المؤشر العقاري السكني العام يسجل أكبر خسارة أسبوعية منذ مطلع 2016 بنسبة 5.3 %

افتتحت السوق العقارية المحلية أداءها للربع الثاني من العام الجاري بانخفاضات سعرية قوية، عدت الكبرى منذ مطلع العام الجاري، حيث سجل المؤشر العقاري السكني العام أكبر خسارة أسبوعية له منذ مطلع 2016 بلغت نسبتها نحو 5.3 في المائة، متأثرا بالانخفاض الكبير الذي طرأ على مؤشر أسعار الأراضي السكنية بنسبة بلغت 6.1 في المائة (يشكل وزنه النسبي في المؤشر العقاري السكني العام نحو 85.6 في المائة). وشهدت الأسعار السوقية لأغلب أنواع العقارات السكنية والتجارية مزيدا من الانخفاض خلال الأسبوع الأخير، ورغم أنه الوتيرة من الانخفاض في الأسعار التي طغت على أغلب عمليات السوق العقارية المحلية طوال فترة عام مضى، إلا أن وتيرة الانخفاضات السعرية أخيرا، بدأت تأخذ طابعا أشد وطأة مما شهدته السوق العقارية طوال الفترة الماضية، وهو الأمر الذي يفسره عديد من العوامل الأساسية التي زاد تأثيرها في أداء السوق؛ لعل من أبرزها خلال الفترة الراهنة انكماش مستويات السيولة محليا، واتساع دائرة قناعة أغلب الأفراد بحدوث مزيد من الانخفاض في الأسعار المتضخمة للأصول العقارية، وهو التطور الذي لم يكن واردا في حسبان كثير من أفراد المجتمع، أن تشهد أسعار الأراضي والعقارات أي انخفاض يذكر، خاصة بعد نحو عقد من الزمن ظلت خلاله الأسعار السوقية تسجل ارتفاعات متتالية، ودون الخوض في الأسباب التي أدت إلى تلك الارتفاعات السعرية، التي سبق الحديث عنها في التقارير الأسبوعية السابقة، أو في عديد من المقالات العقارية، وكان أغلبها مرتبطا بدرجة رئيسة باتساع وعمق التشوهات في سوق العقار، وأنها كانت العامل الأقوى وراء تضخم أسعار الأراضي والعقارات طوال العقد الماضي، إلا أن التطورات الاقتصادية والمالية التي تغيرت مساراتها منذ منتصف 2014، ولا تزال قائمة حتى تاريخه من انخفاض أسعار النفط وتراجع الإنفاق الحكومي وانخفاض مستويات السيولة المحلية، مقابل ارتفاع تكلفة التمويل عموما والتمويل العقاري على وجه الخصوص، إضافة إلى قرب موعد تطبيق نظام الرسوم على الأراضي البيضاء داخل المدن والمحافظات، كل تلك العوامل المؤثرة وغيرها مما لم يرد ذكره هنا، بات في حكم المؤكد زيادة سطوة تأثيرها في الأداء الراهن والمستقبلي للسوق العقارية، زاد من قوة تأثيرها ارتفاع درجة وعي الأفراد وفهمهم لآثارها في أسعار الأراضي والعقارات، إلى درجة يمكن القول معها؛ إن تلك التوليفة من العوامل الأساسية وما يقابلها من زيادة وعي أفراد المجتمع، هي المحدد الأقوى في الوقت الراهن الذي يحدد مسارات واتجاهات السوق العقارية المحلية.
#2#
الأداء الأسبوعي لمؤشرات أسعار العقارات السكنية
في جانب آخر من تطورات أداء السوق العقارية على مستوى الأسعار القياسية للأسبوع؛ سجل المؤشر العقاري السكني العام الذي يقيس التغيرات في الأسعار السوقية لمختلف أنواع العقارات السكنية، أكبر خسارة أسبوعية له منذ مطلع العام الجاري بلغت نسبتها نحو 5.3 في المائة، مقارنة بارتفاعه الأسبوعي الأسبق بنسبة 1.9 في المائة، ليستقر عند 788.5 نقطة، ويعزى هذا الانخفاض الأسبوعي الكبير في المؤشر نتيجة الانخفاض الكبير في مؤشر أسعار الأراضي السكنية بنسبة بلغت 6.1 في المائة.
#3#
فيما سجل متوسط المؤشر العقاري السكني العام خلال 2016 منذ مطلع العام حتى تاريخه، انخفاضا بلغت نسبته 4.8 في المائة مقارنة بمتوسط المؤشر للعام الماضي، مستقرا عند 686.1 نقطة. وبلغت نسبة انخفاض متوسط المؤشر العقاري السكني العام مقارنة بقيمه المسجلة خلال عام 2014 وعام 2013 نحو 17.4 في المائة، ونسبة انخفاض 30.2 في المائة على التوالي. ويتكون هذا المؤشر العام الذي يقيس التغيرات في أسعار الأصول العقارية السكنية المختلفة في السوق (سنة الأساس 2013)، من مؤشرات أسعار تلك الأصول العقارية حسب وزنها النسبي في السوق وفقا لقيم الصفقات وأعداد العقارات.
كما سجل المؤشر العام لإجمالي الوحدات السكنية خلال الأسبوع نفسه (يقيس التغيرات في الأسعار السوقية للبيوت والشقق والعمائر والفلل السكنية حسب أوزانها النسبية)، انخفاضا بنسبة 0.8 في المائة، مقارنة بارتفاعه للأسبوع الأسبق بنسبة 0.6 في المائة، ليستقر مع نهاية الأسبوع الماضي عند 774.9 نقطة، في حين سجل متوسط ذات المؤشر خلال الفترة الماضية منذ مطلع 2016 حتى تاريخه، انخفاضا بلغت نسبته 3.5 في المائة مقارنة بمتوسط المؤشر للعام الماضي، مستقرا عند 786.5 نقطة. وبلغت نسبة انخفاض متوسط المؤشر العقاري السكني العام مقارنة بقيمته المسجلة خلال عام 2014 وعام 2013 نحو 17.8 في المائة ونحو 23.4 في المائة على التوالي.
#4#
فيما تكبد مؤشر أسعار الأراضي السكنية خلال الأسبوع الماضي أكبر خسارة له منذ مطلع العام الجاري بنسبة 6.1 في المائة، مقارنة بارتفاعه الأسبق بنسبة 1.7 في المائة، ليستقر مع نهاية الأسبوع الماضي عند 766.1 نقطة، بينما سجل متوسط المؤشر ذاته خلال الفترة الماضية منذ مطلع 2016 حتى تاريخه، انخفاضا بلغت نسبته 5.9 في المائة مقارنة بمتوسط المؤشر للعام الماضي، مستقرا عند 655.9 نقطة. وبلغت نسبة انخفاض متوسط أسعار الأراضي السكنية مقارنة بقيمته المسجلة خلال عام 2014 وعام 2013 نحو 18.4 في المائة ونحو 33.3 في المائة على التوالي. بالنسبة لبقية تفاصيل أداء بقية مؤشرات الأسعار (انظر الجدول رقم (2) مؤشرات الأسعار القياسية للسوق العقارية (القطاع السكني)).

الأداء الأسبوعي للسوق العقارية
سجل إجمالي قيمة الصفقات الأسبوعية للسوق العقارية المحلية ارتفاعا أسبوعيا بنسبة 33.0 في المائة، مقارنة بانخفاضه للأسبوع الأسبق بنسبة 8.5 في المائة، لتستقر بدورها قيمة صفقات السوق بنهاية الأسبوع الرابع عشر من العام الجاري عند 6.2 مليار ريال (أدنى من المتوسط العام لقيمة الصفقات للعام الجاري بنسبة 2.4 في المائة)، ويعزى هذا الارتفاع القياسي في قيمة الصفقات العقارية إلى تنفيذ صفقة بيع في القطاع التجاري لمخطط أرض في مكة المكرمة، يقع في حي غرب الإسكان في منطقة أم الجرفان بقيمة إجمالية بلغت 1.56 مليار ريال (شكلت نحو 25.0 في المائة من إجمالي قيمة صفقات السوق العقارية خلال الأسبوع)، ومساحة إجمالية بلغت نحو 2.44 مليون متر مربع (متوسط قيمة 639 ريال للمتر المربع).
#5#
وشمل الارتفاع في قيمة الصفقات كلا من قطاعي السوق السكني والتجاري، حيث ارتفعت قيمة صفقات القطاع السكني بنسبة 4.3 في المائة، مقارنة بانخفاضها للأسبوع الأسبق بنسبة 8.0 في المائة، لتستقر بدورها قيمة صفقات القطاع بنهاية الأسبوع عند 3.1 مليار ريال (أدنى من المتوسط العام لقيمة صفقات القطاع السكني للعام الجاري بنسبة 11.1 في المائة). وارتفعت أيضا قيمة صفقات القطاع التجاري بنسبة 82.1 في المائة، مقارنة بانخفاضها خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 9.4 في المائة، لتستقر قيمتها بنهاية الأسبوع عند نحو 3.2 مليار ريال (أعلى من المتوسط العام لقيمة صفقات القطاع التجاري للعام الجاري بنسبة 8.0 في المائة)، وتأثرت الصفقات التجارية إيجابا من تنفيذ صفقة بيع مخطط أرض في مكة المكرمة المشار إليه أعلاه، التي شكلت نحو 49.5 في المائة من إجمالي قيمة صفقات القطاع التجاري خلال الأسبوع.
أما على مستوى عدد العقارات السكنية المبيعة خلال الأسبوع، فسجلت ارتفاعا بنسبة 7.3 في المائة، مقارنة بانخفاضها خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 5.2 في المائة، لتستقر مع نهاية الأسبوع عند مستوى 4213 عقارا مبيعا، ووفقا لمعدله الأسبوعي للعام الجاري (4234 عقارا مبيعا)؛ فما زال الأدنى مقارنة بالمعدلات المماثلة طوال الفترة 2015-2012 التي راوحت معدلاتها الأسبوعية بين المعدل الأعلى المسجل خلال عام 2014 عند مستوى 5773 عقارا مبيعا (بلغت نسبة انخفاض المعدل الأسبوعي للعام الجاري مقارنة بالمعدل الأعلى للفترة نحو 26.7 في المائة)، والمعدل الأدنى لتلك الفترة خلال عام 2012 عند مستوى 4793 عقارا مبيعا (بلغت نسبة انخفاض المعدل الأسبوعي للعام الجاري مقارنة بالمعدل الأدنى للفترة نحو 11.7 في المائة).
#6#
وتعكس تلك الوتيرة من الأداء للسوق العقارية، أن السوق تشهد تراجعا ملموسا في مستويات الأسعار السوقية للأصول العقارية المتداولة، مقابل تنفيذ مستويات أعلى من الصفقات العقارية بقيم صفقات أدنى من السابق، وفي حال شهدت السوق تراجعا في أعداد العقارات المبيعة؛ فهذا يعني أن وتيرة التراجع في الأسعار في طريقها للاتساع أكثر من السابق، وهو الأمر الإيجابي الذي تنتظره السوق العقارية، الذي سينعكس دون شك على انخفاضات أكبر في مستويات الأسعار المتضخمة الراهنة. وفي حال شهدت السوق العقارية تراجعا في كل من قيم الصفقات وأعداد العقارات المبيعة؛ فإن ذلك يعني زيادة أكبر في ضغوط العوامل الأساسية المؤدية إلى ركود أداء السوق، وهو أمر يمكن تفسيره من خلال زيادة اقتناع أفراد المجتمع بتحقق المزيد من تراجع الأسعار المتضخمة للأصول العقارية، وأن كل تأجيل من قبلهم للشراء يحمل معه مكاسب أكبر بالنسبة إليهم، في الوقت ذاته الذي ينعكس بمزيد من الضغوط على أطراف البيع، يجعلها تقبل بالبيع بأسعار أدنى في الوقت الراهن، وأنها مستويات سعرية أفضل مقارنة بالمستويات المستقبلية، التي لا شك أنها ستكون أدنى مما هي عليه في المرحلة الراهنة. أما على مستوى تفاصيل مبيعات العقارات السكنية خلال الأسبوع الماضي، فقد أظهرت بيانات وزارة العدل انخفاض مبيعات كل من الأراضي الزراعية والعمائر والفلل السكنية بالنسب التالية: انخفاض مبيعات الأراضي الزراعية بنسبة 14.2 في المائة (انخفاضها للأسبوع الأسبق بنسبة 2.4 في المائة)، وانخفاض مبيعات العمائر السكنية بنسبة 6.5 في المائة (ارتفاعها للأسبوع الأسبق بنسبة 138.5 في المائة)، وانخفاض مبيعات الفلل السكنية بنسبة 16.3 في المائة (ارتفاعها للأسبوع الأسبق بنسبة 43.4 في المائة).
فيما سجلت بقية أنواع العقارات ارتفاعات أسبوعية، جاءت على النحو التالي: ارتفاع مبيعات البيوت السكنية بنسبة 21.6 في المائة (انخفاضها للأسبوع الأسبق بنسبة 15.9 في المائة)، ارتفاع مبيعات الشقق السكنية بنسبة 12.5 في المائة (ارتفاعها للأسبوع الأسبق بنسبة 6.5 في المائة)، وارتفاع مبيعات قطع الأراضي السكنية بنسبة 8.2 في المائة (انخفاضها للأسبوع الأسبق بنسبة 7.1 في المائة).
لبقية التفاصيل (انظر الجزء الأوسط من الجدول رقم (1) الاتجاهات الأسبوعية للعقار السكني والتجاري).