والمحافظات، التي لن يشملها تطبيق النظام وفقا لما أعلن عنه حتى تاريخه فيما يختص بنظام الرسوم على الأراضي، ولعل هذا يفسر المخاطرة الكبيرة المقترنة بتضمن اللائحة التنفيذية لنظام الرسوم أي استثناءات (داخل المدن، أو بين مدينة وأخرى)، أنها ستؤدي إلى إحداث فوضى كبيرة داخل السوق العقارية، نتيجة انتقال الأموال من المواقع المطبق عليها الرسوم، إلى المواقع المستثناة من تطبيقها، وما سيترتب عليه من اختلالات أكبر على مستوى الأسعار السوقية للأراضي والعقارات.

أداء السوق العقارية خلال الربع الأول من عام 2016

#4#

جاءت نسب الانخفاض أكبر بالنسبة لأعداد الصفقات العقارية والعقارات المبيعة، حيث انخفض عدد الصفقات العقارية خلال الربع الأول 2016 بنسبة قياسية بلغت 20.2 في المائة، مقارنة بأعدادها خلال الربع الأول 2015، وبنسبة انخفاض بلغت 26.7 في المائة مقارنة بالربع الأول 2014، لتستقر عند أدنى من 62.1 ألف صفقة عقارية (نحو 77.8 ألف صفقة عقارية للربع الأول 2015، ونحو 84.7 صفقة عقارية للربع الأول 2014). وانخفضت أعداد العقارات المباعة خلال الربع الأول 2016 بنسبة وصلت إلى 20.0 في المائة، مقارنة بأعدادها المسجلة خلال الربع الأول 2015، وبنسبة انخفاض بلغت 26.5 في المائة مقارنة بالربع الأول 2014، لتستقر أعداد العقارات المنقولة ملكيتها عند أدنى من 66.5 ألف عقارا مبيعا (نحو 83.1 ألف عقارا مبيعا للربع الأول 2015، ونحو 90.5 عقارا مبيعا للربع الأول 2014).

#5#

أما بالنسبة لمساحات صفقات السوق العقارية المنفذة خلال الربع الأول 2016، فقد سجلت ارتفاعا قياسيا بلغت نسبته 28.6 في المائة، مقارنة بمستواها المسجل خلال الربع الأول 2015، لتستقر عند أعلى من 978.9 مليون متر مربع، وذلك نتيجة ارتفاع مساحات صفقات القطاع التجاري خلال الربع نفسه بنسبة قياسية وصلت إلى 66.1 في المائة، مقابل انخفاضها بالنسبة للقطاع السكني بنسبة 38.5 في المائة، ويعزى هذا الارتفاع القياسي في مساحات الصفقات التجارية إلى الارتفاع الكبير الذي طرأ خلال الربع الأول من العام الجاري على الأراضي الزراعية القطاع التجاري (نحو 725 مليون متر مربع، أي ما نسبته 89.3 في المائة من إجمالي مساحات صفقات القطاع التجاري)، بنسبة ارتفاع وصلت إلى 89.1 في المائة بالمقارنة مع مساحات الربع الأول 2015 (نحو 383 مليون متر مربع)، وهو ما سبق الإشارة إليه في التقارير السابقة من العام الجاري؛ من زيادة الاقبال على الأراضي الزراعية كنوع من هروب تجار الأراضي والعقارات إلى ذلك النوع من المتاجرة في العقارات، كون أغلبها يقع خارج النطاق العمراني للمدن والمحافظات بعد إقرار نظام الرسوم على الأراضي، التي لن يشملها تطبيق النظام وفقا لما أعلن عنه حتى تاريخه فيما يختص بنظام الرسوم على الأراضي.

الأداء ربع السنوي لمؤشرات أسعار العقارات السكنية
في وقت سابق قبل أكثر من عام من تاريخ اليوم؛ الذي كانت خلاله السوق العقارية تسجل انخفاضات في قيمة صفقاتها وأعداد كل من صفقاتها وعقاراتها المبيعة، اتسمت تلك الفترة على الرغم من تلك الانخفاضات بمحافظة مستويات الأسعار على مستوياتها إلى درجة كبيرة، إلا أنها منذ مطلع الربع الثاني من العام الماضي، بدأت الأسعار السوقية للأصول العقارية تسجل انخفاضات متتالية، واستمرت في موجة انخفاضاتها حتى نهاية الربع الأول من عام 2016، ليسجل المؤشر العقاري السكني العام الذي يقيس التغيرات في الأسعار السوقية لمختلف أنواع العقارات السكنية انخفاضا بنهاية الربع الأول 2016 بلغت نسبته 17.3 في المائة، مقارنة بقيمته نهاية الربع الأول من عام 2015، ليستقر عند 663.7 نقطة، وجاء هذا الانخفاض ربع السنوي في المؤشر نتيجة الانخفاض الكبير الذي طرأ على مؤشر أسعار الأراضي السكنية بنسبة وصلت خلال الأسبوع إلى 18.9 في المائة، مقارنة بمستواه نهاية الربع الأول من العام الماضي.
كما سجل المؤشر العام لإجمالي الوحدات السكنية (يقيس التغيرات في الأسعار السوقية للبيوت والشقق والعمائر والفلل السكنية حسب أوزانها النسبية) بنهاية الربع الأول من عام 2016 انخفاضا بنسبة 11.6 في المائة، ليستقر بنهاية الفترة عند مستوى 797.5 نقطة.

الأداء الأسبوعي للسوق العقارية
عاد إجمالي قيمة الصفقات الأسبوعية للسوق العقارية المحلية إلى الانخفاض مرة أخرى، بعد ارتداده الوحيد السابق الذي تلا خمسة أسابيع متتالية من الانخفاض، حيث سجل انخفاضا بلغت نسبته 28.6 في المائة، مقارنة بنسبة ارتفاعه للأسبوع الأسبق بنحو 28.6 في المائة، لتستقر بدورها قيمة صفقات السوق بنهاية الأسبوع الثالث عشر من العام الجاري عند أدنى من 4.7 مليار ريال (أدنى من المتوسط العام لقيمة الصفقات للعام الجاري بنسبة 26.7 في المائة). وشمل الانخفاض في قيمة الصفقات كل من قطاعي السوق السكني والتجاري، حيث انخفضت قيمة صفقات القطاع السكني بنسبة 8.0 في المائة، مقارنة بنسبة ارتفاعها للأسبوع الأسبق البالغة 19.3 في المائة، لتستقر بدورها قيمة صفقات القطاع بنهاية الأسبوع عند 2.96 مليار ريال (أدنى من المتوسط العام لقيمة صفقات القطاع السكني للعام الجاري بنسبة 15.9 في المائة). وبالنسبة لقيمة صفقات القطاع التجاري، فقد انخفضت خلال الأسبوع بنسبة 9.4 في المائة، مقارنة بارتفاعها للأسبوع الأسبق بنسبة 47.9 في المائة، لتستقر قيمتها بنهاية الأسبوع عند مستوى 1.7 مليار ريال (أدنى من المتوسط العام لقيمة صفقات القطاع التجاري للعام الجاري بنسبة 40.3 في المائة).
أما على مستوى عدد العقارات السكنية المبيعة خلال الأسبوع، فقد سجلت أيضا انخفاضا أسبوعيا بلغت نسبته 5.2 في المائة، مقارنة بانخفاضها خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 10.5 في المائة، لتستقر مع نهاية الأسبوع عند مستوى 3927 عقارا مبيعا، ووفقا لمعدله الأسبوعي للعام الجاري (4236 عقارا مبيعا)؛ فلا يزال الأدنى مقارنة بالمعدلات المماثلة طوال الفترة 2012-2015 التي راوحت معدلاتها الأسبوعية بين المعدل الأعلى المسجل خلال عام 2014 عند مستوى 5773 عقارا مبيعا (بلغت نسبة انخفاض المعدل الأسبوعي للعام الجاري مقارنة بالمعدل الأعلى للفترة نحو 26.6 في المائة)، والمعدل الأدنى لتلك الفترة خلال عام 2012 عند مستوى 4793 عقارا مبيعا (بلغت نسبة انخفاض المعدل الأسبوعي للعام الجاري مقارنة بالمعدل الأدنى للفترة نحو 11.6 في المائة).
وتعكس تلك الوتيرة من الأداء للسوق العقارية، أن السوق تشهد تراجعا ملموسا في مستويات الأسعار السوقية للأصول العقارية المتداولة، مقابل تنفيذ مستويات أعلى من الصفقات العقارية بقيم صفقات أدنى من السابق، وفي حال شهدت السوق تراجعا في أعداد العقارات المبيعة؛ فهذا يعني أن وتيرة التراجع في الأسعار في طريقها للاتساع أكثر من السابق، وهو الأمر الإيجابي الذي تنتظره السوق العقارية، الذي سينعكس دون شك على انخفاضات أكبر في مستويات الأسعار المتضخمة الراهنة. وفي حال شهدت السوق العقارية تراجعا في كل من قيم الصفقات وأعداد العقارات المبيعة؛ فإن ذلك يعني زيادة أكبر في ضغوط العوامل الأساسية المؤدية لركود أداء السوق، وهو أمر يمكن تفسيره من خلال زيادة اقتناع أفراد المجتمع بتحقق مزيد من تراجع الأسعار المتضخمة للأصول العقارية، وأن كل تأجيل من قبلهم للشراء يحمل معه مكاسب أكبر بالنسبة إليهم، في الوقت ذاته الذي ينعكس بمزيد من الضغوط على أطراف البيع، يجعلها تقبل بالبيع بأسعار أدنى في الوقت الراهن، وأنها مستويات سعرية أفضل مقارنة بالمستويات المستقبلية، التي لا شك أنها ستكون أدنى مما هي عليه في المرحلة الراهنة.
أما على مستوى تفاصيل مبيعات العقارات السكنية خلال الأسبوع الماضي، فقد أظهرت بيانات وزارة العدل انخفاض مبيعات كل من الأراضي الزراعية والبيوت وقطع الأراضي السكنية بالنسب التالية: انخفاض مبيعات الأراضي الزراعية بنسبة 2.4 في المائة (ارتفاعها للأسبوع الأسبق بنسبة 12.8 في المائة)، انخفاض مبيعات البيوت السكنية بنسبة 15.9 في المائة (ارتفاعها للأسبوع الأسبق بنسبة 4.8 في المائة)، وانخفاض مبيعات قطع الأراضي السكنية بنسبة 7.1 في المائة (ارتفاعها للأسبوع الأسبق بنسبة 11.7 في المائة).
فيما سجلت بقية أنواع العقارات ارتفاعات أسبوعية، جاءت على النحو التالي: ارتفاع مبيعات الشقق السكنية بنسبة 6.5 في المائة (انخفاضها للأسبوع الأسبق بنسبة 0.4 في المائة)، وارتفاع مبيعات العمائر السكنية بنسبة 138.5 في المائة (انخفاضها للأسبوع الأسبق بنسبة 23.5 في المائة)، وارتفاع مبيعات الفلل السكنية بنسبة 43.3 في المائة (ارتفاعها للأسبوع الأسبق بنسبة 25.0 في المائة). لبقية التفاصيل (انظر الجزء الأوسط من الجدول رقم (1) الاتجاهات الأسبوعية للعقار السكني والتجاري).